Как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно — краткое руководство

Центральные условия

Обязательные документы

Для оформления перепланировки могут понадобиться следующие документы:

• заявление, оформленное в свободной форме;
• эскиз или проектная документация;
• новый технический паспорт квартиры;
• документы, устанавливающие право на использование помещения;
• письменное согласие всех владельцев имущества;
• свидетельство о согласии на операции от управляющей организации.

Стоит отметить, что перечень всех учреждений для получения соответствующего одобрения будет назван сотрудниками БТИ или проектировщиками в момент непосредственного обращения.

Последовательность действий

Для получения специального разрешения на переустройство помещения нужно сделать следующее:

1. Обратиться в территориальный отдел БТИ и запросить изготовление нового технического паспорта для помещения, в котором планируется проведение перепланировки, а также поэтажно плана многоэтажного дома.
2. С выданной представителями БТИ документацией нужно обратиться в территориальную жилищную инспекцию и написать заявление по установленному образцу – представители данной организации примут решение о том, потребуется ли изготовление проекта или понадобится только эскиз.
3. В случае, если нужен индивидуальный проект переустройства, нужно посетить специализированную организацию. Осуществляющую свою профильную деятельность на основании лицензии СРО.
4. Получить задокументированное одобрение и начать соответствующие ремонтно-строительные мероприятия.

Все операции осуществляются поэтапно для минимизации возможных претензий со стороны контролирующих инстанций в будущем.

Образец эскиза перепланировки квартиры

Особенности и нюансы

Нюансы процедуры оформления переустройства в квартире могут напрямую зависеть от типа строения. Например, в панельном строении (особенно, если это производственное здание) осуществить переустройство сложнее всего. Это обуславливается тем, что в таких домах достаточно несущих элементов, что ограничивает заинтересованного собственника в реализации идей.

Довольно часто лица, планирующие перепланировку, отказываются согласовывать мероприятия с представителями контролирующих инстанций, что, в свою очередь, влечет за собой возникновение проблем в момент реализации недвижимости по соглашению о купле-продаже. Начало работ без проекта невозможно.

Суть проекта

В соответствии с нормами действующего федерального законодательства, а также с правилами, предусматриваемыми территориальными жилищными инспекциями перепланировка может осуществляться исключительно на основании разрешения специальных инстанций.

Без него самовольные операции будут считаться незаконными, что со стопроцентной вероятностью повлечет за собой начисление штрафа на собственника. Именно поэтому рекомендуется следовать некоторым нормативным актам для минимизации возможных юридических рисков.

Пошаговая инструкция по оформлению перепланировки квартиры предусматривает следующие операции:

1. Подготовка установленных документов.
2. Обращение в территориальный архитектурный отдел с документом.
3. Обращение в судебные инстанции с прошением.
4. Обращение в БТИ для оформления нового технического паспорта.
5. Получение свидетельства о праве собственности – новый документ выдается при внесении кардинальных изменений в конструкцию помещения.

Уже сделанная перепланировка обязательно согласуется с контролирующими службами.

Образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения:

Согласование перепланировки квартиры пошагово

Возможно три варианта регистрации перепланировки квартиры:

1. Узаконивание самовольной перепланировки квартиры через суд. Это наиболее распространенный вариант, предусмотренный ст. 29 ЖК РФ.
2. Административный (местный) порядок согласования перепланировки квартиры, установленный территориальным муниципалитетом.
3. Последовательное предварительное получение разрешения, разработка проекта, производство строительных работ и внесение изменений в документы на квартиру.

Рассмотрим пошагово третий вариант согласования. По сути этот алгоритм подойдет для любой ситуации при согласовании без судебного разбирательства.

Шаг 1. Получение консультации в контролирующем органе

Консультацию по дальнейшим действиям и порядке согласования перепланировки можно получить в Жилищной инспекции или муниципалитете. Для получения информации понадобится предоставить:

• технический паспорт квартиры;
• поэтажный план здания;
• экспликацию помещения (пояснения к проекту).

