Подводные камни и риски бизнеса
Сезонность. Сезонность бизнеса краткосрочной сдачи квартир в аренду сильно зависима от категории клиентов, на которых вы ориентировали свое предложение. Различные виды квартиросъемщиков и цели их заселения формируют периоды подъема и спада, а также и стоимость аренды в течение года. Высокая активность связана с новогодними и майскими праздниками. Увеличенный спрос, формируют туристы на ноябрьские праздники, другие даты с так называемыми «длинными» выходными, дни школьных каникул. Высокая активность и хороший спрос связаны с летними отпусками. Если ваше предложение будет сформировано под студенческую среду, то в этот же летний период спрос увеличивается за счет абитуриентов высших учебных заведений и время проведения сессий у студентов-заочников. Волна повышенного спроса может быть связана с особенностями вашего города, так, например, в Санкт-Петербурге это сезон белых ночей.
Риски бизнеса. Далее рассмотрим риски бизнеса на сегодняшний день и способы их предотвращения.
Испорченные мебель и техника, проблемы с инженерными коммуникациями квартиры;
Неоплата аренды;
Риск неуплаты, несвоевременной уплаты налогов, ошибки в финансовых расчетах при ведении бизнеса;
Риск сложных отношений с соседями по дому;
Риск мошенничества и краж;
Риск долгих простоев.
Предотвращение возникновения этих рисков возможно при внимательном составлении договоров аренды, прочих сопутствующих документов. Со временем, в результате накопления опыта ведения этого бизнеса появятся необходимые навыки решения возникающих проблем с соседями. Также, с увеличением базы постоянных клиентов, уменьшатся риски краж и мошенничества. И к сожалению, конечно, нужно закладывать как неизбежные траты – оплату текущего косметического ремонта, ремонта сантехники, ремонт или покупку техники. Избежать этого вряд ли удастся. Неизбежен и простой, но, если квартира изначально была выбрана правильно, вы сможете рассчитывать на стабильный доход от её аренды.
Изменения в законодательстве
Важно знать, что с 1 октября 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 15.04.2019 N 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации», который запрещает оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов. Относится ли этот Федеральный закон к посуточной аренде квартир? Пока нет правоприменительной практики данного закона, а значит и нет его трактование органами, наделёнными властными полномочиями. Как будут применять данный закон? Согласно ОКВЭД (общероссийскому классификатору видов экономической деятельности), аренда квартир для долгосрочного проживания не относится к деятельности гостиниц
Будет ли ограничивать данный закон посуточную аренду, покажет время.
Как будут применять данный закон? Согласно ОКВЭД (общероссийскому классификатору видов экономической деятельности), аренда квартир для долгосрочного проживания не относится к деятельности гостиниц. Будет ли ограничивать данный закон посуточную аренду, покажет время.
Андрей Шабас(c) www.openbusiness.ru – портал бизнес-планов и руководств по открытию малого бизнеса 04.12.2019
Сохраните статью, чтобы внимательно изучить материал
Как минимизировать усилия и максимизировать доход
В первую очередь нужно правильно оценить привлекательность вашего варианта и при необходимости адаптировать его под нужную аудиторию. Например, арендаторы, присматривающие жилье вблизи деловых кварталов, с большой долей вероятности оценят хорошую шумоизоляцию, высокоскоростной wi-fi и рабочий стол; а в многокомнатных квартирах, рассчитанных на семьи с детьми, не лишними будут детская кроватка и ящики для хранения игрушек. Стоит учесть, что на цену и спрос на жилье влияют расположение (центр города, деловые хабы, культурные или природные достопримечательности), транспортная доступность, наличие развитой инфраструктуры рядом (магазины, кафе), свежесть ремонта и оригинальность дизайн-проекта. В среднем по России однокомнатная квартира (самый востребованный вариант) сейчас стоит около 1300–1400 рублей в сутки. Жилье в туристических местах, а также загородные объекты (например, коттедж на берегу озера) могут быть на порядок дороже, особенно в высокий сезон и в пиковые даты. С ценой, как правило, нужно экспериментировать: слишком высокая цена будет отпугивать часть клиентуры, слишком низкая – вызывать подозрения. Со сроками тоже проявляйте гибкость, ориентируясь, например, на сезонность: так, можно сдавать объекты посуточно в периоды высокого спроса и переходить на среднесрочную аренду (несколько недель — пару месяцев) в несезон. Бывалые предприниматели советуют добиваться наполняемости 80–90% времени — тогда жилье приносит стабильный доход. Исключение здесь составляет категория элитной недвижимости — в этом случае месячной окупаемости иногда можно добиться буквально за пару уикендов аренды.
