Марину сечину выселяют из хрущевок
По словам Крапина, конечно, потенциальные участники в первую очередь считают собственную выгоду – а «в данном случае экономическая выгода возможна только при увеличении плотности будущей застройки на освобождаемых территориях». По мнению председателя совета директоров ГК «Основа» Александра Ручьева, коэффициент увеличения плотности должен быть как минимум 1 к 2.
При увеличении плотности застройки в 3 раза суммарный доход всех участников может составить около 2,8 трлн руб. (при условии, что девелоперам предоставят определенные льготы, например освобождение от уплаты земельного налога или снижение налога на прибыль), говорит Крапин.
Как велась работа такого масштаба раньше
До 2007 года большую часть работ по возведению новых построек и переселением граждан занимались девелоперы, руководствуясь инвестиционными контрактами с администрацией города. Предметом договора стал бартер: за пользование участками земли застройщики отдают квартиры во вновь построенных домах участникам реновации, занимаются облагораживанием окрестной инфраструктуры либо же совершают переводы денежных средств на баланс города.
После внесения изменений в Земельный кодекс закон запретил прибегать к подобного рода практике. Был введен конкурсный отбор девелоперов на пользование земельными участками, предназначенными под застройку. Но, если учесть мнение экспертов, хоть конкурсы и менее выгодны для девелоперов, нежели инвестиционные контракты, все же участвовать в реновационной программе по-прежнему остается выгодно крупным застройщикам.
Многие компании, кто все же будет строить новое жилье в городе, не дожидаясь окончательного вердикта по программе, поставили в холдинг выкуп участков под строительство. Это отличный вариант для выхода на большие площадки в благоприятном районе города и возводить жилье в традиционном стиле, без выдумывания новых концептуальных разработок.
Крупные строительные организации, которые занимаются постройкой новых зданий, получают ежегодное государственное финансирование. На проведение строительных мероприятий по проекту «Реновация», застройщик получает от государства 100 миллионов в год на плановую стройку.
Застройщики по реновации
Более 5 тысяч домов попали под ликвидацию обновленной программе реновации, которая стартовала в Москве. Снос зданий пока планируется, активно строится новое жилье. Первая волна переселения уже началась. Планируется, что пик переездов придется на 2021 год, когда к вводу подготовят около сотни современных комфортабельных зданий с удобной инфраструктурой рядом.
Если некоторое время назад граждане опасались программы переселения, то теперь активно принимают в ней участие. Квартиры сдаются с уже готовым ремонтом и улучшенной планировкой: в них – отдельные санузлы, большие кухни, просторные лоджии, масштабные коридоры, имеется необходимая сантехника, встроенная мебель.
Стоит ли сейчас вкладывать деньги в котлован
Другой вопрос, что делать, если вы собирались вложиться в строительство квартиры, но до боевых действий не успели? И вообще, может быть, именно сейчас то время, когда стоит нести деньги застройщикам?
Георгий Патанин, эксперт по недвижимости, руководитель Агентства недвижимости Георгия Патанина:
— Сейчас рискованно брать новостройку на стадии котлована у любого застройщика. Непонятно, как ситуация будет развиваться дальше. В связи с этим оптимальным решением будет покупка квартиры в проектах со сдачей максимум в течение ближайшего года, а также тех, которые входят в топ-5 крупнейших.Добавлю, что у небольших застройщиков могут быть трудности. Они будут вынуждены удешевлять материалы для отделки. В итоге клиент может получить не то, на что он рассчитывал. В этом случае даже отбить вложенное при продаже готовой квартиры будет сложно.
Основная мотивация девелопера — открытие эскроу-счета. Именно в этот момент финансовые гарантии превращаются в деньги, говорит гендиректор агентства недвижимости «Прайд групп» Алексей Бондарев. Возможно, мы увидим несущественное увеличение срока сдачи домов, но это в большей степени коснется более молодых компаний, полагает эксперт Финтолка. Основные застройщики готовы работать на российских строительных материалах и обходиться внутренним рынком труда.
Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд групп»:
— Риск задержки сдачи дома был всегда, и тут нужно осторожно выбирать девелопера. Лучше досконально изучить историю застройщика и выбирать компанию полного цикла, которая производит не только дома, но и строительные материалы. И желательно с историей
Как правило, квадратный метр у таких компаний стоит дороже, но и риск сводится к минимуму.Продавать новостройку на стадии котлована однозначно не стоит. В текущей волатильности с рублями оставаться довольно рискованно. Исторически недвижимость всегда была последним бастионом безопасности для парковки средств. Но тут нужно подходить с умом и не руководствоваться в выборе объекта только ценой
И желательно с историей. Как правило, квадратный метр у таких компаний стоит дороже, но и риск сводится к минимуму.Продавать новостройку на стадии котлована однозначно не стоит. В текущей волатильности с рублями оставаться довольно рискованно. Исторически недвижимость всегда была последним бастионом безопасности для парковки средств. Но тут нужно подходить с умом и не руководствоваться в выборе объекта только ценой.
Задержек почти нет!
Было бы неверным не упомянуть в нашем рейтинге компании с минимальной средней задержкой, когда, например, из общего числа объектов один или два были ведены в эксплуатацию на месяц-другой позже срока, указанного в проектной декларации. Как правило, такие отклонения от графика не заметны для дольщиков и не влияют на дату выдачи ключей. Это утверждение целиком и полностью относится к следующим строительным компаниям. 1. Setl City — пожалуй, самый популярный и плодовитый застройщик Петербурга. Компания строит в больших объемах жилье уровня добротного эконом-класса, класса комфорт и бизнес. В настоящий момент идет активное строительство и продажа квартир сразу в нескольких жилых комплексах: ЖК More, ЖК Невские паруса, ЖК Stockholm, ЖК Riverside, ЖК GreenЛандия, ЖК Лондон, ЖК Солнечный город, ЖК The Residence, ЖК Чистое небо, ЖК ЗимаЛето, ЖК Мироздание, ЖК Дом у Ратуши, ЖК Дом на Кирочной, ЖК Полюстрово Парк. Это самый большой послужной список среди всех застройщиков, в котором представлены дома всех категорий комфортности и практически во всех районах СПб и ЛО. 2. Застройщик ЛенСпецСму (входит в группу «Эталон») предлагает жилье в четырех новостройках одновременно: ЖК Царская столица, ЖК Московские ворота, ЖК Самоцветы и ЖК Ландыши. Компания в основном работает в секторе жилья «выше среднего», рассчитанный на покупателей с достатком. 3. Шведский концерн NCC прекрасно интегрировался в российские реалии и уже несколько лет исправно выводит на рынок качественные и интересные проекты. На сегодняшний день можно приобрести квартиру в его новостройках ЖК Skandy Clubb, ЖК Эланд и ЖК Grona Lund. 4. Балтийскую Жемчужину представлять не требуется, одноименный жилой комплекс имеет такую же известность, как, например, здание Биржи на Стрелке Васильевского острова. Три квартала «Жемчужины» находятся сейчас в активной фазе: ЖК Duderhof Club, ЖК Жемчужный Фрегат и ЖК Жемчужная Ривьера. 5. Застройщик «Патриот Нева» успешно завершил в нашем городе несколько объектов, сейчас занят в ЖК Пушгород, который вышел на финишную прямую. 6. Строительная компания «Ойкумена» реализует «долгоиграющий» проект ЖК Граффити; только что сдана его первая очередь, идет строительство второго этапа. 7. СК «ГлавСтройКомплекс» также занят в многоэтапном проекте «Радужный». Покупателям предложены на выбор сразу три квартала под номерами 3, 4 и 6, а также квартиры в ЖК Дом на Травяной. 8. Конечно же, в нашем списке находится и компания «Возрождение Санкт-Петербурга» (водит в группу ЛСР), специалист жилья комфорт и бизнес класса. На сегодняшний день она завершает проект Смольный парк и реализует ЖК Европа Сити. В ушедшем году были представлены еще две «новинки»: ЖК Русский дом и ЖК Verona. 9. Не забыли мы и концерн ЮИТ, маститый финский застройщик сдал в ушедшем году несколько домов и теперь сосредоточил свои силы на ЖК Новоорловский, ЖК Тойве, ЖК Inkeri, ЖК Fjord и ЖК Смольный проспект. 10. Компания БФА-Девелопмент имеет за плечами несколько удачных жилых проектов, а в настоящий момент завершает строительство ЖК «Огни Залива». 11. Застройщик «КВС» достаточно хорошо известен проектами домов эконом класса в «окраинных» городских районах и в ближайших областных кварталах, среди которых поэтапная застройка ЖК Ясно.Янино, ЖК Новое Сертолово и малоэтажный комплекс в Стрельне. 12. СК «Прагма» занимает свое место в рейтинге как благодаря сданным в срок проектам, так и текущему ЖК До Ре Ми. 13. Строительная компания «Запстрой» подтвердила свое желание примкнуть к клану чемпионов первыми сданными объектами. Первые самостоятельные стройки — ЖК Ново-Антропшино и ЖК Охтинская дуга, — идут без критичных отклонений от регламентированного срока.