Если согласовываете уже произведенную перепланировку, сотрудники БТИ должны их откорректировать в соответствии с фактическим видом квартиры.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65 (бесплатный звонок по России)

Это быстро и ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Шаг 2. Получение разрешения контролирующего органа

Чтобы получить распоряжение на производство ремонтных работ, потребуется оформить следующие документы:

1. Оформление технического паспорта с изменениями в БТИ. Документ изготавливается в течение 10 дней. Стоимость паспорта – 1800 рублей. Для оформления потребуется предоставить оригинал правоустанавливающего документа на квартиру.
2. Оформление проекта перепланировки в проектной компании, имеющей допуск СРО. Проект обойдется в 15-30 тысяч рублей. Срок изготовления устанавливается индивидуально.
3. Получение разрешения. Чтобы получить разрешительный документ, можно обратиться в территориальный МФЦ. Срок оформления разрешения – до месяца.

В МФЦ потребуется предоставить технический паспорт, свидетельство о праве собственности, проект перепланировки и заявление на согласование.

После получения разрешения вы вправе им воспользоваться в течение года с момента оформления. В дальнейшем документ будет не действителен.

Шаг 3. Получение акта о завершении ремонтных работ

После того, как ремонтные работы завершатся, необходимо подать заявление на оформление соответствующего акта в МФЦ или Жилищную инспекцию. Акт подписывается проектировщиками и строителями.

Затем необходимо согласовать акт в Жилищной инспекции. По адресу выезжает специалист, который должен подтвердить факт соответствия перепланировки заявленной в проекте. Он также должен подписать акт.

В завершении акт подписывается начальником Жилищной инспекции. На документе проставляется печать. Получать акт вы будете в МФЦ.

Шаг 4. Внесение изменений в документы на квартиру

После проведения перепланировки необходимо внести корректировки в документы БТИ, кадастровый паспорт на квартиру и свидетельство о праве собственности.

В первую очередь нужно пойти в БТИ со свидетельством о праве собственности. Специалист выедет по адресу проведения перепланировки и произведет замеры. Срок внесения изменений – 25 дней. Стоимость 2-4 тысячи рублей. Цена зависит от площади квартиры.

Изменения в кадастровый паспорт вносятся на основании технического паспорта, оформленного в БТИ. Оформляется он в течение месяца. После того, как он будет готов, необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ.

Как только кадастровый паспорт будет получен, потребуется внести изменений в свидетельство о праве собственности. Для этого нужно повторно обратиться в Росреестр или МФЦ, заплатить государственную пошлину по квитанции (1000 рублей) и дождаться готовности документа.

Каждый случай перепланировки индивидуален. Если у вас остались вопросы, проконсультируйтесь с юристом.

Что разрешено делать во время ремонта, а что нельзя

Далеко не все ремонтные работы требуют этой процедуры. Поэтому сейчас перейдем к практическим вопросам: что можно делать при ремонте, а что нельзя.

Можно без оформления перепланировки:

– естественно, можно менять обои, потолки, напольные покрытия (последние можно менять без согласования только если они не тяжелее предыдущих),

Фото https://ru.depositphotos.com/

– можно заменить старую сантехнику,

– тоже самое касается электроплит и газовых плит. Но тут оговорка. Электроплита без согласования может перемещаться по всей кухне, а газовая должна остаться на месте,

– можно снести старые встроенные шкафы, если они не пронумерованы на кадастровом плане. Можно построить новые,

– не возбраняется поменять двери и окна. Последние не должны стать больше или меньше предыдущих,

– можно установить легкие перегородки, не доходящие до потолка и не образующие отдельное помещение,

– поменять батареи, не наращивая их количество и без прокладки новых подводящих систем,

– установить кондиционер, остеклить балкон – тоже можно, если только ваша квартира не находится в памятнике архитектуры.