Не забывайте действовать по ситуации и чутко реагировать на происходящее вокруг. Например, одними из многочисленных последствий коронавирусного кризиса стали переобучение медицинского персонала и отложенный спрос на плановые операции. Медицинский туризм будет набирать обороты, а значит спросом будут пользоваться квартиры неподалеку от лечебных учреждений.
Стереотип о том, что сдача квартир посуточно — рынок непрофессионалов и бездельников, желающих легких денег, не соответствует действительности. Это уже давно упорядоченный бизнес с участием профильных компаний и частных предпринимателей. По данным «Авито Недвижимости», частные лица занимают чуть больше 20% на рынке краткосрочной аренды жилья, а все остальное предложение обеспечивает бизнес и управляющие компании (УК).
Кстати, не стоит недооценивать роль УК, именно они придут на помощь, если вы не уверены в своих силах или сомневаетесь, что сможете уделять этому занятию достаточно времени. Все больше владельцев недвижимости начинают пользоваться услугами доверительного управления, в рамках которого УК берут на себя часть обязанностей хозяина объекта (например, проверку состояния квартиры, техническую поддержку, оплату коммунальных услуг, поиск новых жильцов и так далее).
Между прочим, выйти из этого бизнеса также достаточно легко. Это не производство, которое требует капитальных затрат и перепродажи оборудования. Если по каким-то причинам дело не взлетело или разонравилось, можно просто расторгнуть договор с владельцем. А если, наоборот, все сработало и хочется перенаправить энергию в новое русло — передайте свои объекты в надежные руки подходящей управляющей компании. За свои услуги УК берут в среднем около 30% прибыли.
Тенденции на рынке
Объем рынка краткосрочной аренды в России оценивается приблизительно в 90 миллиардов рублей, и до коронакризиса ему предрекали рост на 10–20%. Конечно, в период локдауна рынок сильно просел, однако отсутствие ясности с открытием границ и международным туризмом, а также снижение доходов населения заставляют прогнозировать рост более бюджетного внутреннего туризма. А значит, будет спрос и на краткосрочную аренду квартир и загородных домов. Это заметно уже сейчас. К середине июля интерес к краткосрочной аренде жилья на «Авито Недвижимости» в 2,8 раза больше по сравнению с прошлым годом. Восстановлению сегмента посуточной аренды во многом способствовал отложенный спрос на путешествия: закрытые границы, социальная дистанция и риск заболеть вынудили многих россиян перенести свой отпуск на неопределенный срок, и теперь с ослаблением ограничений и после пережитой самоизоляции им хочется отдохнуть. Это отличный шанс стать мини-отельером и попробовать себя на стыке рентного и гостиничного бизнесов.
В любом случае, кризис — не повод, чтобы отказываться от задуманного и ставить продвижение своего дела на паузу. Зачастую, когда все предприниматели делают одно, имеет смысл делать нечто противоположное. Например, во время пандемии многие управляющие компании, которые занимаются краткосрочной арендой жилья, сконцентрировались на объектах эконом-класса и вообще перестали заниматься премиальным сегментом. А это — возможность для кого-то найти свою нишу.