По теме:
31.10.2022
Восьмой детский сад построит «Главстрой Санкт-Петербург» в ЖК «Северная долина»
20.10.2022
Квартиры в Красногвардейском районе со скидкой до 250 тысяч рублей. Ключи через несколько месяцев
18.10.2022
Старт продаж в масштабном проекте у Невского лесопарка: квартиры в ЖК «Город Звёзд» от 3,65 млн рублей
13.10.2022
«Страна Девелопмент» дает скидку при покупке квартир в ИT-ипотеку в петербургских ЖК «Дом на Васильевском» и «Принцип»
11.10.2022
На набережной Обводного канала появятся дизайнерские ландшафтные зоны
07.10.2022
Введен в эксплуатацию третий дом жилого комплекса Familia
06.10.2022
В «Приморском квартале» появился благоустроенный двор с 6800 растений
23.09.2022
Бери ключи и живи: в ЖК «Ручьи» заселяется новый дом, квартиры с отделкой от 7,1 млн рублей
20.09.2022
Солнце просияло, регата состоялась. 17 сентября прошел первый тур Кубка «БФА-Девелопмент» «Регата Огни Залива»
16.09.2022
RBI открыла выставочное пространство под открытым небом в Ultra City
Москва назвала застройщиков для программы реновации
Вместо старых ветхих пятиэтажек, которые будут снесены, появятся современные новые дома с лифтами и широкими лестничными пролетами. Никаких глухих пространств – все двери остеклены, в подъездах – большие окна, чтобы дневной свет легко проникал внутрь, так можно сэкономить на оплате электрической энергии.
Основные застройщики по реновации названы. Ими стали следующие компании и учреждения:
- Управление гражданского строительства;
- Управление экспериментальной застройки микрорайонов;
- «КРОСТ»;
- ФСК «Лидер»;
- Группа ЛСР;
- ГК «ПИК»;
- «Интеко»;
- ГВСУ.
Крупнейшим в этом списке исполнителем является Управление строительства гражданского типа. Предполагается, что оно возьмет на себя порядка 20 процентов от общего количества домов, планируемых к возведению. Также уже имеющиеся объекты фирмы будут предоставлены гражданам для расселения из аварийного фонда.
Главный клиент застройщиков на данный период – Правительство Москвы. Однако известно, что компаниям разрешат выставлять на реализацию несколько квартир в каждом доме, чтобы получить дополнительную прибыль.
В списке застройщиков есть и другие частные предприятия. Объёмы строительства глобальные, поэтому и игроков на рынке много – места, обещают городские власти, хватит всем.
