Как проверить продавца перед покупкой квартиры?
Среди пунктов полноценной проверки владельца недвижимости, которую вы хотите приобрести, можно выделить обязательные и дополнительные. Естественно, полная проверка потребует временных затрат, на которые пойдёт не каждый покупатель
В любом случае, важно проверить собственника недвижимости хотя бы по обязательным пунктам
Обязательная часть проверки продавца квартиры:
1. Проверка паспортных данных продавца квартиры
Действителен ли паспорт можно узнать, указав его серию и номер на сайте МВД России. Если паспортные данные менялись, необходимо получить справку о замене документа, даже если в новом документе стоит печать, уведомляющая о замене старого паспорта.
2. Проверка продавца квартиры на участие в судебных процессах
Данную информацию можно найти на портале ГАС «Правосудие». Также стоит проверить сайты судебных инстанций по месту регистрации продавца недвижимости. Если он участвовал в каких-либо судебных процессах, то необходимо внимательно их изучить. Может выясниться, что собственник имел судимость или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы.
3. Проверка продавца квартиры на участие в составе юридических лиц
Обратите внимание, что учредители бизнеса и генеральные директора компаний несут материальную ответственность по обязательствам юридического лица. Если у юридического лица есть проблемы — это значит, что они есть и у генерального директора, как у собственника бизнеса
С такими продавцами лучше быть настороже.
4. Проверка продавца квартиры через реестр банкротств
Информацию о финансовом положении продавца можно найти с помощью Единого федерального реестра информации о банкротстве. Здесь вам необходимо выяснить, не заведено ли в отношении владельца квартиры дело о банкротстве.
5. Запрос справок о психическом состоянии продавца квартиры
Не поленитесь попросить продавца квартиры предоставить вам справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что к данным учреждениям он отношения не имеет. Обычно, эту работу выполняют риелторы, но в случае самостоятельных действий — данная проверка исключительно за вами.
Дополнительная часть проверки продавца квартиры:
1. Запрос справки о материнском капитале
Стоит запросить справку подтверждающую, что материнский капитал не был задействован для покупки недвижимости. Справку о размере материнского капитала (или его оставшейся части) выдает Пенсионный фонд РФ. Это необходимо в той ситуации, если есть подозрение, что владелец мог использовать средства материнского капитала для покупки квартиры или оплаты процентов по ипотеке.
2. Запрос справки из бюро кредитных историй
Для выяснения, есть ли у продавца кредиты, в том числе непогашенные, следует попросить у продавца справку из бюро кредитных историй. С будущим банкротом связываться определенно не стоит.
3. Запрос справки о составе семьи
Документ предоставляет МФЦ или орган, ведущий паспортный учет
Особенно важно запрашивать данную справку, если вы приобретаете вторичную недвижимость, полученную собственником по наследству
4. Запрос справки об отсутствии зарегистрированного брака
Бывают такие случаи, когда продавец квартиры уверяет вас, что не женат/не замужем и даже заверяет это нотариально. Однако, во избежание рисков, лучше запросить соответствующее подтверждение в ЗАГСе.
5. Запрос справки об отсутствии судимости
Собственников крайне редко просят предоставить данный документ, но на всякий случай можно запросить.
ФОТО: RJA1988/pixabay.com
Как проверить собственника квартиры перед покупкой вторички
Некоторые особенности покупки различных видов жилплощади
Существуют нюансы при покупке различного вида жилья и оформления документов на них.
Квартира от застройщика
Перед покупкой подобного жилья изучите проектную декларацию объекта
Важно знать, есть ли у организации-продавца разрешение на строительство. Учредительный договор и свидетельство о госрегистрации строительной фирмы, документы на землю, обоснование и экспертизу проекта
Проверьте также наличие в сдающемся доме коммуникаций, чтобы после не возникла необходимость установки их за собственный счёт.
Квартира в новостройке – объект новый. Который не имеет истории.Вы будете являться первым её собственником, поэтому никаких правоустанавливающих документов от предыдущего владельца вам изучать не придётся.
