Что дешевле – вторичка или новостройка? Нюансы выбора типа недвижимости

ШАГ 1: Определяемся с типом жилья

 

Перед началом процедуры оформления жилищного займа заемщику следует определиться, какую недвижимость он будет приобретать – квартиру в новостройке или уже готовое жилье. Каждый тип имеет свои плюсы и минусы, а также особенности получения ипотеки. Выбрать тип жилья необходимо для того, чтобы знать на какую программу подавать заявку.

Плюсы и минусы ипотеки в новостройке

Покупка квартиры в новостройке имеет существенные отличия от приобретения жилья на вторичном рынке. Процедура имеет достоинства и недостатки.

К плюсам относятся:

  1. Сравнительно низкая цена. Цены в среднем меньше аналогичных объектов вторичного рынка примерно на 20-40% и зависят от этапа строительства (чем раньше приобретается квартира, тем дешевле она будет).
  1. Покупка квартиры, где никто раньше не жил. Новое жилье имеет массу плюсов для потенциальных хозяев, так как им предоставляется возможность на свое усмотрение и вкус обустроить жилплощадь (сделать подходящий ремонты, выбрать мебель и предметы интерьера).
  1. Возможность еще на этапе строительства договориться с застройщиком об индивидуальном проекте. Можно обсудить нужную планировку, качество отделки и иные свойства.
  1. Юридическая чистота сделки. Новое жилье в юридическом смысле отличается прозрачностью. Обычно такие объекты продаются напрямую у компаний-застройщиков, готовых предоставить полный комплект нужных документов.
  1. Периодические акции и скидки от компаний-партнеров банка.

В целях увеличения объемов кредитования и стимулирования продаж клиентам часто предлагается ипотека по сниженной процентной ставке на приобретение объектов в ряде компаний.

Минусы:

  • возможность покупки квартиры только у аккредитованной конкретным банком строительной компании, что сужает выбор;
  • вероятность задержки сроков сдачи дома в эксплуатацию (что часто бывает даже у проверенных девелоперов), что отодвигает переезд на неопределенное время;
  • проведение ремонтных и отделочных работ, обустройство, требующие дополнительных вливаний денег и время.

 

Плюсы и минусы ипотеки на вторичку

Вторичным считается жилье с уже оформленным свидетельством о праве собственности. При этом год постройки значения не имеет. Есть такое свидетельство, значит недвижимость вторичная.

Основными преимуществами ипотечного кредитования вторичного жилья являются:

  1. Свобода выбора приобретаемого объекта (вы сами выберете, в каком районе, у какого продавца и какое жилье покупать жилье).
  2. Возможность полного контроля в процессе покупки (можно проверить все коммуникации, качество ремонта, технические и эстетические свойства жилплощади).
  3. Возможность заселиться в квартиру без ожидания.
  4. Более лояльное отношение кредитных учреждений при покупке вторичного жилья.

Недостатки:

  • высокая стоимость, обусловленная наличием ремонта, коммуникаций, мебели;
  • вероятность возникновения юридических проблем (вторичные квартиры сложнее проверить на юридическую чистоту);
  • необходимость ремонта (если приобретается не новое жилье, то вполне вероятно, что оно может потребовать ремонта или замены коммуникационных систем);
  • повышенные ставка ни покупку готового жилья.

Если выбирать между ипотекой на вторичку и строящимся жильем, то выбор стоит делать в пользу того варианта, который сопряжен с меньшими временными и материальными издержками для клиента.

○ Выбор квартиры в новостройке

Жилые помещения в новостройках относятся к первичному жилью. Квартиры возводятся «под ключ» фирмой-застройщиком по долевому или кооперативному участию жильцов. Жильё в новостройках не имеет юридической истории. Покупатели первичного жилья становятся единоличными владельцами недвижимости.

Особенностью квартиры в новостройке является новизна коммуникационных узлов, лифтов, планировки и прочих частей дома. Поэтому, если вам нужно полностью новое жильё – выбирайте квартиры в новостройках. Первичное жильё значительно дешевле вторичного. Но нужно приготовиться к тому, что придётся производить ремонт за свой счёт. Обычно на это уходит ¼ часть от стоимости недвижимости, что не всегда выгодно для бюджета молодой семьи.

