Садовый дом

Какой вариант лучше?

К счастью, в современном строительстве нет ограничений на выбор типа загородного жилья. Планируя строительство садового домика вы можете заказать на сайте www.dachamaster.ru с гарантией и скидкой до 15%.

Можно дополнительно благоустроить территорию красивой беседкой, необычным газоном, построить детскую площадку или баню с бассейном. Естественно, не обойтись без одного или двух гаражей, парковки для гостей.

Следует отметить, что постройка одноэтажного дома выйдет намного дешевле, чем в два или три этажа. Но при этом вы получите значительно меньшую площадь и количество комнат. В принципе, обычный дом всегда можно усовершенствовать надстройкой дополнительных этажей или улучшить до уровня коттеджа. Для этого достаточно обратиться к опытным специалистам в “Дача Мастер”.

Чем дачный дом отличается от дома для постоянного проживания?

Чаще всего такой дом эксплуатируют только сезонно, то есть в теплое время года, а иногда непродолжительное время зимой (на выходных или в праздничные дни). Учитывая эту разницу, основная функция дачного дома – обеспечить семейный отдых и досуг дачников. Планировочное решение дачи может быть гораздо проще планировки дома для постоянного проживания.

Можно отказаться от ряда вспомогательных помещений – кладовок, гардеробной, котельной, холодного тамбура, даже можно отказаться от наличия санузлов, заменив их на участке летним туалетом и душем (если дача только используется в теплое время года). Основными помещениями будут – спальни, гостиная и кухня, которые очень часто совмещают в дачных домах.

Как лучше зарегистрировать дачный дом?

Хотя государство дает время и не раз передвигало сроки регистрации, тем не менее медлить не стоит.

Воспользоваться упрощенным способом можно при наличии приватизационных документов или если дом находится на приватизационной земле. Если землю получили до 2001 года, когда началась приватизация, тоже можно воспользоваться упрощенной схемой. Во всех других случаях придется пройти ряд процедур.

Приблизительная схема оформления документов

Порядок действий

Существует два варианта регистрации:

• дом не достроен;
• дом существует.

В первом случае есть три варианта действий:

• Получить разрешение на проведение строительства и по его окончании провести регистрацию.
• Продолжить строительство и обратиться за регистрацией. Если запретов никаких не будет, то регистрация пройдет успешно, но нужно будет заплатить штраф за самострой.
• Произвести декларированную регистрацию. После принятия нового закона оформление усложнилось.

Если строение находится в эксплуатации, тогда следует сделать следующее:

• В БТИ взять выписку об отсутствии задолженностей.
• Провести кадастровые работы.
• Получить технический паспорт.
• Оплатить госпошлину.
• Подать пакет документов на регистрацию.
• Получить долгожданный документ.

Совет. Для регистрации можно воспользоваться интернетом, зарегистрировавшись на портале Госуслуг.

Документы

Если стройка только планируется, следует обратиться в товарищество или администрацию с уведомлением. Здесь необходимо указать:

• личные данные из паспорта;
• кадастровый номер;
• документ, подтверждающий права собственности;
• указать вид использования строения;
• проект дома;
• доказательства, что дом не будет разделен между разными собственниками;
• свои контакты.

Кроме уведомления потребуются:

• выписка из ЕГРН;
• если сбором документов занимается другое лицо – необходима доверенность;
• схему земельного участка.

Если это самострой:

• подать в соответствующую комиссию заявление о просьбе сохранения здания;
• если не получится – обратиться в суд.

Сроки

После вступления в силу нового закона сроки значительно сократились:

• первичная установка на учет должна занять не более 10 дней;
• получение права собственности может дойти до 7 рабочих дней;
• при внесении поправок в документацию срок продлевается на 5 рабочих дней.

Своевременное и правильное регистрирование даст возможность получить постоянную прописку в своем доме.

Строительство жилого дома на садовом участке

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, индивидуальный жилой дом имеет следующие признаки:

• Отдельно стоящее здание (т.е. не пристрой)
• Количество наземных этажей – максимум 3;
• Высота – до 25 метров;
• Наличие комнат и вспомогательных помещений;
• Не предназначен для раздела на части жилого дома.