Комната в общежитии
Пакет документов на покупку подобного объекта включает в себя дополнительные документы. В оформлении сделки существует масса «подводных камней», учет которых необходим в обязательном порядке.
Комната в общежитии – жилплощадь, находящаяся в долевой собственности, покупка такого вида собственности имеет свои особенности. Главная из них – преимущественное право покупки доли. Количество владельцев долей в подобном жилье может достигать 10 -15. Собрать отказы от права покупки крайне сложно. Риэлторы предлагают в этом случае оформить вместо покупки договор дарения. Решение принимать вам, но в этом случае есть риск остаться и без денег, и без комнаты.
Опытные юристы советуют следующее:
- Указывайте в договоре купли-продажи реальную цену комнаты.
- Проверьте наличие рассылки писем-уведомлений всем соседям и дождитесь истечения месячного срока на их ответ.
- Если ждать месяц не желаете, оформите отказ от преимущественного права покупки всех совладельцев с помощью нотариуса.
- Сверьте метраж комнаты по факту и указанный в документах. Дело в том, что в комнатах часто владельцами ставятся перегородки, которые нарушают первоначальный план жилья. В результате образуются , к примеру, коридорчики, которыми пользуются все, а фактически это часть вашей квартиры.
- Выясните в Росреестре сведения обо всех совладельцах. Существует риск приобретения доли в квартире, часть которой является муниципальной собственностью. А это уже совсем другая история.
Квартира – студия
В отличие от комнаты в коммуналке или общежитии, такой вид жилплощади, имея примерно ту же стоимость, все-таки является изолированным объектом.
Следовательно, покупка её более схожа с приобретением обычной квартиры. Состав пакета документов такой же, как при покупке обычной квартиры.
Но часто квартиры подобного типа в домах старой постройки это бывшие однушки
Особое внимание при покупке квартиры-студии во вторичном фонде нужно уделить изучению поэтажного плана. Владельцы однокомнатных квартир часто производят перепланировку их в квартиры-студии, не узаконив изменения должным образом
При покупке проверьте наличие проекта перепланировки и технического заключения, они должны быть согласованы с государственными органами. Если в доме, где вы хотите приобрести квартиру-студию,установлено газовое оборудование, наверняка перепланировка незаконна. Так как объединять кухню с гостиной при наличии на кухне газовой плиты запрещено. Также нельзя располагать санузел в пространстве квартиры без наличия перегородок или тамбуров.
Предпродажная подготовка квартиры
Чтобы быстрей продать квартиру подготовьте квартиру и не только ее. Часто, потенциальные покупатели настраиваются на покупку с подъезда. Если в подъезде везде мусор, исписаны стены и неприятный запах — вероятнее всего покупатели не будут покупать квартиру.
Также уберите в квартире большую часть вещей. Покупатели платят за квадратные метры, а уже наполнять их будут по своему усмотрению. Сделайте генеральную уборку — очистите стены от пятен и грязи, отмойте окна. Квартира должна выглядит обезличенной в конце.
Еще стоит сделать косметический ремонт. Подтяните балконные двери, покрасьте стены или поклейте одноцветные обои. Менять пол, ремонтировать батареи — лучше не стоит. Это не повысит особенно цену, а вы потратите деньги и нервы. Самое главное: выровнять стены и пол, проверьте не текут ли трубы и краны, а на стенах и потолке не должно быть подтеков.
Сверху — шанс продать квартиру причем на первом этаже маловероятен. Лучше подготовить квартиру как на картинке ниже
Можно ли проверить историю всех сделок, проведенных с квартирой?
