Застройщики заморозили сдачу новостроек

Изучение застройщика

Чтобы понять, стоит ли расторгать договор, нужно внимательно изучить ситуацию, в которой находится застройщик. Исходя из финансового состояния ООО, которое стоит дом, можно понять, стоит ли пытаться возвращать деньги, или возможно стоит подождать.

• Сходите на общее собрание дольщиков, послушайте, что говорят представители застройщика. Если они утверждают, что их трудности временны, и приводят адекватные доводы в свою защиту, то возможно стоит дать им шанс.
• Если разговор абсолютно не прозрачен и сводится лишь к обещаниям, а то и вовсе к молчанию, то это повод насторожиться.

Во втором случае необходимо заняться мониторингом СМИ – в местных информационных агентствах часто публикуется информация о том, что у организации, занимающейся строительством дома, начинаются проблемы. Возможно, стоит зайти на сайт Арбитражного суда и изучить ООО застройщика в картотеке дел – там вы можете узнать, не собираются ли банкротить застройщика. Если ситуация складывается не в вашу пользу и вы понимаете, что дом все-таки не достроят, нужно начинать разбираться в правовом поле и пытаться расторгнуть договор и вернуть деньги.

Предварительная подготовка

Прежде, чем МКД или другой подобный объект жилой недвижимости будет принят в эксплуатацию, подписан акт его приемки и розданы ключи новым жильцам, застройщику необходимо провести ряд мероприятий и подготовительных работ.

 В этот перечень входит следующий комплекс работ и решаемых задач:

1. До ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан, прежде всего, обеспечить надлежащим образом отвод земельного участка. В его обязанность входит произвести государственную регистрацию права собственности или права долгосрочной аренды на участок земли, предоставленный застройщику для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства. Порядок предоставления земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется ст. 38–38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

В некоторых случаях застройщики осуществляют процесс оформления земельного участка уже после того, как начали возведение дома. А есть и прецеденты, когда этот вопрос начинает решаться уже после того, как дом почти полностью готов.

В этом случае застройщик и его клиенты инвесторы — дольщики могут столкнуться с серьезными проблемами.

1. Завершение возведения объекта, согласно утвержденному проекту, в том числе и благоустройство прилегающей территории.
2. Следующей обязанностью застройщика до ввода многоквартирного дома или иного жилого объекта в эксплуатацию – это, так называемая, информационная обязанность. Застройщик обязан предоставить по требованию любого участника долевого строительства всю необходимую ему информацию относительно проекта строительства. При этом такой дольщик обязан представить соответствующим образом оформленный договор долевого участия в строительстве и документ, удостоверяющий его личность.

 К такой информации (п. 2 ст. 21 ФЗ «Закона об участии в долевом строительстве») относят:

• разрешение на строительство;
• технико-экономическое обоснование проекта строительства МКД или другого объекта жилой недвижимости;
• заключение государственной экспертизы по проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
• проектную документацию, включающую все внесенные в нее изменения;
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

1. Оформление технического паспорта на объект или МКД. Этот процесс осуществляется с помощью органов технического и строительного надзора, также производится постановка дома на учет в органы БТИ.
2. Построенный МКД или другой объект жилой недвижимости должен иметь соответствующий адрес и ему обязательно присваивается порядковый номер. Для получения почтового адреса и номера дома оформляется постановление главы администрации муниципалитета за его подписью.
3. Пакет технической документации, а также договоры, заключенные с компаниями поставщиками коммунальных услуг – электроснабжение, водоснабжение, отвод канализационных вод, обслуживание лифтового хозяйства, вентиляционного и охранного оборудования. Сюда также включаются контракты с коммунальными предприятиями, осуществляющими благоустройство прилегающей территории, оборудование детских площадок и других бытовых помещений, предусмотренных проектом МКД.
4. Акт о проведении соответствующих технических испытаний всех внутренних систем дома — опрессовка тепловых магистралей, проверка водоснабжения, электрических кабелей и внутридомовой системы электроснабжения.