Можно, но надо оформить перепланировку:

– объединить туалет и ванную. Можно даже захватить часть коридора или кухни, но только не жилой комнаты! Ну или, наоборот, разделить санузел,

– снести перегородки или построить их. Перегородки могут даже образовать новое помещение, например,  гардеробную,

– сделать арку или дополнительный проход в ненесущих стенах

Обратите внимание, если у вас в квартире газ, то объединять кухню и комнату категорически запрещено! Можно только сделать дополнительный проход из комнаты на кухню с дверью,. – теплые полы, если они не связаны с основной системой теплоснабжения,

– теплые полы, если они не связаны с основной системой теплоснабжения,

– опустить/поднять розетки, увеличить, уменьшить их количество,

Фото https://ru.depositphotos.com/

– переместить газовую плиту.

Что практически невозможно узаконить:

– в первую очередь это, конечно же, снос несущих стен. Мало того, что вам это не разрешат, так еще и следить будут, чтобы вы этого не сделали,

– объединение комнаты и кухни с газовой плитой,

– перенос «мокрых» помещений (кухня, туалет, ванная) в жилые. Это касается и увеличения туалета и ванной за счет жилых комнат – нельзя,

– вынос батарей на балкон,

– нарушение общедомовой вентиляции,

– изменение фасада: увеличение балкона, окон.

Фото https://ru.depositphotos.com/

Конечно, во всех трех категориях мы указали не все возможные пункты. Но это основные. И они все подчиняются одному правилу: можно менять то, что касается только вас. Если затронуты интересы соседей – то перестройкой заниматься нельзя.

И последнее. Если вам очень хочется сделать перепланировку, а заниматься ее легализацией не хочется, то вот вам для размышления информация от юриста:

– При продаже квартиры, ее оценке для банка, прежде всего оценивается, насколько кардинальные изменения были внесены в квартиру. Если их невозможно согласовать, то проще всего договориться и предоставить план квартиры из БТИ, который был сделан до перепланировки. Но это, по идее, не очень правильно. Поэтому проще отказаться от сильных переделок или иметь в виду, что квартиру будет сложно продать.

Пошаговая инструкция: как узаконить перепланировку и переустройство

Сразу предупредим – это будет не быстро. В среднем процесс занимает 2,5 месяца.

1. Собираем документы: в том числе проект, заказанный у организации с допуском СРО (проект нужен в случаях, если вы собираетесь менять инженерные сети, делать проемы в несущих стенах. Если вы планируете простую перепланировку, то можно сделать так называемый «эскиз» – нарисовать планируемые изменения самостоятельно). Подробный перечень документов можно посмотреть на сайте ЦМУ. Тем более, что документы вы будете сдавать именно туда (можно в МФЦ, но ЦМУ быстрее)

Обратите внимание, что вы должны будете прийти на сдачу документов вместе со всеми собственниками жилья. Или же приложить письменное согласие от них, заверенное нотариусом

Фото https://ru.depositphotos.com/

2. Сдаем документы в ЦМУ. Ждем максимум 45 дней. Получаем разрешение.

3. Делаем ремонт.

4. Вводим обновленное жилье в эксплуатацию: вызываем БТИ или кадастровых инженеров для замеров и фиксации изменений, получаем от них акт и подписываем его у проектировщиков, УК и в администрации. У тех, кто занимался обмерами, берем техплан на диске.

5. Снова собираем пакет документов и подаем его в ЦМУ. Можно напрямую обратиться в Росреестр или сделать это через МФЦ. И, наконец-то, получаем выписку с новой планировкой!

Есть еще один вариант. Планировку можно узаконить постфактум, через суд. Тут действовать надо будет так:

1. Идем в архитектурный отдел администрации с заявлением, в котором пишем, что перепланировка уже есть.

2. Вызываем сотрудника БТИ для замеров.

3. Самое сложное: получаем разрешения от СЭС, пожарных и управляющей компании.

4. Опять же – заказываем проект у организации с допуском СРО (тут уже эскизом не обойтись).

5. Обращаемся в суд.

6. Далее в зависимости от решения суда. При одобрении перепланировки – опять БТИ, акт приемки и далее Росреестр. В случае отказа – квартиру придется вернуть в исходное состояние. И, кстати, в не зависимости от решения суда, придется заплатить штраф за самовольную перепланировку.

В общем, желание все сделать «под себя» в новой квартире может обернуться долгими хождениями по инстанциям или же оплатой услуг тех, кто это сделает за вас. Но не все так уж страшно.

