Разрешение на строительство дома на своем участке в 2021 году: Инструкция как получить

Забор тоже часть вашего дома и требует к себе уважения

Забыли мы, что государство не самый главный законодатель в нашей стране, необходимо получить добро у наивысшего разрешительного органа: соседей и местной администрации.

Завезли бытовку, материалы и начали искать рабочих для возведения фундамента. К следующему нашему приезду с участка исчезли арматура и трубы (привет, соседи!). Обидно. Хорошо, что все это нам бесплатно досталось и за привоз мы не платили.

Запал не пропал, планы поменялись. Нужен забор.

Оказывается, что существуют нормы по высоте заборов между соседними участками в дачных товариществах. И регламентирует данные нормы (не смейтесь!) Градостроительный кодекс РФ: не более 1,5 м. Дача строилась в 90-х, сейчас в закон внесены правки, указания высоты сняты, но остальные ограничения существуют и поныне:

6.2. По периметру индивидуальных садовых, дачных участков рекомендуется устраивать сетчатое ограждение. По обоюдному письменному согласию владельцев соседних участков (согласованному правлением садоводческого, дачного объединения) возможно устройство ограждений других типов.

Допускается по решению общего собрания членов садоводческого, дачного объединения устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов.

Сетка — рабица нас не устраивала, пошли за разрешением вначале к соседям на возведение забора из штакетника и в правление товарищества за разрешением на глухой забор со стороны улиц. Так за нас счет у соседей появился приличный забор с дырами (нельзя сплошь, будет затемнение) для наблюдения. Хотя и высота забора, и наш пока еще не просевший участок делал наш обзор соседних участков гораздо эффектнее. Отомстили!

Помня о первых ошибках, детально изучили все, что касается дома.

Требования к строительству жесткие, но продиктованы правилами пожарной безопасности и санитарными нормативами.

Мы люди разумные, особых возмущений у нас эти нормы не вызвали. Только воплотить их в жизнь оказалось не просто.

Обязательные нормативы при строительстве дома на дачном участке:

Расстояние до соседнего забора
Жилой дом	3 метра
Сараи для птиц	4 метра
Иные постройка	1 метр
Расстояние от построек до линии улицы
До линии улицы	3 метра
До линии проезда	5 метров

Владельцы 6 соток сразу встают перед выбором: или большой дом с небольшой лужайкой, или маленький домик с грядками. У нас был именно такой участок. Осложнялось еще и тем, что соседи, имея будущий наш участок пустым, строились не стесняясь. Все постройки прижаты к забору (его же тогда не было). А туалет соседки, который по санитарным нормам должен быть отдален от любого дома 5-тью метрами, даже стал частью нашего забора. Хорошо, что это был биотуалет, а не выгребная яма, которая тоже разрешена законом на даче.

Пришлось строиться посреди участка и больше вверх и вниз, чем в периметре. А вверх разрешено только три уровня. И надо в эти уровни вместить кухню, спальни, общую комнату, туалет, душ. Сруб бани пришлось продать, ставить было некуда, гараж с погребом — под землей. Да, милые наши соседи еще по периметру нашего участка силовой провод пустили, к которому мы даже подсоединиться не смогли — при увеличении нагрузки сгорел бы. Получали еще и разрешение на подсоединение к электростанции и протяжке своего провода. Свой в короб и в землю, и соседский заодно.

Отличия для нестандартных случаев

Реконструкция, капитальный ремонт или возведение нового жилья на месте ветхого или уничтоженного – такие ситуации надо различать. Действия в перечисленных случаях имеют свои особенности.

Восстановление разрушенного дома после пожара

Верховный суд РФ пришел к выводу , что восстановление сгоревшего дома не является созданием нового объекта, по которому требуется снова признавать право собственности, соответственно, разрешение не потребуется.

Есть оговорки. Если при восстановлении будут изменены параметры здания, то разрешение (уведомление) все-таки потребуется на новую стройку или реконструкцию.

Так как госорганы могут расценить действия именно так, возникнут проблемные вопросы по регистрации, внесению поправок в документы. Владельцу придется обращаться в суд, чтобы тот признал, что это было именно восстановление.

Если же действия на месте сгоревшего сооружения изначально позиционируются как создание нового жилья или реконструкция, то извещать администрацию потребуется однозначно. В первом случае перед этим надо упразднить собственность на старую, уже не существующую постройку, обратившись в Росреестр. Далее – стандартная уведомительная процедура (ст. 51.1 ГрК РФ).