Подводные камни посуточной аренды квартир
Немало людей, отправляясь в путешествие или командировку или планируя романтическую встречу, предпочитают снять квартиру, а не гостиничный номер. Однако, помимо очевидных плюсов, у этого вида временного жилья есть и минусы, с которыми до сих пор нередко сталкиваются те, кто хочет пожить в домашней обстановке.
Не работает – плати
Одно дело, когда вы действительно виноваты в поломке. В таком случае лучше признать вину и возместить ущерб. Но попадаются и недобросовестные владельцы, которые пытаются починить уже давно сломанную вещь за ваш счет. Доказать свою невиновность будет сложно, если вы изначально не проверили квартиру и не указали на неисправность в договоре аренды.
Необходимость бронировать заранее
Если хотите снять квартиру на сутки, помните, что апартаменты нужно бронировать заранее. Никто не даёт гарантии, что понравившийся вам вариант будет свободен на нужные даты, если вы займётесь поисками слишком поздно.
Важно также учитывать, что в «сезон» (летне-осеннее время и праздничные дни) спрос на посуточный съём жилья повышен, и снять хорошие апартаменты сложнее. В это время они не простаивают, и многие забронированы на месяц вперёд. Чем удобнее расположение квартиры и чем симпатичнее она выглядит на фотографиях, тем выше спрос
Снять такие апартаменты тоже сложнее, а значит, нужно бронировать как можно раньше
Чем удобнее расположение квартиры и чем симпатичнее она выглядит на фотографиях, тем выше спрос. Снять такие апартаменты тоже сложнее, а значит, нужно бронировать как можно раньше.
Бабушкин вариант вместо евроремонта
На фотографиях в интернете квартира выглядит, как конфетка, и блистает свежим евроремонтом, а в реальности это замшелая берлога, явно доставшаяся кому-то по наследству от бабушки? В такой ситуации оказывалось немало клиентов, легко ведущихся на отфотошопленные картинки в интернете.
Чтобы не стать жертвой злой шутки судьбы в стиле «ожидание/реальность», ищите варианты с реальными отзывами. Те, кому «посчастливилось» снять такую квартиру, чаще всего не ленятся выразить своё мнение о её состоянии в отзыве.
Бывают случаи, когда арендодатель сообщает, что интересующая вас квартира уже занята, но вы можете снять другую, которая ничуть не хуже. Сразу отметайте такие предложения. Чаще всего альтернатива, которую предлагает собственник, выглядит гораздо печальнее.
Хозяин – не совсем хозяин
Рекомендации тщательно проверять документы арендодателя, чтобы убедиться в его праве на квартиру, – не пустые слова. Немало предприимчивых людей умудряются снять жильё в долгосрок, а сами пересдают его посуточно. Возникнет очень неприятная ситуация, если реальный собственник решит неожиданно наведаться в свои владения, и встретит там незнакомых людей.
Мнение эксперта Миронова Анна Сергеевна Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве
Даже при наличии таких подводных камней и рисков снять жильё на сутки и провести время с комфортом – это не сложно. Просто будьте бдительны, тщательно проверяйте информацию, не отмахивайтесь от формальностей и не доверяйте безоговорочно владельцам квартир.
Просчитаем экономику
Посмотрим, какие квартиры продаются поблизости от онкологического отделения Российской детской клинической больницы на Ленинском проспекте.
1-комнатная квартира на 1 этаже 9-ти этажного панельного дома на ул. Островитянова, хороший ремонт мокрых зон, стеклопакеты, в квартире остается кухонный гарнитур, предлагается за 6,3 млн. руб. При таких данных в квартиру понадобится вложить дополнительно не более 200 тыс. рублей (косметический ремонт и покупка минимальной мебели в комнату).
Сдавать в аренду квартиру можно где-то за 3 тыс. рублей в сутки. Если квартиру будут арендовать 24 дня в месяц (заполняемость 80%), то доходная часть составит 72 тыс. рублей. Затраты на продвижение — около 5 тыс. руб., расходы на бухгалтера — 4 тыс. руб., на горничную (допустим, арендаторы живут длительное время) — 3 тыс. руб., коммунальные платежи — 4 тыс. руб., налог (6%) — 4,3 тыс. руб. Итого остается более 50 тыс. руб.