О методике анализа
Выше приведен сравнительный анализ финансового положения и результатов деятельности организации. В качестве базы для сравнения взята официальная бухгалтерская отчетность организаций Российской Федерации за 2019, представленная в базе данных ФНС (2.3 млн. организаций). Сравнение выполняется по 9 ключевым финансовым коэффициентам (см. таблицу выше). Сравнение финансовых коэффициентов организации производится с медианным значением показателей всех организаций РФ и организаций в рамках отрасли, а также с квартилями данных значений. В зависимости от попадания каждого значения в квартиль присваивается балл от -2 до +2 (-2 – 1-й квартиль, -1 – 2-й квартиль, +1 – 3-й квартиль; +2 – 4-й квартиль; 0 – значение отклоняется от медианы не более чем на 5% разницы между медианой и квартилем, в который попало значение показателя). Для формирования вывода по результатам анализа баллы обобщаются с равным весом каждого показателя, в итоге также получается оценка от -2 до +2:
| значительно лучше (+1 – +2вкл) | |
| лучше (от 0.11 до +1вкл) | |
| примерно соответствует (от -0.11вкл до +0.11вкл) | |
| хуже (от -1вкл до -0.11) | |
| значительно хуже (от -2вкл до -1) |
Изменение за год вычисляется путем сравнения итогового балла финансового состояния в рамках отрасли за текущий год с баллом за предыдущий год. Результат сравнения может быть следующим:
| значительно улучшилось (положительное изменение более чем на 1 балл). | |
| улучшилось (положительное изменение менее чем 1 балл); | |
| не изменилось (балл не изменился или изменился незначительно, не более чем на 0,11); | |
| ухудшилось (ухудшение за год менее чем на 1 балл); | |
| значительно ухудшилось (ухудшение за год более чем на 1 балл); |
Источник исходных данных: При анализе использованы официальные данные Росстата и ФНС, публикуемые в соответствии с законодательством Российской Федерации. Если вам доступен оригинал бухгалтерской отчетности, рекомендуем сверить его с отчетностью ООО “Главстрой-СПб специализированный застройщик” по данным ФНС, чтобы исключить опечатки и неточности возможные при занесении отчетности в электронную базу налогового ведомства.
Нужен официальный отчет? Если вам требуется письменное заключение по результатам сравнительного анализа, пишите нам, мы подготовим детальный отчет аудиторской фирмы (услугу оказывают аттестованные аудиторы на платной основе).
Внимание: Представленный анализ не свидетельствует о плохом или хорошем финансовом состоянии организации, а дает его характеристику относительно других российских предприятий. Для детального финансового анализа воспользуйтесь программой “Ваш финансовый аналитик” – загрузить данные в программу >>
Кому повезло в 2020 году
Благодаря действиям и заинтересованности местных властей у долгостроев появился реальный шанс стать новостройками и наконец-то принять законных владельцев. Часть проектов сдвинулась с места: одни жилые комплексы ждут решения своей судьбы, в других уже начались строительные работы.
ЖК «Новая Скандинавия», Выборгский район Санкт-Петербурга. История этого жилого комплекса тянется с 2006 года, когда должны были сдать первую очередь проекта. В 2014 году все-таки удалось завершить строительство домов первой очереди, но уже через год застройщик «Группа Прайм» обанкротился, а стройка была заморожена. Долгое время власти пытались найти инвестора и в итоге согласовали проект с ЗАО «БФА-Девелопмент». Один из двух недостроенных домов должны сдать во 2 квартале 2021 года, другой – в 4 квартале 2022 года.
ЖК «Силы природы», г. Мурино. В 2013 году компания O2 Development объявила о начале строительства жилого комплекса, но в 2016 году работы на объекте прекратились. При активном участии Правительства Ленинградской области в 2018 году была разработана схема достройки. Проект разделили на две части. Одну из них – «Силы природы» – достраивает O2 Development. Вторую часть выделили в отдельный проект «Ромашки». За его реализацию взялась компания ООО «Романтик». В качестве инвестора в проект вступило АО «ЛенОблАИЖК», которое выкупило свободные квартиры. В настоящий момент строительство продолжается.
ЖК «Галактика», г. Мурино. Начинала строительство компания «ГлавСтройКомплекс». Проект был грандиозным – целый квартал с собственной инфраструктурой. В итоге все закончилось на первом же доме, который застройщик бросил недостроенным в 2016 году. За достройку объекта взялась ГК «ПИК», за что получила от Ленобласти возможность построить еще несколько домов по соседству, помощь с подключением к сетям, а также возможность приобрести без торгов участок в Новом Девяткино. Первый дом ЖК «Галактика» планируют сдать в 3 квартале 2021 года.