Какие перепланировки не требуют согласования?

Ответ на этот вопрос только один: любая перепланировка требует соответствующего утверждения. По самому определению, данному в пункте 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка- это такие работы при ремонте квартиры, которые требуют внесения изменений в план БТИ, то есть они изменяют либо планировку квартиры, либо расположение сантехнических приборов. Иными словами, то, что отображается на планах БТИ. Работы при ремонте, которые не требуют узаконивания, не относятся к перепланировке. В основном, это отделочные работы, такие как смена обоев, замена полов и т.д., а также установка наружного блока кондиционера и остекление балкона.

Некоторые работы надо согласовывать по проекту перепланировки (они перечислены в пунктах 2 и 3 Прил. №1 к Постановлению Прав-ва Москвы №508), а некоторые (самые простые) можно и по эскизу. Подробно о том, какие работы требуют оформления по проекту, а какие по эскизу; а также о самой последовательности процедуры узаконивания по эскизу мы рассказывали в отдельной статье. Если говорить в кратце, то по эскизу можно осогласовать самые простые работы: перестановка не несущих перегородок без затрагивания мокрых зон, заделка проемов в стенах, перестановка сантехнических приборов и устройство проемов в ненесущих стенах. В данной статье мы будем рассматривать только те работы, которые необходимо согласовывать по проекту.

Комментарий к видео:

После выхода Постановления Правительства Москвы №1335 от 19.08.2020, внесшего корретивы в ППМ № 508,  документы для Жилищной инспекции на получение разрешения на перепланировку подаются в электронном виде только через Портал госуслуг.

Проект будущей перепланировки входит в пакет документов на согласование

Перепланировка в старых строениях может быть затруднена еще и тем, что они могут представлять собой историческую или культурную ценность. Если выяснилось, что все складывается именно так, то придется еще обратиться за разрешением и в организацию, занимающуюся охраной памятников.

Этот перечень документов узаконен для предоставления на территории всей РФ, никаких других документов с собственника жилья уполномоченные лица требовать не должны. Кстати, еще не так давно процедура согласования была гораздо сложнее, так как представителям жилищной комиссии предоставлялось право на самостоятельное определение перечня необходимых для согласования документов.

Сроки проведения согласования

Работа с принятыми к рассмотрению документами проводится комиссией максимум полтора месяца (а точнее — 45 дней). При сдаче пакета документов собственнику жилья должна быть выдана расписка, на которой проставляется дата их приема. От этой даты и отсчитываются установленный для всего процесса согласования срок. Когда заключение о разрешенной или наоборот, запрещенной перепланировке принято, готовый заверенный документ можно получить в прошествии трех рабочих дней.

Если получено разрешение на перепланировку, то можно спокойно приступать к строительным работам.

Если же получен отказ, то нужно обратить внимание на обоснование причин запрета, так как официально утверждено всего три фактора, которые могут служить причиной отрицательного решения по перепланировке в квартире

• Составленный проект-план не соответствует требованиям законодательства или идет вразрез с установленными правилами, о которых говорилось выше.
• Требуемый пакет документов собран не полностью или достоверность документов вызывает сомнения.
• Документация предоставлена в комиссию, которая не занимается подобными вопросами — единичные случаи таких казусов тоже происходят. Чтобы подобного не произошло, и не было потеряно время, лучше сразу достоверно выяснить, кто именно в данном районе рассматривает подобные вопросы.

Если в перепланировке отказано, то решение об отказе выдается также в виде документа, в котором указана точная причина. Если решение собственнику квартиры кажется неправомерным, то у него есть возможность оспорить отказ в судебных инстанциях. Статистика показывает, что после того, как вступили в силу такие правила, отказов в просьбе выдать разрешение на перепланировку стало значительно меньше.

Если перепланировка разрешена, и работы в соответствии с утвержденным проектом проведены в полном объеме, то следующим шагом идет приглашение комиссии по приемке выполненной работы. Она проверит все произведенные переделки и их соответствие утвержденному плану и составит соответствующий акт. Затем весь пакет документов и акт-заключение должны отправиться в комиссию по недвижимости, и только после этого перепланировка будет считаться узаконенной.