Таким образом, окупаемость инвестиций составит 11 лет, при этом у вас в активе будет ликвидный объект недвижимости.
Другой вариант. Квартира вблизи Экспоцентра на Красной Пресне. В данный момент здесь низкобюджетных предложений нет. Двухкомнатная квартира на втором этаже 5-этажного дома обойдется в 8,1 млн. руб. Квартира требует полного ремонта. Поэтому общие инвестиции в проект составят не менее 9 млн. руб.
От квартиры вблизи Экспоцентра и делового центра Москва-Сити можно ожидать высокой заполняемости (не менее 80%). Цена за сутки — около 5 тыс. руб. Таким образом, она будет генерировать в месяц не менее 120 тыс. руб. Затраты на продвижение — около 10 тыс., на горничную — около 10 тыс., на коммунальные платежи — 6 тыс., налог (6%) — 7,2 тыс., оплата бухгалтера — 7 тыс. рублей. Итого квартира будет приносить 85 тыс. руб. Срок окупаемости инвестиций составит 9 лет.
Юлия Лукина
руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость»
????????????? ???????? ???????? 46 ??. ? ?? ????????? ?????, ????????????? ? ??????? ??????????? ?? ??????? ????? ???????? ????. ??????????? ????????? ?????? ???????? ????? 60 000 ???. ????????? ?????????? ??????: ????? 3 700 ???. ? ????? ??? ????? 111 000 ???. ? ?????. ?????? ?????????? ???????? ?? ????? ???? ?????? ???????? ??? ??? ?????? — ???? ? ?????? ?????? ??????????? ??? ?????????? ??????? ???????? ??????? ? ??????? 5–10 ??????????? ????. ??? ??? ???????? — ???, ?????? ?????, 92 500 ???. ? ?????. ????????? ???????: ????? 11,7 ???. ???. ????? ???????, ????? ??????????? ????????? ?? ?????? 10 ???, ???? ??? ?????????? ??????. ????? ? ?????????? ??????? ??????? ????, ???????? ???????? ?????????????? ???????? ?? ??????, ? ????? ??????????? ?????????.
?????? ??????: ????????????? ???????? ?? ??????????, ???????? 48 ??. ?. ????????? ???????????: 11 ???. ???. ???? ???????????? ??????: ????? 48 000 ???. ? ?????, ?????????????: ????? 3000 ???. ? ????? (? ?????? ???????????? ??????? 75 000 ???. ? ?????). ???? ???????????: ????? 12 ??? (??? ?????????? ?????? ? ??????????? ????????) .
Выбор квартиры для краткосрочной аренды
Не любое жильё подходит для посуточной аренды. Как, например, посуточно сдать большую многокомнатную квартиру? Как и «убитую» (без ремонта): сдать их посуточно практически нереально. Если в квартире нет мебели, бытовой техники и даже таких мелочей, как посуда, салфетки и шампунь, о краткосрочной аренде тоже можно забыть.
Но почти всё это легко исправить, в отличие от расположения квартиры. Чтобы понять, подходит ли оно для посуточной аренды, нужно представить портрет будущего гостя. Для иностранцев и туристов подойдёт центр города, локации поблизости от достопримечательностей и культурных объектов. Командировочные обычно селятся ближе к месту работы — рядом с деловыми и экономическими центрами, офисами крупных компаний. О том, как сдавать квартиру посуточно без проблем, не придётся задумываться и собственникам бюджетного жилья в непосредственной близости от федеральных медицинских центров: гости не хотят переплачивать за аренду из-за высокой стоимости лечения. А вот в спальных районах вдали от метро со спросом наверняка будут проблемы, потому что непонятно, кому и зачем снимать там квартиру на сутки.