Да. Для этого потребуется расширенная версия выписки из ЕГРП. Она позволит установить полную родословную жилья с 1998 года, то есть с момента создания реестра. Из документа вы узнаете, когда, к кому и на каком основании переходила квартира за это время, в каких судебных спорах фигурировала. Правда, в отличие от стандартной справки Росреестра, получить эти сведения вправе только собственник. Поэтому если продавец наотрез отказывается делать запрос, скорее всего, ему есть что скрывать. Еще один повод задуматься — когда жилплощадь слишком часто меняет хозяев. Дело тут может быть в самой квартире. Скажем, в доме регулярно прорываются трубы, из окон дует, а соседи связаны с криминалом. Либо вам попались мошенники, которые с помощью перепродаж пытаются «отмыть» недвижимость после незаконной сделки. И этот вариант намного хуже, ведь когда нарушения выявят, пострадает именно последний покупатель. Если в ЕГРП данных о квартире нет, значит, после приватизации с ней не совершали никаких операций. Справку о собственниках такого объекта можно получить в местном БТИ.
Как проверить квартиру онлайн через Росреестр в Интернете
За получение большинства документов ответственен именно Продавец, в то время как Покупатель может разве что истребовать бумаги и проверить их на подлинность. Однако получить один из самых важных документов, – выписку из ЕГРН, – Покупатель может самостоятельно и в формате «онлайн». Это оказывается крайне полезной функцией, если учесть, что большинство Продавцов не предоставляют никаких документов и бумаг на квартиру до внесения аванса (предоплаты в счет будущей покупки).
В базе данных Росреестра содержится большая часть данных, необходимых для начальной проверки объекта недвижимости: это и сведения о правообладателях, и информация о наличии/отсутствии арестов и обременений, и частичные данные о судебных разбирательствах в отношении квартиры. Сначала Покупателю следует проверить юридическую чистоту выписки из ЕГРН и паспорта Продавца, и только потом – внести аванс.
Чтобы получить выписку из ЕГРН в формате «онлайн», Покупателю понадобится:
Таким образом можно оформить:
Стандартную выписку из ЕГРН, содержащую основные сведения. Это ФИО собственника, информация об объекте недвижимости, данные об арестах и обременениях, правоустанавливающие характеристики, техническое описание квартиры.
Скачать образец стандартной выписки из ЕГРН
Расширенную выписку из ЕГРН, в которой раскрывается история владения квартирой (т.е. информация обо всех собственниках и сделках, начиная с 1998 года).
Скачать образец расширенной выписки из ЕГРН
Проверка квартиры на юридическую чистоту – это непростая процедура, которую Покупатель может выполнить самостоятельно лишь отчасти. Основная сложность связана с наличием большого количества документов (выписок, разрешений, постановлений, согласий и пр.)
Каждую бумагу необходимо тщательно проанализировать, обратив внимание на содержание, даты, подписи, печати. Документы также не должны противоречить друг другу и содержать расхождений
Не знаете, с чего начать проверку недвижимости на юридическую чистоту? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы.
Жильё под залог недвижимости
Ипотека – оптимальный способ решить квартирный вопрос для большинства семей. Закон позволяет приобретать жильё на первичном и вторичном рынке, оставляя право на одобрение сделки за банком. Не стоит путать ипотеку с лизингом: во втором случае собственность остаётся за субъектом, финансирующим сделку. Участие банка (долг перед ним) обязательно отражается в регистрационных документах.
Сделка с привлечением средств банка несколько сложнее:
- заключается договор с застройщиком о покупке недвижимости;
- подаётся заявление в банк с просьбой о выделении займа;
- после получения средств застройщик выдаёт справку о том, что у покупателя (дольщика) отсутствует долг по объекту;
- вариант – продавец квартиры вторичного рынка удостоверяет факт получения денег.
Дальше – тот же порядок: нужно собрать документы на объект и обратиться за регистрацией сделки. Новой квартире тоже необходим технический паспорт, а к договору – акт приёмки помещения в эксплуатацию. Как правило, у застройщиков есть отдел продаж, который помогает собрать нужные бумаги.
Если жильё приобретается на вторичном рынке, потребуются дополнительные документы для покупки квартиры в ипотеку. К ним относится документ об оценке недвижимости, и он необходим на стадии получения кредита в банке. Это сделано для того, чтобы избежать фиктивных сделок, когда объект продают по завышенной цене.