Список необходимых документов

Чтобы получить зеленый свет на ввод объекта в эксплуатацию в уполномоченный государственный орган следует направить следующие документы:

• Заявление на выдачу разрешения.
• Документы, устанавливающие право заявителя на землю, на которой находится объект капитального строительства (ОКС).
• Градостроительный план земельного участка, проект планировки территории или проект межевания территории (для линейных объектов).
• Разрешение на строительство.
• Акт приемки ОКС, при условии, если работы велись подрядчиками.
• Документ, подтверждающий соответствие параметров построенного или реконструированного ОКС проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капстроительства приборами учета энергоресурсов, которые используются. Подписывается лицом, осуществляющим строительство (техническим заказчиком в случае выполнения работ подрядчиком) и лицом, проводившим строительный контроль (в случае осуществления строительства на основании договора).
• Документы, подтверждающие соответствие построенного или реконструированного объекта капстроительства техническим условиям за подписью представителей организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения. Организация, выдававшая технические условия, предоставит справку об их выполнении.
• Схема, на которой отражены расположение построенного или реконструированного объекта капитального строительства, инженерно-технических сетей, а также план земельного участка.
• Заключение органа государственного строительного надзора о соответствии готового ОКС требованиям проектной документации.
• Схема, отражающая построенный или реконструированный объект, расположение сетей и планировочную организацию земельного участка, подписанную лицом, которое осуществляет строительство.
• Для опасных объектов и зданий, обеспеченных лифтами необходим договор страхования гражданской ответственности владельца за причинение вреда в результате аварии.
• Технический план ОКС, соответствующий проектной документации, в соответствии с которой выдавалось разрешение на строительство.
• Также к моменту ввода объекта в эксплуатацию нужно проверить наличие в проекте следующих разделов:
• Обеспечение соблюдений требований энергетической эффективности.
• Мероприятия по охране окружающей среды.
• Обеспечение доступа инвалидов.
• Пожарная безопасность.

С 1 января 2021 года для получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома застройщикам нужно предоставить акт приема-передачи приборов учета. Изменения отражены в п. 7 ч. 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

В законе отдельно прописаны пункты, касающиеся объектов культурного наследия и опасных ОКС. Полный перечень документации, необходимой для получения разрешения на ввод дома или другого строения в эксплуатацию Вы найдете в Статье 55 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. От 30.04.2021).

Где выше риски: на этапе котлована или перед сдачей?

Покупка новостройки на стадии котлована — наиболее выгодна с точки зрения цены, но в то же время наиболее рискованна с точки зрения того, что жилой комплекс построят не в срок или вовсе не достроят. На этом этапе вы не можете оценить качество проводимых работ, понять темпы строительства, вам остается верить застройщику «на слово».

Между тем, как мы уже писали раньше на нашем сайте: покупка новостройки на финальной стадии тоже несет в себе немало рисков. И наивно думать, что если строительство жилого комплекса подходит к концу, то он сразу сдастся и вы сможете сразу в него вселиться. Не стоит забывать о проверке дома госкомиссией. Если он не будет отвечать определенным требованиям, госкомиссией он попросту не будет принят

В связи с этим очень важно выбирать застройщика с отличной репутацией на рынке первичного жилья, да и проверка документов никому не повредит

Если вы рассматриваете покупку квартиры исключительно как объект инвестиций, либо же не собираетесь вселяться в нее сразу после сдачи, оптимально приобретать жилье на стадии котлована. Мало того, что получается существенно сэкономить, у покупателя на ранней стадии строительства есть еще возможность выбора квартиры, по крайней мере обилие предложений в данном случае намного богаче, чем на иных стадиях строительства.

Риски с покупкой недвижимости существуют на любых стадиях, даже после того, как госкомиссией дом принят, но еще не начинали оформляться права собственности на квартиры. Непосредственно в данной ситуации можно столкнуться с двойными продажами, поскольку при покупке жилья на данной стадии между застройщиком и покупателем заключается, как правило, обычный договор купли-продажи, а не более «жесткий» в плане регулирования ДДУ.

Как можно понять из вышенаписанного, абсолютно на любой стадии строительства можно столкнуться с непредвиденными проблемами. Поэтому если вы хотите максимально обезопасить себя от переноса и срывов срока сдачи ЖК, выбирайте новостройки от крупных и надежных застройщиков, имеющих безупречную репутацию и огромное количество сданных объектов. Пусть это не 100%-ная гарантия, зато близка к этому.