Строительство жилого дома на садовом участке не отличается от строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, за исключением следующих моментов:

1. Территориальная зона. Согласно п. 2 ст. 23 217-ФЗ, строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, устанавливающие предельные параметры такого строительства. К примеру, садовый земельный участок расположен в территориальной зоне СХ-1 – Зона ведения садоводства, но правилами землепользования и застройки в данной зоне не предусмотрено строительство объектов капитального строительства, то получить разрешительную документацию на строительство не получится.

СОВЕТ: Чтобы узнать в какой территориальной зоне расположен земельный участок, необходимо заказать в органе местного самоуправления градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – или выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (выписка из ИСОГД) – обычно платно (до 1000 руб.), срок – до 1 недели.

2. Продление дачной амнистии. С августа 2018 года не требуется получать разрешение на строительство жилого дома. Вместо разрешение на строительство необходимо получать уведомление о соответствии планируемого объекта  и в последующем уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства.

Но в связи с продлением второй дачной амнистии до 1 марта 2021 года, собственники могут в упрощенном порядке зарегистрировать существующие дома без направления уведомления в администрацию и соблюдения требований градостроительного регламента (ч. 12 ст. 70 218-ФЗ). Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на жилой дом будет осуществлена на основании технического плана и декларации.

Более того, до 01.03.2021 г., проверку на предмет, является ли постройка жилой или нежилой определяет кадастровый инженер, а не орган местного самоуправления.

После 01.03.2021 г. учет и регистрация дома будет осуществляться в уведомительном порядке, то есть через уведомления о планируем строительстве об окончании строительства с обязательным выездом на объект специалистов с администрации.

Порядок действий

Существует два варианта регистрации:

• дом не достроен;
• дом существует.

В первом случае есть три варианта действий:

• Получить разрешение на проведение строительства и по его окончании провести регистрацию.
• Продолжить строительство и обратиться за регистрацией. Если запретов никаких не будет, то регистрация пройдет успешно, но нужно будет заплатить штраф за самострой.
• Произвести декларированную регистрацию. После принятия нового закона оформление усложнилось.

Если строение находится в эксплуатации, тогда следует сделать следующее:

• В БТИ взять выписку об отсутствии задолженностей.
• Провести кадастровые работы.
• Получить технический паспорт.
• Оплатить госпошлину.
• Подать пакет документов на регистрацию.
• Получить долгожданный документ.

Пошаговая инструкция

Порядок действий, как перевести дачу в жилой дом, включает несколько последовательных действий:

1. Получить техническое заключение на здание.
2. Сформировать пакет документов.
3. Передать заявление с документами на рассмотрение в муниципалитет.
4. Получить решение о переводе или отказ администрации.
5. В зависимости от решения – зарегистрировать изменения в ЕГРН или оспорить отказ в суде.

По времени процедура займет несколько месяцев. На подготовку заключения примерно 2-3 недели, на рассмотрение заявления до 45 дней плюс на регистрацию в ЕГРН – до 14 дней. Дополнительное время требуется самому гражданину на сбор документов и подготовку заявления.

Пошаговое руководство по переводу садового домика в жилой смотрите ниже.

Шаг 1. Получить техническое заключение

В проекте Минстроя по переводу садовых строений в жилые была прописана необходимость формирования комиссии для обследования. Задача комиссии по проекту – выявить, что здание соответствует всем требованиям закона. Чтобы упростить перевод садовых зданий в жилые, законодатель заменил выезд комиссии на представление уже готового технического заключения сотрудникам муниципалитета. Теперь подтверждение надлежащего технического состояния дома – задача заявителя.

Чтобы получить заключение, нужно обратиться к любому специалисту, выполняющему работы по обследованию. Это может быть ИП или фирма, главное условие, чтобы исполнитель состоял в СРО по инженерным изысканиям.

Специалист подготовит заключение, где отразит:

• соблюдены ли требования инженерных изысканий, возведения и наладки внутренних коммуникаций;
• достаточно ли устойчивы и прочны строительные конструкции и фундамент здания;
• соблюдены ли требования пожарной безопасности;
• соблюдены ли нормативы санитарии и гигиены.