Если квартира в собственности, то её владелец оценивает каждый из этих параметров и выбирает, стоит ли сдать жильё посуточно или долгосрочно. Если покупать квартиру только планируется, то сразу ищут соответствующую требованиям. Причём порой пренебрегают ремонтом — специально выбирают убитые квартиры, чтобы создать дизайнерский интерьер или даже разделить на небольшие студии.
Хост, занимающийся субарендой или управлением недвижимостью, ищет её по тем же параметрам. А инвестор зачастую даже не занимается поиском квартиры, а нанимает управляющего, чтобы он сам подобрал подходящий объект и затем сдавал в аренду посуточно для получения прибыли.
Анализ рекламных бюджетов
Для многих участников рынка коронакризис стал поводом разобраться в эффективности каналов привлечения арендаторов. Компании старались перераспределить свои ресурсы на те инструменты, которые наиболее актуальны в этот период — профессиональное составление описаний объектов, тщательное заполнение календаря бронирований, улучшение качества и увеличение числа фотографий.
Также посуточники не пренебрегали перепозиционированием объектов. Например, сейчас актуальна работа из дома, поэтому компании стали предлагать квартиры не для проживания, а для организации рабочего места, где можно сосредоточиться на делах и не отвлекаться на семью и быт.
Однушки и премиальная недвижимость еще в цене
По словам сооснователя федерального портала о недвижимости Move.ru Александра Дужникова, если грубо разделить рынок аренды квартир на три уровня (по стоимости), то больше всего пандемия затронула средний. Арендаторы, предпочитающие премиальную недвижимость, имеют большой опыт экономического планирования и финансовые «подушки безопасности», которые позволят им жить в привычном режиме потребления и покупок в течение нескольких месяцев. Рынок недорогой недвижимости эконом-класса только набирает популярность (прирост около 27%) за счет людей, которые расторгли договор аренды квартир среднего ценового сегмента и нашли вариант подешевле.
Недвижимость с посуточной и почасовой формой аренды также потеряла большинство своих клиентов из-за ограничений свободного перемещения. Ведь такая недвижимость была популярна, в первую очередь, у туристов и приезжающих на недолгое время гостей столицы.
С чего начать бизнес по сдаче квартиры в посуточную аренду
Как начать сдавать свое жилье посуточно? Постарайтесь свести все риски к минимуму. Чего боятся все арендодатели? Порчи и кражи предметов и помещения, а также дублирование ключей. Но все беды можно заранее предусмотреть и принять меры. Как?
Например, от бытовых катастроф (затопления, пожара) спасет страховка: она стоит недешево, но зато делает жизнь хозяина более спокойной. Залог и штрафы за порчу имущества или самого жилья должны прописываться в договоре оказания услуг (в самом худшем случае их можно получить через суд). А от дублирования ключей можно спастись, имея двойные двери – отдавайте ключи только от наружного входа, а когда жильцы съезжают, закрывайте квартиру на все замки на обеих дверях.
Как выгодно сдавать посуточно квартиру официально? Это можно сделать тремя основными способами:
- Самостоятельно.
- Заключение договора о поиске постояльцев с агентством.
- Заключение договора о передаче жилья в управления агентством.
Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы.
Сдавать самостоятельно
Плюсы самостоятельной сдачи квартиры для посуточного съема:
- владелец получает всю сумму аренды целиком,
- контроль на всем протяжении процесса: от заезда до выезда квартирантов,
- возможность личного знакомства с будущими клиентами посредством соцсетей, телефонного и личного общения.
Минусы самостоятельной сдачи в аренду:
- необходимость посвящать поиску постояльцев много времени и даже денег для стабильного заработка,
- необходимость лично контролировать все действия: заключать договор аренды, передавать ключи, принимать комнату, производить уборку, пополнять запасы,
- необходимость регистрироваться как ИП или юрлицо и подавать налоговые декларации,
- высокий риск столкнуться с мошенниками.