Чудесное исчезновение пожарного депо

А одно из самых последних на данный момент изменений проекта “Зиларт” касается детского развивающего центра. Вернее, не так – бывшего детского развивающего центра. Изначально планировалось, что он займёт отреставрированное здание пожарного депо, являющегося историческим и культурным памятником. По крайней мере, именно так его определял застройщик – “памятник”! Внутри появилось бы множество интересных детям помещений (в том числе, например, обсерватория), а вокруг раскинулась бы просторная территория с возможностью для прогулок и катания на роликах и скейтбордах.

До конца лета 2018 на сайте зиларта (zilart.ru) были доступны 3d визуализации территории застройки, где отчетливо видно и само депо, и отличное открытое пространство

Однако в июне этого года на встрече с дольщиками вдруг было объявлено, что из-за отсутствия их, дольщиков, интереса к проекту, застройщик решил заменить его на детский сад. Пожарное депо, ради вида на которое многие наверняка покупали квартиры в соседних к нему корпусах, снесли, а окружающую его территорию собираются обнести забором. Об ещё одном привлекательном общественном пространстве на территории “Зиларт” пришлось забыть.

Этот новый детский сад напомнил об ещё одном противоречии старым обещаниям застройщика. В самом начале тот говорил, что в целях детской безопасности сделает так, чтобы на пути к школам и детсадам не было крупных дорог. Но на пути к школе на 2500 учеников лежит проспект Лихачёва, улица магистрального значения со светофором и подземным переходом. Не хотите, чтобы ваш ребёнок туда ходил? Нет проблем, образовательные учреждения есть и прямо в жилых зданиях, записывайте его туда. Только имейте в виду, что все они будут коммерческими, то есть, за них придётся платить.

В общем, зелёный, благоустроенный и уютный объект становится всё менее зелёным, благоустроенным и уютным. Прозвучит странно, но обещанная “новая жилая среда” вместе с каждым обновлением всё больше напоминает обычный микрорайон – то есть, ту среду, к которой мы все уже привыкли. За что тогда приходится платить дополнительно? Молчит “Зиларт”, не даёт ответа.

Причины заморозки строительства

В ходе строительства многоквартирного дома могут возникнуть различные трудности: от проблем подключения дома к электрическим сетям — таких примеров множество, скажем ЖК «Ленсоветовский», до банкротства застройщика. Одни из самых ярких примеров последнего времени — это финансовый крах застройщика «М-Индустрия» и «ИВИ-93».Минимальны потери дольщиков в первом случае, ведь тогда происходит только задержка сроков ввода дома в эксплуатацию, даже если она существенна, дом будет сдан все-равно. Но когда речь идет о банкротстве застройщика, то дольщики просто не смогут получить квартиры в собственность без дополнительных финансовых вложений, если дом не был достроен. Наглядный тому пример — проблемный ЖК «Охта—Модерн».

Но есть и третий вариант, когда на застройщика не поданы заявления в арбитраж, и он не является пока признанным банкротом. Однако строительство остановлено, и тут может быть две категории проблем, в каждой из которых дольщикам следует знать порядок действий:

1) застройщик на грани банкротства: нужно дождаться банкротства застройщика. После этого необходимо создавать дольщикам жилищно-строительный кооператив и уже своими силами достраивать дом. Имейте в виду, что придется вкладывать дополнительные деньги.

2) финансирование застройщика приостановлено, но застройщик — не банкрот: тут остается только ждать. Дольщикам необходимо набраться терпения и ожидать, когда у застройщика появятся денежные средства для возобновления строительства дома.

Претензия дольщиков к застройщику за задержку срока сдачи в эксплуатацию

Просрочка составила более 2 месяцев, а выдача ключей от квартиры так и не состоялась? Начинать следует с составления претензии застройщику за задержку сроков. Во-первых, у суда не возникнет лишних вопросов. Во-вторых, иногда можно договориться с застройщиком мирным путем.

В претензии необходимо потребовать указания точных сроков передачи объекта, выплату неустойки и возмещение расходов. В письме предоставьте расчет суммы и реквизиты для ее перечисления. Укажите, что ожидаете ответа в течение 10 дней.

Бумагу следует направить заказным письмом с уведомлением или лично представителю застройщика с получением печати и подписи на вашем экземпляре.

Неустойка за просрочку сдачи объекта

Застройщик за месяц до наступления срока передачи объекта долевого строительства обязан уведомить участников, что готов к передаче жилья. Если по каким-то причинам возникла задержка строительства, он должен заранее (за 2 месяца до наступления дня передачи) сообщить об этом дольщику, направив письмо о переносе срока передачи объекта, и предложить ему подписать соглашение о продлении указанного срока. Соглашаться или нет, подписывать ли данный документ – дело каждого гражданина, закон не обязывает его это делать. Стоит только учесть, что дольщики, которые подписывают такое соглашение, не могут требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры, поскольку они согласились на продление срока строительства.