Какую перепланировку нельзя сделать в квартире?

Отказать в согласовании перепланировки могут в случае нарушения требований санитарных норм и техники безопасности.

Во время перепланировки запрещено:

• Объединять кухню с большой комнатой, если в кухне установлена газовая плита. По нормам для таких помещений требуется наличие плотной перегородки с дверью.
• Размещать ванные комнаты и санузлы над жилыми комнатами и кухнями (за исключением случаев, когда квартира находится на первом этаже).
• Размещать кухни над жилыми комнатами.
• Расширять санузлы за счет жилых комнат.
• Устраивать вход в туалет из кухни. Кроме того, нельзя устраивать вход в туалет из жилой комнаты, если в квартире нет второго санузла, вход в который ведет из коридора.

Нельзя при перепланировке затрагивать вентиляцию, так как она относится к общедомовому имуществу.

Часть изменений департамент градостроительства не согласует, потому что они относятся уже не к перепланировке, а к реконструкции. Так, в рамках перепланировки нельзя сделать проем в несущей стене дома, чтобы объединить две квартиры в одну, объединить лоджию с квартирой, убрать подоконную часть и сделать панорамное окно до пола.

«Сегодня существует запрет на создание и расширение проема в панельных, крупнопанельных и крупноблочных домах, — объясняет главный инженер архитектурно-строительной Аркадий Матыскин, — но это позволяют сделать в монолитных и кирпичных. Запрет на такие изменения содержится в постановлении Госстроя РФ № 170 от 2003 года «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». Хотя железобетон имеет расчетное сопротивление 78,5 килограмма на квадратный метр, то есть каждый сантиметр железобетона может держать нагрузку в 78 килограммов, а кирпич — только 13 килограммов. Эту часть постановления правительства я считаю неверной. Несколько лет назад совместно со специалистами СФУ я подготовил письмо в Госстрой РФ, предложив заменить 170-е постановление на другое, в котором не вводился бы однозначный запрет на сооружение проемов, а решение о том, можно делать проем или нет, принималось бы на основе расчетов и проверки прочности конструкций».

Перепланировка в новостройке

Это только кажется, что перепланировка чаще делается в старых домах с крошечными кухнями, нерационально расположенными помещениями и узкими проходами. На самом деле, обладатели квартир в новостройках, едва получив жилье, сразу начинают думать, как его улучшить, например, изменить количество помещений или обустроить отдельную гардеробную.

Если выбрана квартира со свободной планировкой, отсутствие перегородок позволяет сразу все обустроить по собственному вкусу. Поскольку такая возможность предусмотрена в новых домах уже на этапе проектирования, проблем с получением разрешений, как правило, не возникает. Более того, в таких домах предусмотрена возможность совмещения квартир, располагающихся на одном этаже

Однако в любом случае придется принимать во внимание строительные ограничения и впоследствии оформить результат

Многими проектами предусмотрены технологические проемы в монолитных стенах между отдельными жилищами, которые заполняются силикатными блоками. Они дают возможность для объединения квартир без малейшего ущерба для всего дома. Благодаря всем этим особенностям, пространство выбора радикальных изменений в новых домах гораздо больше, а согласовать их намного проще.

Как сделать перепланировку законной?

Даже если изменения были внесены без предварительного согласования, рано или поздно их придется узаконить. Поэтому, в идеале одним из первых важнейших шагов должно стать получение разрешительного документа на осуществление перепланировки.

Если здание признано исторической ценностью, прежде всего, стоит согласовать вопрос внутренней реконструкции с органом по охране архитектурных (исторических) памятников, который даст необходимое заключение.

Главный документ, который понадобится – это технический паспорт, который изготовлен сотрудниками Проектно-инвентаризационного бюро (БТИ). Кроме того, нужен эскиз или проект, где показано каждое из планируемых изменений. Эскиза выполненного самостоятельно, в случае несущественных изменений будет вполне достаточно. При существенной перепланировке, предполагающей значительные изменения, необходим проект, выполненный профессионалами в соответствии с действующими нормативными требованиями.