Возведение строения на месте старого ветхого дома

С ветхими домами ситуация аналогична описанной выше: если строится новый дом, проводится реконструкция, то разрешение потребуется. Если же осуществляется капитальный ремонт, укрепление стен, фундамента без изменений параметров, то санкционирование таких действий не потребуется, но надо учесть, что если будет перепланировка, то она согласовывается по отдельной процедуре.

Что застройщику потребуется предоставить

• Заявление.
• Документ о праве собственности на участок (свидетельство или постановление о выделении участка и др.).
• Кадастровый паспорт на участок.
• Градплан земельного надела, который предварительно нужно будет получить в местной администрации. Для его оформления потребуются различные технические документы, только застройщик не обязан сам их собирать. Надо только написать заявление о том, чтобы такой план выдали.
• Схема планировочной организации – это условная схема того, как будет расположен дом на участке в будущем.
• Доверенность на представителя, заверенная у нотариуса (если документы будет подавать не сам заявитель).

Если же в планах у гражданина – возвести жилой дом, в котором имеется более 3х этажей, и в нем будет проживать не одна семья, тогда подобный «упрощенный» порядок выдачи разрешения не будет действовать.

А застройщику придется собирать и подавать полный пакет документов, описанный в первом случае.

Как оформить стройку по новой редакции ГкР?

Какие уведомление заполнять? Их от владельца ИЖС потребуется два. Первое уведомление о планируемом строительстве ИЖС. Второе уведомление об окончании строительства ИЖС, причем оно оформляется не позднее, чем через 30 рабочих дней после завершения возведения ИЖС.

Какие дополнительные документы нужны? Перед началом стройки нужно подготовить: СПОЗУ, ГПЗУ, описание ИЖС, состоящее из текстовой части и чертежей. Обязательна схема границ участка с отступами до границ ИЖС. Могут потребоваться дополнительные согласования, например, с аэропортами, Роспотребнадзором и т.п. К уведомлениям об окончании строительства прилагается техплан дома + нужна уплата пошлины в 2500 руб.

Куда отправлять? Москвичи и те, кто прописаны (владеют участками) в Новой Москве, отправляют документы в Мосгосстройнадзор через Мосуслуги (www.mos.ru. “до конца 2018 года отправляем на личном приеме через “одно окно””) Жители МО в местные администрации через Госуслуги (www.gosuslugi.ru), МФЦ, заказными письмами.

Как проходит регистрация? После отправки уведомления об окончании строительства дома в течение недели должна осмотреть комиссия из того ведомства, куда оно направлялось. Если к дому нет претензий, они выдают уведомление о соответствии объекта ИЖС градостроительным нормам. После чего отправляют документы в Росреестр, где дом в течении 10-14 дней поставят на кадастровый учет. Остается «финальный штрих» подача документов в Росреестр на регистрацию права собственности.

Какие могут возникнуть проблемы? Уведомления о несоответствии планируемого строительства или уже построенного объекта градостроительным нормам (а, проще говоря, отказы) чаще всего можно получить по нескольким основаниям. Это грубые нарушения строительных нормативов, неправильно или несвоевременно заполненные/поданные документы. Проблемы возникнут и в случаях, если участок не значится в Росреестре (нет межевания) или документы по каким-либо причинам заполнил и отправил не владелец участка, а некое стороннее лицо или нет необходимых согласований или неправильно изготовлена СПоЗУ и т.п..

Методики решения этих проблем стандартные: исправить нарушения и отправить уведомления повторно. Если имеются основания, можно (и нужно) оспорить несправедливые уведомления о несоответствии в судах.

Но что же с разрешениями на строительство?

Что до разрешений на строительство, то хотя их сфера применения несколько сузилась, их не отменяли. На текущий момент ситуация с ними такова:

Разрешения (на строительство ИЖС) получены до ввода в действие новой редакции ГкР. В этом случае отправлять уведомления о планируемом строительстве нет необходимости, можно спокойно строиться с разрешением старого образца на руках при условии, что оно актуально (как известно, разрешения выдаются на 10 лет).

Нужно ли отправлять уведомление об окончании строительства, если есть разрешение? По новым правилам, да, обязательно.

ИЖС площадью более 500 кв.м. Это особая категория ИЖС, для которых уведомительный порядок не действует. Домам таких значительных площадей по-прежнему нужны разрешения на строительство.

Коммерческая, промышленная недвижимость, с помощью которых осуществляется предпринимательская деятельность. Для всех этих разновидностей недвижимости разрешения на строительство нужны по-прежнему.

А когда не нужны разрешения или уведомления? При условии, что вы хотите узаконить уже построенный ИЖС по так называемой «дачной амнистии». Еще есть время сделать это по упрощенной процедуре до 1 марта 2020 года. Правда, следует учесть, что обязателен техплан здания + документы, в которых обозначен ВРИ (вид разрешенного использования):

• для дачного строительства;
• для садоводства.