Следует учесть, что банк не будет сопровождать сделку клиента, ограничиваясь лишь финансовым участием в процессе. Зато контроль будет полным и всеобъемлющим, а при нарушении условий договора учреждение может потребовать возврата всей суммы.
Согласование с БТИ и перепланировка
Обязательно проверяется полученная собственником в БТИ документация:
- выписка из техплана;
- справка об инвентарной оценке.
Выписку из техплана продавец может использовать в течение года. Однако нужно обязательно сверить соответствие представленного плана с фактическим помещением. Поэтому запросить её для проверки нужно ещё до решения о проведении сделки. Дело в том, что незаконная перепланировка в квартире налагает на собственника административную ответственность по статье 7.1 КоАП РФ.
Последствиями этого могут стать:
- штрафные санкции;
- административное предписание о возвращении помещения в изначальное состояние;
- оформление документации за счёт нового владельца.
Эта ответственность передаётся новому владельцу помещения вместе с купленной квартирой.
Незаконная перепланировка не является причиной для отказа в регистрации имущественной сделки. Если перепланировка проводилась, то дополнительного пакета документации не потребуется, нужно лишь идентифицировать соответствие полученного в БТИ техплана – реальному положению дел, что означает получение разрешения на перепланировку и внесение соответствующих сведений в инвентаризационные записи.
Справка об инвентарной оценке также играет важную роль. По данным, извлечённым из неё, можно определить степень износа квартиры и сделать более точные прогнозы на её последующую функциональность и затраты, требующиеся для содержания, эксплуатации и ремонта. Эта справка должна быть получена и представлена не позднее, чем за месяц до оформления купчей.
Способ приобретения жилого помещения в пользование
Перед покупкой необходимо знать, каким образом квартира оказалась в собственности у продавца. Документ-основание на право собственности может показать, каких рисков ожидать после покупки, которые могут заключаться в оспаривании сделки или признании ее ничтожной.
Поэтому рекомендуется обратить внимание на дату получения свидетельства на право собственности квартиры у продавца: если оно выдано более трех лет назад, риски минимальные, поскольку 3 года являются сроком исковой давности. Если жилье приобретено в собственность менее 3 лет назад, возможны претензии со стороны третьих лиц, имеющих право на приобретаемую квартиру, или прочие вопросы
Существуют следующие способы приобретения жилья в собственность:
Приватизация.Документом-основанием является договор передачи имущества муниципальным органом тем людям, которые были прописаны на жилплощади на дату передачи. Если количество человек и их имена совпадают с теми лицами, которые указаны в Свидетельстве на право собственности, тогда документы в порядке. Если кого-то не хватает, необходимо наличие нотариально заверенного письменного отказа этого члена семьи от приватизации.
Покупка на первичном рынке.Этот способ считается низкорисковым, поскольку до продавца ею никто не владел, а если Свидетельство на собственность зарегистрировано в Росреестре, значит, предыдущая сделка была чистая. Для подтверждения этого способа приобретения жилья собственник должен предоставить один из документов: Договор долевого участия, Инвестиционный договор или Договор уступки прав требования.
Приобретение недвижимости на вторичном рынке.Этот способ осуществляется по Договору купли-продажи у физического или юридического лица (Застройщика), а также по Договору мены. Рисковым случаем признается первый вариант, поскольку существует возможность нарушения прав предыдущих собственников.
Приобретение недвижимости в кооперативе.Этот способ характерен для участников ЖСК и ЖНК, подтверждающими документами служат: справка о выплате пая, Договор уступки прав требования или купли-продажи.
Получение недвижимости по наследству.Наследование может быть совершено двумя способами: по закону или по завещанию. Это самый непредсказуемый способ приобретения квартиры, поскольку в любой момент может заявить о своих правах один из «забытых» наследников
Документом-основанием является Свидетельство о праве на наследство, в котором указывается один из путей наследования.