 

 

Важно! Выбирая квартиру в новостройке, обязательно заключайте договор о долевом участии. Соглашение регистрируется в Росреестре и служит гарантией соблюдения прав дольщиков

Правоотношения защищены Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Таким образом, в случае нарушения сроков сдачи объекта у покупателей появляется право требовать компенсацию с застройщика.

  Положительные аспекты выбора такой квартиры

Преимущества квартир в новостройках:

  1. Современная инфраструктура (торговые центры, парковки, школы, больницы, ж/д пути, магистрали, детские площадки).
  2. Вариативность планировки и отделки жилья.
  3. Отсутствие негативной юридической истории (собственников).
  4. Доступные цены и скидки от застройщиков.

Одним словом, новостройки имеют благопристойный вид – покупателям доступны абсолютно новые квартиры.

  Возрастание стоимости жилья после ремонта

Существенный момент при покупке первичного жилья – необходимость производить ремонт за свой счёт. Как правило, застройщики сдают квартиры в черновой отделке. В нее входят цементно-песчаная стяжка, выравнивание стен, обустройство потолков, трассировка пола, монтаж входной двери, остекление комнат и проведение электро– и водоснабжения дома.

  Доступность покупки в ипотеку

 

Многие люди спрашивают, что делать если нашли подходящий вариант, но не хватает денег на квартиру? Выходом из ситуации может стать оформление ипотеки под залог строящейся недвижимости

Соискатель должен иметь официальный и, что более важно, стабильный доход. Годовая ставка по ипотеке обычно составляет 12-14%, а срок погашения ссуды растягивается до 30 лет

Минимальный взнос по ипотеке – не менее 10% от стоимости первичного жилья.

  Возможность собственной планировки

В договоре с застройщиком обычно указываются характеристики будущего жилья. Нередко говорится о так называемой «свободной планировке», которая влияет на итоговую стоимость недвижимости. Однако несмотря на финансовую привлекательность, подобные предложения идут вразрез с жилищным законодательством. Например, панельные дома имеют строгую планировку (несущие стены и зонирование помещений), что усложняет собственное обустройство. К тому же, жилищные органы редко идут навстречу собственникам, если последние не владельцы таунхаусов.  

  Отрицательные черты покупки квартиры

Наравне с плюсами существуют и отрицательные черты приобретения первичного жилья:

  1. Риски банкротства застройщика.
  2. Длительное ожидание завершения строительства.
  3. Отсутствие чистовой отделки квартиры.
  4. Ограниченный выбор местоположения.

Но минусов гораздо меньше, чем плюсов, о чем свидетельствует популярность квартир в новостройках.

  Дополнительные растраты

Завершение строительства нового дома с черновой отделкой помещений – отнюдь не окончание этапа строительства для собственников. Ведь им потребуется произвести ремонт, а в некоторых случаях устранить заводской брак вследствие недоделок фирмы-застройщика. Дополнительные растраты направлены на стяжку пола, установку перегородок, разводку кабелей электроснабжения, монтаж счётчиков воды, оклейку обоями, шпатлёвку, монтаж сантехники и т.д.

По каким критериям сравнивать типы жилья

Каждая квартира обладает своими недостатками и достоинствами. Наглядных сравнений для первичного и вторичного жилья – нет, т. к. критерии зависят от конкретных физических параметров здания и сравнительных характеристик: месторасположение, качество постройки, инфраструктура района, состояние дома и т. д.

Сравнивая квартиры, мы можем учитывать следующее.

Цена

Стоимость квадратного метра в первичном жилье, то есть в строящемся, зависит от стадии возведения здания. На первых стадиях строительства цена будет самой низкой. После перехода в собственность цена повысится. В этом главный плюс первичного фонда.

Срок

Приобретая вторичное жилье, покупатель уже может в него заселиться. С первичной квартирой придется ждаться еще несколько лет, особенно, когда этап строительства находится на отметке «котлован». При этом заключение сделки купли-продажи при завершении строительства объекта, который еще не введен в эксплуатацию, обернется для потребителя существенным повышением стоимости.

Инвестиция

Приобретая квартиру в новостройке, в большинстве случаев покупатель будет иметь черновую отделку. Это значит, что ему достанутся бетонные стены и пол – придется вкладывать деньги в капитальный ремонт и полноценную меблировку. При покупке жилья, бывшего в употреблении, можно найти хороший капитальный и косметический ремонт. Даже если состояние ремонта оставляет желать лучшего и требует обновления, в квартире все равно можно жить.