Строительство и регистрация ИЖС с фирмой House Country

Уже построили свой уютный дом и мечтаете поскорей вселиться в него без нареканий и проблем с законом? Только собираетесь строиться и заранее опасаетесь, что эту и без того нелегкую задачу осложнит бумажная волокита? Обратитесь к специалистам House Country! Мы поможем:

• подготовить уведомления на строительство ИЖС согласно новым правилам;
• оформить строительство;
• оформить дом в собственность, поставить его на кадастровый учет;
• получить разрешения на строительство для ИЖС свыше 500 кв.м. или коммерческих построек;
• а также подскажем, что делать в сложных ситуациях, порой возникающих при возведении либо оформлении ИЖС.

Звоните и пишите, отправляйте нам актуальные вопросы, касающиеся ИЖС через сайт или почту. Все первичные консультации бесплатны.

Как оперативно оформить право собственности на жилой дом
Ввод объекта в эксплуатацию в новой Москве и на юго-западе МО

Как оспорить отказ?

Обжаловать отказ можно и в досудебном порядке в случае:

• если были нарушены сроки рассмотрения заявления и вынесения решения;
• отказа в приеме документации;
• необходимости расширить перечень предоставленных документов (помимо обязательных);
• требований оплаты за внесение изменений со стороны уполномоченного органа.

Жалобу можно оформить письменно или в электронном виде и подать самостоятельно или при помощи представителя. Направить её можно:

• лично;
• по почте;
• через МФЦ;
• через ЕПГУ.

Чтобы оспорить отказ в судебном порядке, если он рассматривается как незаконный – можно. Для этого потребуется минимум усилий.

Однако, неточные формулировки, касающиеся случаев, когда можно изменять документацию, с одной стороны, наталкивают застройщика на мысли о возможности увеличении площади строительства, высоты здания и прочих габаритных показателей.

На деле же требования о таких изменениях остаются неудовлетворёнными и приходится заниматься оформлением новой разрешительной документации с обновлённым проектом.

Комплект документов

Перед тем, как получить разрешение на строительство дома на собственном участке, нужно подготовить комплект документов. На их основе будет приниматься решение чиновников об оформлении требуемого разрешения.

Какие документы нужны, зависит от типа постройки. В большинстве случаев граждане запрашивают бумагу для возведения ИЖС. Тогда перечень документов небольшой:

• заявление с просьбой о выдаче разрешения;
• правоустанавливающее свидетельство (выписка из реестра, договор аренды или купли-продажи);
• градостроительный план застраиваемого участка земли;
• составленная (самостоятельно или специалистами) схема планировочной организации участка.

Эти документы для получения разрешения на индивидуальное строительство представляются в том случае, если строящийся дом соответствует установленным параметрам:

• не выше 3-х этажей;
• возводится для проживания 1 семьи.

О градостроительном плане следует позаботиться заранее – он изготавливается в течение 30 дней. Выдают его в местной администрации. Юристы предупреждают, что чиновники незаконно требуют от заявителей кипу различных документов для получения данного плана. Например, просят: провести свежую топосъемку участка, сделать справку, что дом не возводится на землях культурного наследия и т.д.

Подобные бюрократические требования излишни, так как статус земельного участка и прочие вопросы уполномоченный орган должен уточнять самостоятельно. В обязанности застройщика входит лишь подача заявления о выдаче ему градостроительного плана. Даже ксерокопию документа о праве на застраиваемый участок он прикладывает по собственному усмотрению (лучше это сделать).

На планировочной схеме указывается, где на участке будет стоять дом. Считается, что лучше доверить ее составление специалистам, так как ошибки чреваты отказом в выдаче разрешения. Но заявитель вправе оформить схему самостоятельно, воспользовавшись копией кадастрового плана. На ней можно графически изобразить предполагаемое месторасположение постройки.

Watch this video on YouTube

Типология земельных участков

Земельный участок является частью поверхности земли с четко фиксированными границами. У надела имеется правовой статус, который определяет законность владения, назначение, использования. В государственный кадастр РФ обязательно вносятся сведения о площади, расположении и правовом статусе земель.

Деление земельного фонда по назначению

Согласно ст. Градостроительного кодекса выделены виды пользования наделами.