ЖК «Воронцов», г. Мурино. Строительство 11-этажного дома в 2015 году анонсировала компания «СпецКапСтрой Спб». Однако через год строительство остановилось. В 2019 году дольщики создали ЖСК и заключили договор с дочерней структурой АО «ЛенОблАИЖК». Было принято решение снести недостроенный корпус, а на его месте возвести уже 20-этажный дом с большим количеством квартир. Строительные работы уже идут. Завершение запланировано на 2021 год.
ЖК «Yolkki Village», д. Скотное. Жилой комплекс возводился силами компании «Гранд-Строй». Предполагалось строительство 14 домов и объектов социальной инфраструктуры. В конце 2018 года сдали четыре дома первой очереди. В 2019 году «Гранд-Строй» была признана банкротом, а объект передали Фонду защиты прав дольщиков. Было приято решение о том, что проект будет достроен, что сейчас и происходит.
Жилые комплексы ГК «Норманн». После себя застройщик оставил «богатое» наследство: три недостроенных жилых комплекса в Петербурге и еще четыре в Ленинградской области. Свои квартиры дольщики ожидают с 2014 года.
В 2019 году петербургским властям удалось найти инвестора, достроить и сдать ЖК «Ижора Парк» в пос. Металлострой. Теперь на очереди решение по еще двум долгостроям, расположенным в Выборгском районе Петербурга, – ЖК «Три апельсина» и «На Заречной». Согласно дорожной карте уже в 2020 году власти должны были определиться с инвестором и возобновить строительные работы. Весной этого года «Норманн» был признан банкротом, а дома включены в Единый реестр проблемных объектов. Инвестор, кстати, тоже нашелся – им стал холдинг «РосСтройИнвест». Однако по непонятным причинам подписание соглашения откладывается, как и возобновление строительных работ, что вызывает негодование дольщиков, которые даже объявили голодовку.
Зато с объектами «Норманна», расположенными в Ленинградской области, все понятно. За них взялся Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства:
- ЖК «Морошкино», корпуса 2 и 5 – производится выплата возмещения, достраивать эти дома не будут.
- ЖК «Десяткино», 2 очередь – принято решение о завершении строительства.
- ЖК «Десяткино 2.0» – принято решение о завершении строительства.
- ЖК «Яркий» – производится оценка стоимости и происходит принятие решения о дальнейшей судьбе.
Жилые комплексы строительной компании «Навис». Еще одно громкое имя сфере долгостроев. Застройщик оставил незавершенными три объекта в Ленинградской области. Ими сейчас также занимается Фонда защиты прав дольщиков.
- ЖК «Щегловская усадьба» – Фонд принял решение о выделении финансирования, необходимого для завершения строительства всех корпусов.
- ЖК «Шотландия» – часть домов будет достроена, часть не станут возводить, а вернут дольщикам деньги.
Третий этап
В 2016 году Министерство строительного комплекса приняло решение конфисковать земельный участок у компании “Корпорация Союз-Возрождение”, с того времени она принадлежит городу. В этом же году губернатор Андрей Воробьев поставил задачу — помочь людям получить жильё в ЖК «Западные ворота столицы». Лучше бы, конечно, он реально решил проблему, а не просто на словах поставил задачу, потому что задачу решили, но неверно, ведь до сих пор квартиры получили не все.
Все в том же 2016 году дольщики активно привлекают внимание властей различными пикетами, митингами и даже голодовками. Условием первой голодовки было “найти нового застройщика”. После 7 дней голодовки было принято решение о постройке корпусов и был найден новый застройщик
Барабанная дробь — в проект входит крупнейший застройщик страны — ПИК. Нам до боли знакомая и вам всем хорошо известная. На самом деле, любой долгострой мог бы только позавидовать “Западным воротам столицы”, ведь за достройку большинства объектов вообще никто не берется, а тут король строительно рынка, это как если бы Филипп Киркоров пришел допеть за Face-ом, если бы у того вырубилась фонограмма. Радости дольщиков не было предела, они уже расслабились и начали присматривать новую мебель для будущих квартир. Пришел, конечно не за спасибо — власти выделили компании компенсационный участок в Митино для коммерческого строительства, которое ПИК удачно реализует полным ходом
После 7 дней голодовки было принято решение о постройке корпусов и был найден новый застройщик. Барабанная дробь — в проект входит крупнейший застройщик страны — ПИК. Нам до боли знакомая и вам всем хорошо известная. На самом деле, любой долгострой мог бы только позавидовать “Западным воротам столицы”, ведь за достройку большинства объектов вообще никто не берется, а тут король строительно рынка, это как если бы Филипп Киркоров пришел допеть за Face-ом, если бы у того вырубилась фонограмма. Радости дольщиков не было предела, они уже расслабились и начали присматривать новую мебель для будущих квартир. Пришел, конечно не за спасибо — власти выделили компании компенсационный участок в Митино для коммерческого строительства, которое ПИК удачно реализует полным ходом.