Что указать в договоре посуточной аренды
Сдавать через агентства
Такой метод подразделяется на два основных типа взаимоотношений с агентствами: либо они лишь частично участвуют, когда занимаются поиском жильцов, либо они полностью перенимают на себя обязанности арендодателя, заключив с хозяином договор доверительного управления.
Плюсы от сотрудничества с агентствами при посуточной аренде для хозяина квартиры:
- снижение риска мошенничества и других неожиданных ситуаций со стороны съемщиков,
- получение на руки только денег без лишней суеты (поиска, заселения, уборки),
- экономия своего времени,
- стабильный поток жильцов.
Минусы от помощи агентов:
сравнительно небольшой доход (агенту, занимающемуся только поиском клиентов, нужно отдавать до четвери заработка; фирмы-управленцы же запросят не менее 50%).
Обязательно ли платить налоги
Российское законодательство обязывает всех граждан отчитываться обо всех полученных доходах ежегодно. Заработок от сдачи квартиры в аренду, пусть даже посуточную и всего раза два в месяц, тоже облагается налогом. Но можно ли его не платить?
Немало частников предпочитают не оповещать налоговые структуры о своем дополнительном доходе. И это может работать до тех пор, пока не возникнут непредвиденные обстоятельства, вследствие которых государственные органы прознают про «теневой» бизнес. Как? Угроза может исходить от жильцов смежных квартир. Например, если им мешают ваши постояльцы и они решают, что их соседи сдают квартиру посуточно, как бороться им за свои права? Обратиться в полицию, чтобы они разобрались с владельцем. Те, в свою очередь, поднимут всю информацию на хозяина квартиры и, если выяснится, что где-то он смухлевал, ему придется дорого заплатить за свое непослушание закону.
Как оплатить налог за сдачи квартиры в посуточную аренду
И наоборот, если собственник зарегистрируется как ИП и будет платить налоговые отчисления, он даже выиграет. Во-первых, налоги для него могут считаться по УСН (а это не 13, а всего лишь 6%)
А во-вторых, можно будет установить кассовый аппарат и выдавать официальные чеки, что немаловажно для таких клиентов, как командированые: им необходимо документальное подтверждение расходов на жилье, которыми их не обеспечит обычный владелец жилья
Итак, подводя итог, следует отметить, что бизнес по сдаче квартиру в аренду сопряжен с немалыми рисками. Но если владелец готов прикладывать время, средства и силы, то он может рассчитывать хотя бы на небольшой доход.
Читайте далее:
Как заработать на квартиру не имея квартиры и хорошего заработка
Как правильно продавать квартиру
Образец Договора безвозмездного пользования нежилым помещением
Скачать образец Договора аренды помещения
Что можно сдавать в аренду для бизнеса
Как сдать квартиру посуточно через агентство
В настоящее время практически во всех городах ведут деятельность, специализированные на аренде посуточного жилья, агентства. Они составляют базу сдаваемого жилья и активно занимаются поиском жильцов. Так как вести самостоятельную деятельность бывает довольно хлопотно, многие владельцы сдают свои квартиры именно через агентства.
При сдаче жилья посуточно через агентство, оно само занимается опросами рекламы, содержания жилья и обеспечения сохранности имущества. Однако, доход владельцев уменьшается в 1,5 – 2 раза. Все равно, в отличие от долгосрочной аренды, данный вид сдачи считается на 20-30 % прибыльнее.
Обслуживание гостей
Значительное время при посуточном найме жилья отводится встрече клиентов. Их необходимо встретить, передать ключи, показать жилье, возможно, рассказать о близко расположенных парках, культурных центрах.
Договор краткосрочной аренды
Не имеет значения, сдается квартира посуточно или на год – договор аренды является обязательным. Составить его возможно в письменной форме, так как его не нужно регистрировать в регпалате.