Выбор

Предложений на рынке вторичного жилья Воронежа всегда больше, чем в новостройках. Новая недвижимость продается быстро – самые удачные предложения «разлетаются» как горячие пирожки еще на стадии рытья котлована. Под конец застройки остаются варианты с очевидными минусами.

Регистрация, прописка

Прописаться можно только во вторичном жилье. Для регистрации в новостройке необходимо иметь свидетельство о праве собственности. В крайнем случае, можно воспользоваться помощью родственника, прописанного в жилье по договору социального найма.

Прибыль

Инвестиция денег в строящееся жилье дает прибыль, которая составляет примерно 25-30 % в год.

Это объясняется тем, что на стадии котлована квартиры стоят дешевле. При этом не учитываются возможные задержки строительства. Вторичное жилье в цене уже не растет, но его стоимость может меняться в соответствии с рыночными условиями. Прибыль в этом случае можно получать при сдаче недвижимости в аренду.

Ипотека

В ипотеку можно приобрести квартиру первичного и вторичного жилого фонда. Оформление ипотечного кредитования в случае с новостройкой имеет свои нюансы: банковские организации неохотно кредитуют покупателей строящихся объектов. Всегда есть риск, что их так и не построят. Банки, которые согласны предоставить финансы на квартиру в строящемся доме, поднимают ставку по ипотеке на несколько процентов.

Юридическое оформление

Покупая квартиру в новостройке, вы можете быть уверены: жилье юридически чисто. Его первый и единственный владелец – покупатель. С вторичным жильем такого сказать нельзя – здесь нужна тщательная проверка: кто являлся хозяином квартиры.

ШАГ 8: Определяемся с банком и подаем заявки

В процессе анализа предложений по ипотеке лучше рассматривать минимум 5-7 банков и сравнивать их условия между собой на предмет выгоды и минимизирования издержек. Будущий банк-партнер должен иметь хорошую репутацию и положительные отзывы от действующих клиентов, доказанные результаты своей деятельности и разветвленную филиальную/банкоматную сеть.

Оптимальным вариантом станет обращение в свой зарплатный банк, так как к участникам зарплатных проектов каждая кредитная организация относится лояльно. Также плюсом будет, если банк относится к крупнейшим игрокам российского рынка и имеет продолжительную историю работы.

После того, как клиент определиться с банком, потребуется подать кредитную заявку. Сделать это можно, в основном, двумя способами: путем личного обращения в уполномоченное отделение или с помощью отправления заявки на сайте банка в онлайн-режиме.

Рынок вторичного жилья: быстрый переезд и риски

Покупка жилья на вторичном рынке удобна в силу того, что сделку можно оформить сравнительно быстро и в оговоренный срок переехать в квартиру или сдать ее в аренду. Можно сразу познакомиться с ближайшими соседями, прогуляться по району, оценить инфраструктуру. Риски в данном случае связаны наличием вероятности того, что при продаже:

  • не учтено обременение, наложенное на недвижимость;
  • прежний собственник не имел права продавать квартиру по иным причинам;
  • продавцам удалось скрыть изъяны, и в итоге покупка недорогого жилья оборачивается существенными вложениями на капитальный ремонт;
  • перепланировка жилья не узаконена, и в ходе работ нарушены нормативы, что влечет за собой штрафы и прочие неприятности, с которыми придется разбираться уже новому владельцу.

Все это может привести к тому, что сделка будет признана незаконной, недвижимость вернется к прежнему собственнику (из которого нужно будет как-то «вытряхивать» уплаченные деньги) или покупатель пострадает иным образом.

Оценить все риски в этом случае без должной подготовки непросто, и выбирая «вторичку» лучше сразу планировать расходы на юридическое сопровождение сделки.

Гарантии качества новых домов

В новостройках соблюдаются требования, обеспечивающие безопасность жильцов: существует гарантия на инженерные коммуникации, стены, окна и потолок. Если владельцы квартиры сталкиваются с проблемами в первую пятилетку эксплуатации, они вправе требовать компенсации и бесплатного устранения дефектов.