ВАЖНО! При наличии родственников у предыдущих владельцев жилья, которые могут претендовать на собственность, но не вписаны в завещание, необходимо проверить, имеется ли их письменный отказ от наследства.
Приобретение имущества в дар.Документом-основанием при этом является Договор дарения, заверенный нотариально. Чтобы снизить свои риски, необходимо удостовериться, что с момента составления договора прошло более 3 лет.
Приобретение на основании соглашения о разделе имущества между родственниками или супругами или на основании судебного решения.Как правило, подобные способы приобретения собственности являются низкорисковыми.
Приобретение по ипотечному договору.Юридически такие сделки считаются чистыми, поскольку банк тщательно проверяет квартиру перед тем, как взять ее в залог
Документом-основанием при этом является Свидетельство на право собственности, Договор купли-продажи или уступки права требования.
Получение права собственности по договору пожизненного содержания с иждивением.В этом случае, должно иметься письменное согласие Получателя ренты на сделки с недвижимостью.
Прочие моменты, которые необходимо соблюсти
Исходя из вида правоустанавливающего документа, представленного собственником, может возникнуть необходимость проверки дополнительной документации. По преимуществу это касается квартир, которые ранее были:
- получены в дар;
- приобретены в ипотеку;
- унаследованы.
Каждый вид перечисленной сделки может иметь свои подводные камни, которые повлияют на имущественное положение покупателя после оформления и регистрации купчей.
Дарение
Здесь отменяются нормы статьи 35 СК РФ о совместно нажитом имуществе, поэтому согласие супруга не требуется. Распространённое представление о праве пожизненного проживания дарителя в квартире не влияет на правоспособность сделки согласно нормам статьи 292 ГК РФ.
То есть собственник вправе продать квартиру, предоставив дарителю иное место для проживания. Но проверить стабильность права на недвижимость, принадлежащую продавцу, следует предельно досконально. Вопрос в том, что дарение – наиболее распространённая сделка, которая подлежит оспариванию со стороны родственников, а часто – и самого дарителя. В этом случае подстраховаться следует, проверив правоустанавливающий договор.
Если это типовой договор дарения, составленный нотариусом и удостоверенный им же – правоспособность документа максимальная. Если это рукописный текст, написанный символически, без учёта юридических нюансов, то нужно убедиться:
- Что со времени заключения дарственной прошло более трёх лет, что составляет срок давности для оспаривания.
- В выписке из ЕГРП отсутствуют пометки о судебных тяжбах и притязаниях в отношении подаренной квартиры.
Ипотека
На этот вид собственности распространяются нормы, применяемые к обременяемому имуществу. Поэтому для взятых в ипотеку квартир требуется справка из банка о том, что долговые обязательства исполнены и долг погашен. Если объект оформлялся по закладной, то эта ценная бумага, при расчёте, должна вернуться к продавцу. А он, в свою очередь, обязан приложить её к пакету документации.
Если закладная утеряна банком, продавец должен оформить её дубликат. Кроме этого обязательны кадастровые справки об отсутствии обременений и проверка выписки из ЕГРП, в которой констатируется передача прав от банка к собственнику.
Смотрите видео о продаже квартиры «под ипотекой»:
Наследование
При предъявлении продавцом свидетельства о наследстве, требуется выявить число наследников. Если их несколько, то квартира должна оформляться в долевую собственность и продаваться согласно требованиям, предъявляемым к такому виду сделок. Кроме этого нужно выяснить – не возникли ли между наследниками судебные разбирательства и споры.
Если споры отсутствуют, то у продавца должны быть нотариально удостоверенные доверенности на продажу от сонаследников, вступивших в долевую собственность на квартиру. Или – нотариально удостоверенный отказ от собственной доли наследства на квартиру в пользу покупателя.
Также правопритязание на имущество, возбужденное исковым производством, указывается в выписке из ЕГРП. Если исковое производство возбуждено, то сделка может проводиться не ранее чем через 10 дней после получения выписки с положительным решением суда, вынесенного в пользу продавца. Выписка из решения суда выступит правоустанавливающим документом.