Договор краткосрочной аренды практически не отличается от договора на длительный срок, но имеет некоторые нюансы. К примеру, в нем прописывается:
Помещение сдается посуточно и указывается точное количество дней пребывания
Также важно прописать время отъезда и вписать отдельной графой, что выезд раньше или позже указанного времени должен быть согласован. Обязательным пунктом договора считается условие оплаты за съем жилья. Субарендаторы и частники берут 100% предоплату
В редких случаях половина платится при въезде и остальное при выезде. Некоторые владельцы помещения включают пункт залога, его сумма также включается в договор
Субарендаторы и частники берут 100% предоплату. В редких случаях половина платится при въезде и остальное при выезде. Некоторые владельцы помещения включают пункт залога, его сумма также включается в договор.
Договор посуточного найма жилого помещения должен обязательно содержать следующие пункты:
- данные паспортов обоих сторон;
- характеристика помещения;
- время заезда и выезда, то есть срок действия договора;
- сумма оплаты;
- права и обязанности сторон;
- штрафные санкции;
- подписи наймодателя и нанимателя.
Поэтому все вышеперечисленные пункты обязательно должны быть включены в посуточный договор найма. Конечно, в него можно внести и другие пункты, которые будут оговорены между сторонами, но не противоречащие действующему законодательству.
Пример договора для сдачи квартиры посуточно:
Обстановка и оснащение квартиры для посуточной аренды
При долгосрочной аренде вполне реально найти арендаторов с собственной мебелью и бытовой техникой. Квартиру для краткосрочной аренды обязательно необходимо оснастить.
Минимальный комплект мебели и бытовой техники обычно включает:
- двуспальную кровать 140–180 см;
- диван;
- платяной шкаф;
- телевизор;
- обеденный стол;
- 2–3 стула;
- кухонный гарнитур;
- холодильник;
- варочную панель или плиту;
- стиральную машинку;
- микроволновую печь;
- электрочайник.
- Некоторые владельцы дополнительно докупают мультиварку и кофеварку, утюг и фен.
Максим Отт, инвестор в недвижимость, эксперт по посуточной аренде:
«Такие площадки, как Booking, Airbnb, „Суточно“, дают гостям возможность искать квартиру по фильтрам: есть ли интернет, телевизор, стиральная или посудомоечная машина и т. п. Чем больше у вас имеется из этого списка, тем чаще квартира будет появляться в результатах поиска».
Юлия Платошина, эксперт по посуточной аренде, блогер:
«Надо смотреть, для какого гостя сделана квартира. Для семей с детьми должна быть полноценная детская с игрушками, а не безликая комната. В маленькой квартире для пары чаще всего не нужна духовка, а у семей с детьми она пользуется спросом. В моих квартирах помимо стиральных есть ещё и сушильные машины, но буквально 2–3 гостя сказали, что выбрали квартиру из-за неё».
Виктория Соболева, эксперт по посуточной аренде, блогер:
«Большим спросом пользуются квартиры с кроватью в качестве основного спального места. Дополнительное спальное место будет неоспоримым плюсом. Например, диван-кровать в кухонной зоне позволят принимать не только пары, но и семьи из трёх человек».
К квартире посуточно гости предъявляют почти такие же требования, как к гостинице. Поэтому, в отличие от долгосрочной аренды, хозяину придётся покупать все бытовые принадлежности и расходные материалы, а затем регулярно их обновлять. В квартире обязательно должны быть:
- постельное бельё на каждое спальное место;
- подушки и одеяла;
- большое и маленькое полотенце для каждого гостя;
- посуда для готовки и сервировки;
- туалетная бумага, мыло, шампуни и гели для душа, средство для мытья посуды и стиральный порошок.
Кроме того, хорошим тоном считается позаботиться о мелочах, на которые гостю нет смысла тратиться самому: салфетках, губках, средстве для мытья посуды, подсолнечном масле, сахаре, соли, чае и кофе. Всё это мало влияет на выбор конкретной квартиры, но от подобных тонкостей зависят отзывы о квартире и хозяине.
Исчезли «понаехавшие»
Вот что рассказала риэлтор. Жизнь стала возвращаться в Москву «ручейками» сделок еще до окончательной отмены карантина. А как только в конце мая заработали МФЦ, она «забила ключом» – сыграл тот самый отложенный спрос на покупку квартир, про который все говорили.