Стоит подготовить также документы, подтверждающие право собственности на помещение, где необходимо провести перепланировку. Кроме того:

• Если квартира пребывает в долевой собственности, свое письменное согласие должен дать каждый из совладельцев;

• При перепланировке жилья, находящегося в социальном найме, согласие надо получить от всех, кто зарегистрирован на жилплощади;

• Если реконструируемое жилье находится в ипотеке, придется заручиться еще и согласием банка.

Документы надо подать в жилинспекцию лично или передать через МФЦ и дождаться рассмотрения. После получения разрешения можно начинать реконструкцию жилища, не опасаясь санкций, но помня о том, что перепланировка должна полностью соответствовать проекту.

Результат перепланировки тоже необходимо оформить. Для начала нужно обратиться в жилинспекцию чтобы получить акт приемочной комиссии, на основании которого в БТИ изготовят новый технический паспорт на квартиру. После этого паспорт вместе с разрешением передается в Росреестр, где внесут все новые данные о текущем виде жилплощади в кадастровые документы.

Важные замечания

Для того, чтобы процедура согласования перепланировки была проведена без каких-либо трудностей, лучше всего заранее разобраться с ключевыми особенностями ее проведения и учесть их в будущем.

Сбор документации

Для того, чтобы самостоятельно организовать проведение перепланировки, достаточно собрать следующий пакет документов:

• разрешение в жилинспекции;
• технический паспорт помещения в БТИ;
• техническое заключение, а также проект перепланировки, который должен разрабатываться специализированной компанией, имеющей соответствующий допуск СРО;
• распоряжение жилищной инспекции;
• акт об окончании перепланировки, который также оформляется в жилищной инспекции;
• технический план.

Стоит отметить тот факт, что для получения разрешения в жилищной инспекции также нужно будет подготовить определенный пакет бумаг, таких как заключение техника, технический паспорт, разработанный документ, заявление и документы, подтверждающие право собственности.

Помимо этого, нужно будет подавать заявление вместе с оформленным техническим планом в многофункциональный центр для того, чтобы внести соответствующие корректировки в кадастровый паспорт.

Образец заявления на перепланировку:

Проект или эскиз

Согласование корректировок по проекту осуществляется еще до начала проведения работ. При этом, если перепланировка ранее уже осуществлялась, то в таком случае нужно будет как минимум создать имитацию нормального процесса, то есть согласовать проведение перепланировки, как предстоящей, после чего выдержать определенное время, которое предоставляется на выполнение работ.

Вполне естественно, что данный способ предусматривает определенные риски, и лучше не прибегать к нему в том случае, если подобной ситуации можно избежать.

Согласование по проекту является обязательным в следующих ситуациях:

• монтаж или перемещение газового оборудования;
• установка электроплиты вместо стоящей ранее газовой;
• перемещение санитарных комнат;
• постройка капитальных стен;
• формирование проемов в межквартирных или капитальных стенах;
• изменение структуры или усиление напольных покрытий;
• формирование новых массивных перегородок, толщина которых составляет более 100 мм;
• любые корректировки в фасаде дома.

Согласование по эскизу можно проводить уже после того, как будут закончены все работы, и если есть полная уверенность в том, что внесенные корректировки никоим образом не нарушают действующие строительные и правовые нормы.

В силу различных требований, которые устанавливаются разнообразными жилищными инспекциями, лучше всего заранее обратиться к специалистам и узнать о том, какие именно виды работ могут быть согласованы таким образом.

Во время перепланировки панельной квартиры можно столкнуться с большими трудностями.

Когда нет необходимости в разрешении при перепланировке квартиры — узнайте все детали тут.

Использование данного варианта предусматривается в том случае, если осуществляется перемещение ненесущих конструкций, объединение туалета с ванной комнатой, а также переустановкой сантехнических приборов в пределах «мокрых» зон, если это не предусматривает необходимость прокладки новых коммуникаций, заделывание проемов и внесение каких-либо других несущественных правок.