Чтобы избежать рисков, проверка требуется и при таких способах покупки жилья, как приобретение у юридического лица, по переуступке прав и в новостройке. За необходимыми выписками и справками можно обратиться в Росреестр.
Сведения, которые нужно выяснить о собственнике, его вменяемости и доверенности
Чтобы избежать различных неожиданных претензий, ограничений и правопритязаний, которые могут возникнуть после совершения сделки, необходимо проверить документы, подтверждающие сведения о квартире и ее собственниках. Эти шаги также помогут обезопасить себя от сделок с мошенниками:
В первую очередь, необходимо сравнить данные паспорта продавца с теми, что внесены в предварительный договор купли-продажи, а также в документ, устанавливающий право собственности на недвижимость. При этом собственник должен предоставить оригинал удостоверяющего документа.Это необходимо для того, чтобы убедиться, что продает квартиру и заключает договор одно и то же лицо
Чтобы проверить подлинность паспорта, нужно обратить внимание на фотографию, наличие необходимых голограмм, перфорации, отсутствие лишних записей
Проверить подлинность документа, а также срок его действия, можно на официальном сайте ФМС России.
Если продавец входит в группу риска (одинокие, пожилые люди, лица с алкогольной или наркотической зависимостью, психическими расстройствами), это создает большой риск для покупателя в том плане, что за этого человека могут действовать мошенники, или после совершения сделки ее результат может быть оспорен.Для подтверждения дееспособности и вменяемого состояния продавца необходимо наличие справок из наркологического и психоневрологического диспансеров.
Образец справки из наркологического диспансера представлен на фото:
Образец справки из психоневрологического диспансера на фото:
Чтобы совершенную сделку между продавцом и покупателем нельзя было оспорить в дальнейшем, рекомендуется составлять договор купли-продажи в присутствии нотариуса.
ВАЖНО! Нотариальное удостоверение сделки официально засвидетельствует факт вменяемости, осознанности и добровольного действия продавца.
Если во время сделки собственник квартиры отсутствует, в качестве лица, имеющего право получать аванс за квартиру, подписывать все документы и совершать продажу, может выступать его доверенное лицо
Этот человек действует на основании доверенности.Поскольку в этих условиях трудно проверить подлинность доверенности и обстоятельства, при которых она была подписана собственником, следует принимать только тот документ, который был заверен нотариально. Кроме того, необходимо проверить наличие всех необходимых реквизитов на доверенности, срок ее действия, не отозвана ли она.
Большой риск для покупателя в этом случае, если нет никакой возможности увидеть продавца или каким-то образом с ним связаться
Необходимо убедиться в намеренности действий собственника, связавшись с ним любым способом – по телефону, Скайпу, другим каналам видеосвязи (какие вопросы нужно задавать продавцу для того, чтобы в будущем не быть обманутым, читайте здесь).
Более подробно о том, с какими рисками можно столкнуться при покупке вторички и как избежать мошеннических схем, мы рассказываем в отдельном материале, а здесь вы узнаете, как самостоятельно проверить документы и чистоту сделки.
Порядок оформления документов при покупке недвижимости и их перечень
В общем случае при оформлении купли-продажи жилья оно состоит для продавца из следующих шагов:
- Конечно же — паспорт.
- Согласие на сделку от супруга, если таковой имеется.
- При покупке по ипотеке — справки о ваших доходах, о вкладах, а также об имуществе, которое может служить залогом и т.п.. У разных банков требования могут быть различными, поэтому спросите у вашего агента или сотрудника банковской организации, с которым вы работаете.
- Договор купли-продажи, в котором будут прописаны все условия сделки.
Только после получения актуальных документов можно будет приступать к собственно оформлению договора купли-продажи.
Но в некоторых случаях могут быть особенности… Покупка жилья в новом доме, в ипотеку, или же на вторичном рынке — это разные ситуации!
Новостройка
При покупке квартиры в новостройке сделка может быть оформлена как инвествклад, участие в долевом строительстве (ДДУ), вступление в товарищество, паевой взнос, переуступка прав требования.