Плюсы и минусы вторичного жилья

Если вы еще колеблетесь в выборе, рассмотрите преимущества и второго типа жилья:

  • можно въехать в квартиру сразу после покупки;
  • наличие ремонта, мебели, инженерных коммуникаций;
  • присутствует инфраструктура: школы, магазины, детские сады, парки;
  • большой выбор квартир на рынке.

Недостатки:

  • высокая стоимость;
  • затраты на услуги юриста, проверяющего историю квартиры;
  • ухудшилось качество коммуникаций и несущих конструкций за годы эксплуатации.

Впрочем, застройщики также могут сдавать некачественное жилье, требующее доработок уже в первый год заселения. Известны случаи, когда в новых квартирах неправильно работала вентиляция, не было электричества, происходили постоянные нарушения в теплоснабжении и т. д.

Плюсы новых домов

Еще одно преимущество в пользу новой квартиры – только что построенные инженерные коммуникации, которые в старом доме могут порядком износиться, работать с перебоями и требовать ремонта.

Преимущества новостройки:

  • по сравнению со старыми панельными зданиями, построены из более качественных и надежных материалов;
  • более просторные помещения;
  • улучшенная планировка;
  • чистые подъезды, лестничные площадки;
  • подземная парковка.

Изменились и стандарты постройки панельных домов, которые теперь обладают большей жилой площадью. Например, если раньше максимальным метражом однокомнатной квартиры являлась площадь в 33 кв. метра, то сегодня стандарт того же панельного возрос до 38 кв. метров.

 

Конечно, минусами обладают далеко не все квартиры вторичного жилого фонда

Однако мы не берем во внимание так называемые элитные объекты, располагающиеся в домах дореволюционной и «сталинской» застройки

 

○ Выбор квартиры на вторичном рынке

Основным документом для покупки вторичного жилья является договор купли-продажи. По сравнению с новостройками, готовое жилье уже обжито и не требует косметического ремонта. Отсутствие «слепого» выбора делает процедуру покупки квартир на вторичном рынке более прозрачной. Покупатель видит планировку, осматривает район, знакомится с соседями, изучает план БТИ, проверяет документы продавца. Такой вариант подходит всем, кто желает быстрее зарегистрировать недвижимость.

  Плюсы покупки квартиры на вторичке

Преимуществом готового жилья является ускоренное оформление права собственности. Процедура занимает около 2-3 месяцев, после чего новый собственник может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Достоинства покупки жилья на вторичном рынке:

  • Выбор района.
  • Заселение сразу после оформления договора-купли продажи.
  • Отсутствие перебоев с коммуникациями.
  • Наглядность планировки.
  • Готовый ремонт.

В большинстве случаев покупатели вторичного жилья обходятся без капитального ремонта квартиры.

  Не требует дополнительных расходов на ремонт

При выборе недвижимости обязательно проверяйте работоспособность канализации, проводки, отопления и изоляции от постороннего шума (актуально для панельных домов).

  Готовое жильё

Немаловажным преимуществом вторичного жилья считается отладка инженерных систем. В отличие от новостроек, инфраструктура готовых домов уже находится в эксплуатации. Покупатели недвижимости могут не беспокоиться по поводу подачи воды, электричества, отопления. И если вы не хотите ждать окончания строительства нового дома – выбирайте квартиры вторичного жилья.

  Развитая инфраструктура

Готовое жилье находится в эпицентре городской черты. Поблизости всегда расположены детские сады, школы, игровые площадки, больницы и торговые заведения. Одним словом, в тех районах, где уже вовсю кипит жизнь и нет нужды достраивать инфраструктуру. Такие возможности подойдут в первую очередь семьям, которые имеют детей дошкольного и школьного возрастов.

  Минусы вторички

После рассмотрения достоинств квартир самое время отметить недостатки. Они связаны со следующими обстоятельствами:

  • Устаревшая планировка и внешний вид.
  • Возможные проблемы с коммуникациями.
  • Мошенничество со стороны риелторов и продавцов.
  • Высокая стоимость.

На этом вероятные сложности не заканчиваются.

  Незаконная перепланировка без уведомления покупателя

Существенным минусом вторичного жилья считается невозможность изменить планировку. Но вместе с тем велик риск нарваться на незаконную планировку квартиры со стороны продавца (без уведомления конечного покупателя). Сокрытие важных деталей чревато административными наказаниями. Обратившись к ст. 7.21 КоАП РФ, мы увидим, что:

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. (в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ).