Тип участка	Характеристики	Особенности	Что можно строить
Дачные участки	Отдельные земельные территории, предназначенные для проживания, ведения сельского и агрохозяйства	Ограничение размеров и этажности строения. Можно получить прописку и адрес	Дома, временные некапитальные помещения (теплицы, навесы), сооружения с фундаментом (сараи, бани, гаражи)
Земля под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)	Земли сельских населенных пунктов, частного сектора в городах	Распоряжение на усмотрение владельцев, на строительство выделяется 3 года	Дома до 3 этажей (1 на участок), хозпостройки, подвижные постройки
Участки, предназначенные для сельского хозяйства	Почвенные земли для выращивания полезных культур и животноводческой деятельности	Запрещено строить одно- или многоэтажный жилой дом	Объекты для сельхознужд
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)	Землевладения, отведенные для хозяйственной деятельности	Ограниченность территории, расположения на приусадебных или полевых наделах. На территории полевого участка нельзя производить строительные работы	Дома до 3 этажей, постройки для хозяйственных нужд, коммуникации
Садовое товарищество	Земли для занятия огородничеством или выращиванием деревьев.	На собственников распространяются правила и нормы, принятые садовым товарищество. Длительное оформление собственности СНТ, если планируется постоянное проживание	Жилые постройки (1/3 площади) без адреса, подсобные строения
Земли лесного фонда	Могут входить в состав рекреационных или заповедных территорий	Запрет хозяйственной деятельности и проживания	Временные культурные и оздоровительные строения

Способы получения

Для начала гражданину нужно понять, куда обращаться с пакетом документов. В случае со строительством жилого дома, ему следует пойти в местный орган власти, отвечающий за вопросы архитектуры и градостроительства, который расположен в районе нахождения самого участка.

В общем виде процедура выглядит так.

• Гражданин обращается с пакетом документов в соответствующий орган, который будет выдавать разрешение.
• Специалисты госоргана рассматривают поданное заявление и документы в течение 10 дней.
• По истечении законного срока, заявителю выдается либо само разрешение, либо документ об отказе в его выдаче с четким обоснованием причин такого решения.
• При положительном решении органа власти и поручении разрешения, можно приступать к строительным работам.

Как грамотно составить договор дарения земельного участка?

Что такое налоговая ставка на квартиру и от чего она зависит? Подробно об этом в нашей статье.

Хотите оформить дарственную на долю квартиры? Пошаговая процедура описана здесь.  

Заполняем 2-й раздел уведомления о начале строительства.

В данном разделе нужно заполнить 5 полей.

Первое поле под номером 2.1.

В поле 2.1 указываем кадастровый номер земельного участка.

Данное поле заполняется при наличии у земельного участка кадастрового номера.

Если участок не имеет кадастрового номера, то поле оставляем пустым или ставим прочерк.

Втрое поле под номером 2.2.

В строке 2.2 заполняем адрес или описание местоположения земельного участка.

С адресом все должно быть понятно.

Если участок имеет адрес, то указываем его в точном соответствии, как он прописан в правоустанавливающих документах (то есть в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН, либо в договоре аренды и т.д.).

Иногда земельный участок не имеет почтового адреса, потому что на нем еще нет объекта недвижимости, которому можно присвоить почтовый адрес.

Участок, не имеющий адреса должен иметь описание своего местоположения.

Для описания местоположения участков, как правило, берется какой-то ориентир (чаще всего за ориентир берут соседний объект недвижимости, имеющий адрес).

От ориентира указывают направление и расстояние до участка, местоположение которого нужно определить.

Например:  от жилого дома, расположенного по адресу с. Мухоморовка, ул. Лесная, 10, на северо-запад 150 метров.

Описание местоположения участка можно найти в правоустанавливающих документах.

Третье поле под номером 2.3.

В строке 2.3 необходимо указать сведения о праве застройщика на земельный участок, а также реквизиты правоустанавливающих документов.

Как правило, застройщик, владеет земельным участком на праве собственности или аренды.

Правоустанавливающими документами могут быть:

• свидетельство о праве собственности,
• выписка из ЕГРН,
• договор купли-продажи (дарения, мены),
• свидетельство о праве на наследство,
• судебное решение, вступившее в законную силу,
• постановление или решение органа власти или местного самоуправления,
• договор аренды земельного участка.

Данный список не полный.

В него могут также включаться, например, соглашение о разделе имущества между супругами, решение ООО о передаче учредителю имущества, оставшегося после ликвидации, и т.д.

Иными словами, нужен документ, подтверждающий основание, по которому застройщик получил права на земельный участок.

Таким образом, в строке 2.3 нужно указать вид права (собственность или аренда) и реквизиты правоустанавливающего документы (наименование, дата, номер и др.).

Четвертое поле под номером 2.4.

В строке 2.4 указываем сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок.