Как быть, если застройщик нарушил порядок действий по отправке уведомлений, предусмотренный законом? Юристы не рекомендуют гражданам подписывать соглашение с застройщиком, направленное последним уже после того, как прошел срок сдачи дома, установленный в договоре. В этом случае дольщик ничего не выиграет, но может потерять положенную по закону неустойку и компенсацию.

Если дольщик не согласен перенести срок передачи объекта, или вообще не получал никакого уведомления о продлении срока от застройщика с предложением заключить соглашение, рекомендуем придерживаться следующего порядка действий:

1. Отправить в строительную фирму претензию, в которой выставить требование о выплате неустойки и покрытии своих расходов.
2. При отрицательном результате досудебного урегулирования подавать исковое заявление в суд на застройщика.

В обоих случаях необходимо самостоятельно произвести расчет неустойки по ДДУ (это можно сделать в калькуляторе онлайн). Не рекомендуется обращаться в суд без компетентной юридической поддержки: практика показывает, что суды часто срезают размеры неустойки. Заявитель в отсутствие представителя не может отстоять свои интересы и получает копейки.

По статистике, сумма взыскания в целом и неустойки в частности  во многом зависит от выбранного суда — дольщик даже может обратиться к адвокату по арбитражным делам для судебного разбирательства в рамках арбитражного судопроизводства, но для этого необходима уступка требований организации или индивидуальному предпринимателю. Грамотные специалисты правильно подберут подсудность для получения максимального размера компенсации.

Срыв сроков сдачи новостройки. Как избежать?

Сразу скажем, со 100%-ной вероятностью избежать этого не удастся, даже если вы имеете дело с крупным и надежным застройщиком. Строительство жилого комплекса — это огромный комплекс работ, где все взаимосвязано: архитекторы, строители, инженеры, финансисты, юристы, стройматериалы, экономика, банки, гос. учреждения, реклама, конкуренция, спрос, предложение и много чего еще. Если какой-либо из этих факторов начинает давать сбой, то это непременно отразится на ходе строительства. И тут уже все зависит от профессионализма и порядочности застройщика — сможет ли он быстро и качественно решить проблему.

Разумеется, вероятность того, что известный и опытный застройщик сорвет сроки сдачи намного меньше, чем те, которые только что вышли на рынок. Поэтому в этом плане лучше всего покупать жилье у известных компаний.

Почему у мелких и начинающих застройщиков выше вероятность срыва сроков сдачи ЖК в эксплуатацию? Все просто: у них нет больших денег, финансовой «подушки» на случай чего, нет собственного штата сотрудников узкого профиля, готовых быстро уладить ту или иную проблему, но самое главное — нет достаточного опыта при работе в форс-мажорных ситуациях. А то, что происходит сейчас с рынком недвижимости в России — не что иное, как форс-мажор.

Конечно, срыв срока сдачи новостройки — неприятный момент, но не критичный. Вы в любом случае рано или поздно получите заветные ключи от квартиры. Однако это «звоночек», что что-то пошло не так и лучше лишний раз все перепроверить, все разузнать. Возможно у застройщика вашей квартиры возникли серьезные финансовые проблемы или он просто сворачивает деятельность — тогда это повод начать «бить тревогу».

Учтите: по статистике, в среднем, каждая 4-я новостройка сдается не в срок. Когда в договоре долевого участия прописывается срок сдачи, и он выдерживается, то это правильно и нормально. Однако когда сдача переносится на полгода и больше — это уже ненормально. Хотя и такое бывает. В этом случае опытные застройщики выдают информацию с «честными» комментариями, и прилагают все усилия для выполнения своих обязательств. А непорядочные ведут себя наоборот — увиливая от вопросов и разрешения проблемы.

Официально новостройка признается долгостроем, когда ее сдача в эксплуатацию задерживается на 6 и более месяцев с заявленной изначально даты сдачи. Вот почему застройщики в проектных декларациях указывают срок передачи ключей новоселам с запасом по времени. Ведь очень трудно предугадать, из-за чего могут возникнуть задержки.

Как поддержат строителей?