Аренда вслед за продажей тоже воспряла духом. Но ненадолго.
Спрос на недвижимость так и не вернулся к прежним значениям. Фото: Мир Квартир
Буквально через пару недель темп заключения сделок снизился. И начались обычные рабочие будни с той же активностью, как в прошлые годы. Однако изменился характер звонков.
А категория «улучшающих жилищные условия» поменялась на категорию «улучшающих свое финансовое состояние». Общий тренд на снижение объемов аренды и уменьшение стоимости квартир не остановился, а только замедлился.
По словам риэлтора, основная масса обращений теперь идет с запросами на недорогие варианты с пониженными требованиями – как по качеству жилья, так и по его географии.
Снимают подальше и поменьше размером – лишь бы дешевле вышло. Фото: Мир Квартир
Арендаторы стали готовы поменять место проживания на удаленные районы. Каприз «до МКАД» уже не актуален. И площади квартир в запросах уменьшаются тоже – из «трешек» переезжают в «двушки», а вместо «двушек» даже семьям с детьми приходится подбирать однокомнатные квартиры.
Подводные камни и риски бизнеса
Сезонность. Сезонность бизнеса краткосрочной сдачи квартир в аренду сильно зависима от категории клиентов, на которых вы ориентировали свое предложение. Различные виды квартиросъемщиков и цели их заселения формируют периоды подъема и спада, а также и стоимость аренды в течение года. Высокая активность связана с новогодними и майскими праздниками. Увеличенный спрос, формируют туристы на ноябрьские праздники, другие даты с так называемыми «длинными» выходными, дни школьных каникул. Высокая активность и хороший спрос связаны с летними отпусками. Если ваше предложение будет сформировано под студенческую среду, то в этот же летний период спрос увеличивается за счет абитуриентов высших учебных заведений и время проведения сессий у студентов-заочников. Волна повышенного спроса может быть связана с особенностями вашего города, так, например, в Санкт-Петербурге это сезон белых ночей.
Риски бизнеса. Далее рассмотрим риски бизнеса на сегодняшний день и способы их предотвращения.
Испорченные мебель и техника, проблемы с инженерными коммуникациями квартиры;
Неоплата аренды;
Риск неуплаты, несвоевременной уплаты налогов, ошибки в финансовых расчетах при ведении бизнеса;
Риск сложных отношений с соседями по дому;
Риск мошенничества и краж;
Риск долгих простоев.
Предотвращение возникновения этих рисков возможно при внимательном составлении договоров аренды, прочих сопутствующих документов. Со временем, в результате накопления опыта ведения этого бизнеса появятся необходимые навыки решения возникающих проблем с соседями. Также, с увеличением базы постоянных клиентов, уменьшатся риски краж и мошенничества. И к сожалению, конечно, нужно закладывать как неизбежные траты – оплату текущего косметического ремонта, ремонта сантехники, ремонт или покупку техники. Избежать этого вряд ли удастся. Неизбежен и простой, но, если квартира изначально была выбрана правильно, вы сможете рассчитывать на стабильный доход от её аренды.
Изменения в законодательстве
Важно знать, что с 1 октября 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 15.04.2019 N 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации», который запрещает оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов. Относится ли этот Федеральный закон к посуточной аренде квартир? Пока нет правоприменительной практики данного закона, а значит и нет его трактование органами, наделёнными властными полномочиями
Как будут применять данный закон? Согласно ОКВЭД (общероссийскому классификатору видов экономической деятельности), аренда квартир для долгосрочного проживания не относится к деятельности гостиниц. Будет ли ограничивать данный закон посуточную аренду, покажет время.
Андрей Шабас(c) www.openbusiness.ru – портал бизнес-планов и руководств по открытию малого бизнеса
04.12.2019
Сохраните статью, чтобы внимательно изучить материал