Данное поле нужно заполнять в случаях, когда земельный участок находится в долевой или совместной собственности. Либо арендаторами являются 2 или более лиц (это называют множественность лиц на стороне арендатора).

Иными словами, если застройщик не единоличный собственник участка, а владеет землей в долевой или совместной собственности, то в поле 2.4 указывают сведения о других сособственниках.

Такой же подход применяется и к арендаторам.

Если в договоре аренды указаны несколько арендаторов, то в поле 2.4 нужно указать сведения о других соарендаторах.

Документы для получения разрешения

Подготовка обязательного пакета документов занимает наибольшую часть времени. Вам потребуются:

1. Правоустанавливающие бумаги на землю.
2. Проектные бумаги.
3. Личные документы заявителя или его представителя, подтверждающие их личность (паспорт и нотариально заверенную доверенность для представителя).
4. Непосредственно само заявление, которое можно составить заранее или заполнить в МФЦ.

Разберем этот перечень документов более подробно.

Правоустанавливающие документы

К таким относятся:

• выписка из ЕГРН, подтверждающая фактического собственника;
• сам правоустанавливающий документ.

Им может быть договор, подтверждающий переход права собственности по сделке купли-продажи, дарения, ренты. Также это может быть  свидетельство о получении земельного объекта по наследству.

Выписку вы можете заранее заказать в МФЦ или в Росреестре. Она предоставляется на платной основе, и ее стоимость составляет:

• в бумажном варианте для обычных граждан 300 рублей;
• в электронном формате для простых людей 150 рублей.

Стоимость услуги для юридических лиц будет иной. Запросить такой документ можно не только личным визитом в указанные организации, но и перейдя на сайт Росреестра.

Проектная документация

Для объектов, не попадающих под ИЖС, список будет достаточно большой:

• пояснительная записка;
• схема планировочной организации участка, где должны быть указано не только место размещения объекта, но и проходы, а также проезды к нему;
• схема участка с разметкой красными линиями, которые указывают предельные расстояния от других объектов;
• архитектурный проект будущего здания;
• при необходимости проект сноса или реконструкции имеющегося строения на этом месте;
• архитектурный план придомовой территории;
• разрешение, предоставляющее возможность отклониться от некоторых параметров;
• инженерно-технический проект, с отмеченными местами для подключения коммуникаций;
• проект доступности инвалидами требуется только в случае проектировки социальных помещений;
• заключение, выданное экспертами о проектной документации;
• согласие владельцев здания на его реконструкцию при необходимости в ней.

Для ИЖС все намного проще. Вам потребуется:

• план земельного надела, его выдают БТИ, и дата выдачи не должна быть позднее 3 лет до момента подачи заявления на разрешение;
• если строительство планируется в исторических местах требуется описание внешнего вида строения, так как оно должно вписываться в общий вид;
• схема участка с указанием расположения объекта ИЖС;
• заключение проектной экспертизы.

Такое заключение можно получить не только от государственной власти, но и от частных юридических лиц. Но они должны иметь обязательную аккредитацию, поэтому вместе с их заключением вам потребуется получить у них заверенную копию документа, подтверждающего действующую аккредитацию.

Заявление

Заполнять его необходимо в следующем порядке:

1. Указываем должность и ФИО человека, который принимает данное решение в вашем регионе. Обычно это глава района или субъекта РФ. Данную информацию вы сможете уточнить в МФЦ, а также на официальном сайте вашего региона.
2. Прописываем сведения о заявителе. Здесь надо указать ваши ФИО, адрес регистрации и паспортные данные. Также я рекомендую прописать и номер телефона, чтобы с вами можно было быстро связаться.
3. Указываем название документа. В нем содержится 2 варианта разрешения, поэтому вам потребуется подчеркнуть правильный из них (строительство).
4. Отмечаем необходимые сведения в заявлении. Здесь потребуется перечислить на какие работы вам нужно разрешение, указать тип строящегося объекта, его адрес, а также необходимый срок действия данного документа. Помимо этого указываем реквизиты документа, который подтверждает ваше право собственности на земельный участок.
5. Прописываем основные характеристики объекта. Тут вы должны указать планируемую площадь всего дома, а также отдельных помещений в нем.
6. Перечисляем документы, которые прикладываем к данному заявлению.
7. Расписываемся и ставим дату.

При оформлении заявления в МФЦ большинство информации за вас напечатает специалист. Вам останется только проверить правильность внесенных данных. Поэтому я рекомендую не заполнять заявление самостоятельно, а предоставить это сотруднику МФЦ.

Более подробно о порядке подачи документов вы можете узнать из представленного видео.