«Распространение коронавируса привело к новым рискам, поэтому необходима поддержка отрасли жилищного строительства», — заявил он на совещании с вице-премьерами.

Мишустин уточнил, что со 2 апреля до 1 января 2021 года к застройщикам не будут применять штрафы за срыв обязательств по контрактам. На этот же период многоквартирные дома не будут включаться в реестр проблемных активов. Это значит, что дольщики до конца года не смогут требовать с застройщиков компенсации в виде пени за задержку сдачи дома. Как объясняют чиновники, это позволит бизнесу не опасаться угрозы банкротства и сохранить перспективные строительные проекты за собой. А покупателям — получить свои квартиры в новостройках. В противном случае на рынке начнётся волна строительных банкротств.

Если договор не расторгнуть

Предположим, что вы попали в ситуацию, когда договор расторгнуть не получается – может быть, проблема с ЖСК или с предварительным договором, или же застройщик хоть и оформлял отношения по 214-ФЗ, но сейчас банкротится и взять с него нечего. Тогда ваш путь – это обращение к властям за помощью.

• Нужно обратиться в министерство строительства вашего региона или в комитет госстроительства и жилого строительства, если вы проживаете в Москве.
• Написать заявление о включении в реестр обманутых дольщиков.
• Изучать предложенные решения

Власть может попробовать вам помочь следующим образом:

• Достроить дом с помощью компенсационного фонда помощи обманутым при долевом строительстве гражданам
• Найти нового застройщика, предложить ему бизнес-план по достройке дома и какой-то земельный участок на льготных правах – власть бизнесу землю, бизнес достраивает проблемный дом
• Сформировать собственное ЖСК и взяться за достройку дома самостоятельно

Если власти предлагают сделать вам собственный ЖСК, имейте ввиду, что расходы по достройке дома, которые выявятся в перспективе, лягут на плечи новоявленных пайщиков. Изучите финансовую ситуацию по дому – если он практически достроен, возможно, имеет смысл вложить еще по 1-2 тысяче рублей за квадрат и все-таки получить новые квартиры. Если же на достройку необходимо несколько десятков или даже сотен миллионов рублей, то лучше на схему с ЖСК не соглашаться, иначе вы возьмете на себя обязанность доплачивать за каждый квадратный метр квартиры еще 10-20 тыс. рублей – а это весомая сумма.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Как защитить свои вложения?

С учетом резкого ухудшения экономической ситуации в стране и мире нельзя исключать вероятность того, что строительство объекта не будет завершено или он не будет передан в предусмотренный срок. Потому особого внимания заслуживает страхование. При этом заметим, что большинство дольщиков считают наличие полиса гарантом возврата денежных средств в случае банкротства застройщика. Однако данное суждение ошибочно. Анализ рынка страховых услуг показывает, что страхование от названных рисков осуществляют компании, чьи финансовые возможности не смогут обеспечить возмещение в полном объеме.

Суд с застройщиком о переносе сроков, что можно отсудит и сколько длится

Если с момента получения претензии прошло более 10 дней, а СК добровольно не выполняет требования дольщика, решайте вопрос в судебном порядке.

Подготовьте исковое заявление, и готовый пакет документов подайте в мировой или районный суд в зависимости от величины требований. При сумме иска до 1 млн. руб., гражданин от уплаты госпошлины освобождается.

Заявление можно подавать как по месту регистрации застройщика, так и по месту нахождения истца. Выбирать подсудность нужно крайне внимательно. Проанализируйте принятые решения инстанций, где вы можете подать иск.

На практике суды возмещают сумму значительно меньшую, чем предъявляют дольщики. Делается это потому, что из-за массовых исков о выплате неустоек, у СК не остается финансов для завершения строительства, что может привести к банкротству. Поэтому, в большинстве случаев мы советуем обращаться в арбитражный суд, где в пользу дольщика взыскивают наибольшую компенсацию за просрочку сдачи квартиры.

Как долго длится судебное разбирательство? По гражданскому законодательству дело рассматривается не дольше 2 месяцев. Время может увеличиваться в связи отпуском судьи или если застройщик ходатайствует о переносе заседания под разными предлогами.

После оглашения резолютивной части, на изготовление полного решения отводится до 10 дней. По причине загруженности суда это происходит дольше. В законную силу оно вступает спустя 30 дней. При апелляционном обжаловании срок продляется еще на 2 месяца.