В любом из перечисленных случаев сначала подписывают предварительный договор купли-продажи, а до этого необходимо проверить пакет документов застройщика (постановление и разрешение властей на строительство, свидетельство на земельный участок (аренда/собственность), инвестиционный контракт, договор о привлечении средств).
В следующей статье можно узнать больше: покупка квартиры в новостройке: пошаговая инстркуция, документы, и проверка застройщика. ⇐
Вторичное жилье
Именно на вторичном рынке выше риски оспаривания покупки со стороны третьих лиц.
Основаниями для такого оспариваничя могут быть как конфликты между прошлыми наследниками жилья, бывшими супругами, недеесособность бывшего хозяина, появление прописанных лиц (из мест лишения свободы или безвестно отсутствующих), прописка/выписка несовершеннолетних без разрешения органов опеки. Чтобы минимизировать такие риски, кроме правоустанавливающих и правоподтверждающих документов продающей стороны проверяют отсутствие притязаний третьих лиц, путем получения (согласно ст. 62 ФЗ-218):
- Выписок из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных лиц;
- Выписки из ЕГРН (непосредственно перед сделкой, чтобы такая выписка не устарела).
При покупке от застройщика
При покупке строящегося объекта у застройщика часто используется схема векселя, когда покупатель покупает у застройщика вексель (ценную бумагу), а впоследствии обменивает ее на новую квартиру. При такой схеме заключают два договора: договор купли-продажи векселя, и предварительный договор.
Покупателю перед сделкой рекомендуется внимательно проверить наличие всей документации у застройщика (как при покупке новостройки).
При покупке на материнский капитал
На средства маткапитала в РФ можно приобрести квартиру, комнату, дом, то есть отдельный объект жилой недвижимости. Конкретный список документов на покупку о из объектов, приведен в Постановлении Правительства РФ №862 от 12.12.2007 года «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».
Подтверждением права на использование денег из материнского капитала на улучшение жилищных условий является именной сертификат. Ссылка на него обязательно должна быть в договоре купли-продажи.
Разумеется, для такой сделки должно быть достигнуто согласие продавца, поскольку средства будут перечисляться ему из Пенсионного фонда (ПФР РФ), в безналичном порядке (на указанный продавцом счет). К тому же между подписанием договора и поступлением денег может пройти до двух месяцев. Часть средств за недвижимость оплачивается средствами покупателя.
Читаем еще: материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке: законы, банки, документы.
Если покупаем на ребенка
Покупка жилой недвижимости на несовершеннолетнего ребенка возможна, причем до 14 лет совершается без его участия (за ребенка действуют его законные представители (родители/опекуны/попечители), а с 14 лет он вправе сам подписывать документы (в присутствии законных представителей). Купить можно как жилое помещение целиком, так и оформить долю в нем на ребенка.
При покупке в ипотеку
Если покупатель с ипотекой, продавец предоставляет комплект документов для продажи с учетом требований конкретного банка. В этом случае юридическую чистоту недвижимости проверит еще и банк.
Чаще всего к стандартному набору документов потребуется приложить акт оценки стоимости жилья, предварительный договор купли-продажи.
Проверьте права на квартиру и документы
Продать квартиру может только ее фактический собственник
Другой человек может продать квартиру только, если у него есть нотариально заверенная доверенность от хозяина.
Поэтому сначала убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Для этого проверьте, что его паспортные данные совпадают с данными, указанными в правоустанавливающих документах или в выписке ЕГРН.
Паспорта собственников. Изучите их внимательно, проверьте, что паспортные данные совпадают с данными, указанными в правоустанавливающих документах или в выписке ЕГРНа. Если собственник менял паспорт, старые данные записаны на последней странице нового документа. Чтобы перестраховаться, возьмите копии паспортов и самостоятельно проверьте их подлинность через сайт МВД. Для этого сравните паспортные данные продавца с данными, указанными в правоустанавливающих документах.