 

В теории все понятно, но практика знает немало случаев продажи недвижимости с неузаконенной перепланировкой. Стоимость такого жилья гораздо ниже рыночной, ведь иногда продавцы сбивают цену на 30%

Покупать или не покупать жилье с незаконной перепланировкой? Важно понимать, что в случае приобретения такой квартиры бремя ответственности ложится целиком на покупателя (даже если последний находился в неведении)

 

Совет! Прежде чем заключать договор купли-продажи попросите продавца квартиры предоставить строительный план и техпаспорт БТИ. Проверьте, чтобы документы не были просрочены. Желательно чтобы в них не содержалось никаких красных линий (незаконная планировка). В интересах покупателя убедиться в чистоте сделки, и только потом приступать к покупке квартиры.

  Больший риск мошенничества

Поручая выбор недвижимости риелтору или занимаясь поиском самостоятельно, следует держать в уме типичные мошеннические операции с квартирами. Основные из них:

  1. Подделка документов и продажа чужой недвижимости.
  2. Обманная передача квартиры нескольким покупателям (по авансу).
  3. Обход налогов путем расчётов вне договора.
  4. Продажа недвижимости и аннулирование сделки.

В случае возникновения сомнений с оформлением сделки доверьте ее грамотному юристу. Специалист поможет проверить юридическую чистоту недвижимости и позаботится о заключении прозрачного договора.

Оформление ипотеки на квартиру в новостройке: пошаговая инструкция

Если собираетесь покупать жильё в ипотеку на этапе строительства дома, то вам поможет следующая инструкция:

  • Выберите объект. Тщательно изучите предложения разных девелоперов. Такую информацию можно найти в открытых источниках в интернете или обратиться за консультацией в проверенное агентство недвижимости. Следует изучить район, экологию и инфраструктуру, где будет располагаться дом. Найдите время съездить на место будущего строительства и оценить все важные для вас параметры собственными глазами. 
  • Встретьтесь с представителями застройщика. Менеджеры учтут ваши пожелания и сами посоветуют банки, с которыми сотрудничают. Обычно девелоперы аккредитованы сразу в нескольких кредитных организациях. 
  • Свяжитесь или лично посетите отделение банка. Консультанты подробно расскажут о доступных программах ипотечного кредитования и что необходимо для участия в них. Не останавливайтесь на одном финансово-кредитном учреждении, изучите условия каждого банка. Это позволит выбрать самое выгодное предложение по ипотеке. 
  • Подготовьте документы для предоставления в выбранный банк. Предварительно узнайте, какие из них требуются: перечень может отличаться в зависимости от правил финансово-кредитного учреждения. 
  • Заключите договор с застройщиком. В большинстве случаев оформляется договор долевого участия (ДДУ), если квартира приобретается в строящемся доме. На этом этапе необходимо внимательно изучить каждый пункт документа. Информация о сроках сдачи дома, стоимости квартиры и её параметрах должна полностью соответствовать проектной документации. 
  • Регистрация ДДУ. Согласно законодательству (№214-ФЗ), все договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Только после этого документ вступает в законную силу. Сама процедура регистрации займёт не более 7 дней. 
  • Подача документов в банк. На момент обращения у вас при себе должен быть весь пакет нужной документации. Срок рассмотрения представленных документов зависит от разных факторов. Если строительная компания аккредитована в вашей кредитной организации и вы являетесь её клиентом, проверка займёт всего пару дней. Для сообщения о результатах решения с вами свяжется сотрудник банка. Если у вас есть дополнительный доход, обязательно сообщите об этом специалисту кредитной организации. Это повысит вероятность одобрения ипотеки. Также не следует скрывать семейное положение, ведь совокупный доход супругов учитывается при рассмотрении заявки на кредит. Такими нехитрыми способами вы сможете доказать банку вашу платежеспособность. Для повышения шансов одновременно отправьте заявки в разные банки.  
  • Подпишите кредитный договор. Этот документ также необходимо внимательно изучить. Если все условия кредитования устраивают, подпишите договор. Деньги будут перечислены на специальный эскроу-счёт — обязательное требование законодательства. Реквизиты счёта должны быть указаны в ДДУ. 
Поделитесь в социальных сетях:FacebookTwitterВКонтакте
Напишите комментарий