Для “Западных ворот столицы” все началось тоже неплохо — ПИК провел коммуникации и устранил недоделки на первом корпусе, он стал полноценным жилым домом. Корпуса 2 и 3 были достроены и введены в эксплуатацию. Хотя после многих лет под открытым небом, частично без кровли и окон, они выглядели совсем неприглядно и даже опасно — подъезды были черные от плесени, повсюду был грибок. А сейчас это веселые серо-оранжевые корпуса, в которых счастливые дольщики получили ключи, делают ремонты, а кто-то даже живет. Выглядят дома, конечно простенько в сравнение с современными новостройками. Но ПИК достраивал по проекту первого застройщика и использовал указанные материалы и существующий дизайн-проект. В 2001 году “Западные ворота столицы” со своим вентилируемым фасадом и оштукатуренными входными группами соответствовал бизнес-классу, сейчас максимум потянет на скромный комфорт-класс, при условии, что “эконома” не существует вовсе.
На этом наш рассказ мог бы подойти к счастливому концу, если бы не одно НО. Недостроенных корпуса было 3, как вы помните. А во времена NBM некоторых дольщиков и вовсе отодвигали в корпус 5, который существовал только на словах. В общем, в обязательство ПИК входила постройка корпусов 2, 3 и 4. Но почему-то с последним возникли проблемы, из-за которых больше 500 дольщиков все еще ждут свои квартиры, причем когда именно они их получат — не известно.
Критерии оценки застройщиков
При составлении рейтингов используются различные критерии. Эксперты стараются учесть все аспекты деятельности, чтобы выбрать действительно надежные компании. Основными критериями в стабильных условиях являются: объем вводимого жилья и минимальное количество просрочек сдачи объектов и недостроя. Однако в периоды экономической нестабильности, когда многие гиганты рушатся на глазах, такого простого подхода явно недостаточно.
- Большинство рейтингов при оценке надежности учитывают следующие критерии:
- Длительность нахождения на рынке.
- Объем вводимого в эксплуатацию жилья.
- Структура компании.
- Обязательность (способность и готовность соблюдать заявленные сроки строительства и своевременно вводить в эксплуатацию жилье).
- Вхождение в состав саморегулирующихся организаций (СРО).
- Репутация. Наличие престижных наград от организаций, вызывающих доверие.
- Отзывы. Мнение тех, кто уже стал клиентом компании.
Но и этого мало. Для действительно объективной оценки требуется анализ дел независимым аудитором. Но к такой процедуре строительные компании прибегают редко. Раньше российские предприятия это делали перед важными сделками с иностранными партнерами, для привлечения заемных средств или включения в листинг одной из крупных международных бирж, обычно иностранных.
Теоретически, следовало бы учитывать кредитный рейтинг предприятий, однако на практике многие застройщики полностью или частично принадлежат крупным устойчивым холдингам, среди которых есть государственные или с госучастием. Поэтому стабильность в большей степени зависит от положения головного предприятия и/или готовности государственных менеджеров оказывать поддержку, чем от объема долговых обязательств.
Кроме того, инвестиционная привлекательность застройщиков во многом складывается из умения предложить востребованные на рынке объекты, как по соотношению цена-качество, так и по дизайну, планировке, локации
Последнее особенно важно в периоды кризисов, когда спрос падает, и тот, кто возводит наименее ликвидное, теряет клиентов много быстрее, чем конкуренты. А потому вынужден снижать цены, отчего падает доходность