Если собственников несколько, проверьте документы всех. От каждого из них надо получить нотариально заверенное согласие на продажу. Документ обязателен — если его не будет, сделку не зарегистрируют. Если покупаете долю одного из собственников, понадобится отказ дольщиков от приоритетной покупки.
Получить надо и согласие супруга или супруги продавца — если квартиру купили в браке, по закону супруги владеют ею пополам (если в брачном договоре не прописано иначе).
Иногда продавцы, чтобы не делить квартиру с бывшим мужем или женой, теряют паспорт, получают новый без отметки о браке и продают жилье как единственные собственники. Поэтому верить на слово продавцу о том, что он холост, не стоит. Чтобы проверить, что продавец не был в браке когда покупал квартиру, сделайте запрос в центральный ЗАГС города. К сожалению, этот способ не универсален — единой базы данных у ЗАГСов нет. Если человек женился во Владивостоке, в Калининграде об этом никто знать не будет. Другой способ — ввести фамилию продавца на официальном сайте районного суда. Так вы сможете узнать был ли развод, не наложен ли на квартиру арест, не арестован ли член семьи.
Если среди собственников есть дети или недееспособные взрослые, для продажи должно быть разрешение органов опеки и попечительства.
Если квартиру купили через участие в жилищном кооперативе, понадобится справка о полной выплате пая.
Доверенность от собственника. Если квартира продается по доверенности, уточните у собственника, что он согласен на продажу — доверенность можно подделать или выманить обманным путем. Проверьте доверенность на подлинность у заверившего ее нотариуса. Убедитесь, что она не отозвана, уточните права продавца — может ли он получать деньги, уполномочен ли подписать договор. Проверить что доверенность не отозвана можно на сервисе Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности.
Правоустанавливающие документы выступают основанием права собственности продавца и подтверждают, что квартира принадлежит именно ему. Полный список документов перечислен в тексте выписки ЕГРН или Свидетельства о регистрации. Это могут быть договор купли-продажи, акт приема-передачи (передаточный акт), наследства, приватизации, справка о выплате пая ЖСК, решение суда или мировое соглашение.
Проверьте существенные условия договора купли-продажи — соблюдались ли они, нет ли риска расторжения договора из-за нарушения обязательств.
На оборотной стороне договора должна стоять печать Росреестра
Все документы должны быть без поправок и исправлений. Цифры в разных документах (адрес, площадь квартиры, стоимость) должны совпадать.
Проверьте продавца
Попросите продавца предоставить справки из психо-неврологического диспансера, наркологического диспансера или психиатра о признании продавца дееспособным. Это обязательно, если покупаете в ипотеку, и желательно, если покупаете за наличные деньги. Если окажется, что продавец не отдавал отчет собственным действиям, сделку аннулируют через суд.
Проверки паспорта недостаточно
Иногда бывает, что родственники пытаются оспорить сделку дяди-алкоголика или старого дедушки. Чтобы перестраховаться, приведите на сделку врача для медицинского освидетельствования — он зафиксирует, что продавец все время полностью осознавал что делает.
Статус банкрота можно проверить в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или Картотеке арбитражных дел. Если продавец признан банкротом, на квартиру, скорее всего, наложен арест.
Наличие крупных долгов можно проверить в Банке данных исполнительных производств ФССП.
Судебные дела продавца можно узнать на официальном сайте районного суда или либо сразу по . Так вы сможете узнать не ведется ли против продавца суд, не признавался ли он недееспособным, не разводился ли, не делилось ли имущество, не наложены ли на квартиру аресты.
Изучите судебные решения
Судебная история продавца может многое рассказать о нем и его квартире:
- разводе и разделе имущества;
- спорах с наследниками;
- дефектах квартиры, если продавец судился с застройщиком;
- заливах квартиры соседями или наоборот, если судился с соседями;
- взыскании возмещения за причиненный квартире ущерб;
- вселении и выселении жильцов;
- долгах по коммунальным платежам и капремонту.