Если все проходит по требованиям, можно собирать другие документы.

Шаг 2. Подготовить документы

Полный пакет документов для перевода садового здания в жилое должен содержать:

1. Заявление о признании садового дома жилым – скачать бланк здесь. Обязательно указывается кадастровый номер дома, земли и способ получения решения муниципалитета. Понадобится два распечатанных и подписанных экземпляра.
2. Выписка из ЕГРН на дом и землю (если дом не зарегистрирован – нотариальную копию правоустанавливающего документа).
3. Техническое заключение специалиста.
4. Нотариальное согласие третьих лиц, у которых имеются права на дом, о признании дома жилым.

Шаг 3. Подать бумаги и получить решение

Сформированный пакет нужно передать сотрудникам канцелярии муниципалитета. Сделать это можно лично или через МФЦ, если такая возможность имеется в данном населенном пункте. Срок рассмотрения заявления – 45 дней, после чего будет вынесено решение:

• о признании садового дома жилым (перевод согласовали);
• об отказе в признании садового дома жилым (перевод не согласовали).

Решение обязательно доводится письменно до сведения заявителя способом, который он указал в заявлении. Это может быть почтовое отправление, электронная почта или вручение лично в администрации, МФЦ.

Ознакомиться с бланком решения по переводу садового строения в жилое, которое принимается администрацией, можно здесь.

Далее действовать нужно в зависимости от сути решения. Если заявление удовлетворили – регистрировать изменения в ЕГРН, если отказали – обжаловать в суде или устранять недостатки.

Шаг 4. Внести изменения в ЕГРН

Это заключительный этап инструкции по переводу садового дома в жилой:

1. С паспортом, решением о признании дома жилым, выпиской из ЕГРН на дом и квитанцией об оплате пошлины подойти на прием в МФЦ в порядке живой очереди или записавшись заранее. Нужны подлинники и копии.
2. Заявление о внесении изменений оформит специалист МФЦ, заранее ничего заполнять не нужно. Предоставить документацию для приобщения.
3. Получить на руки расписку о приеме бумаг.
4. Регистрация длится до 14 дней. По готовности документации подойти в МФЦ и забрать новую выписку, где будет указан новый статус недвижимости.

Квитанция о регистрации – 2000 рублей. Оплата должна быть одним чеком.

Правовые нормы использования садовой земли

В соответствии с современной классификацией выделяют 2 вида разрешенного использования участка, связанного с садоводством:

• Вид 1.5 подразумевает ведение деятельности по промышленному выращиванию многолетних сельскохозяйственных культур.
• Вид 13.2, помимо занятия сельскохозяйственной деятельностью, допускает возведение на участке хозяйственных построек и садового дома.

Таким образом, правомерно начинать строительство дома могут только собственники участков с ВРИ 13.2 «Ведение садоводства».

Важным является и категория земли: лучше, если надел располагается на территории земель населенных пунктов.

Дополнительную информацию по садовым участкам, находящимся внутри границ населенных пунктов, можно получить здесь.

Если категория земли на участке для садоводства сельскохозяйственная, то прописаться там будет очень сложно, строить там разрешено только садовый дом для отдыха.

Подробную информацию можно узнать в тематической статье.

Общие определения

Дачами называют здания, предназначенные для проживания семьи преимущественно в теплое время года. В них редко проводят отопление и водопровод (воду берут из колодцев) – достаточно лишь электричества. На окружающих их участках, как правило, небольшого размера, обустраивают теплицы, высаживают огород, сельскохозяйственные растения, плодовые деревья.

Частный (загородный) дом – это здания, которые используются либо для периодического проживания в любое время года, либо для постоянного круглогодичного проживания (ПМЖ). Поэтому их обустраивают системами отопления, водоснабжения и канализации. В разговорном же обиходе, дом – это обобщенное понятие, которым называют любые, даже нежилые, здания.

Относительно недавно: каких-то 20-30 лет назад в России появился новый формат загородного жилья — коттеджи. Сегодня они очень распространены, особенно рядом с крупными городами и мегаполисами. С тем отличием, что если раньше коттеджи строили в 1,5-2 этажа с мансардой, то сегодня уже не редкость увидеть 3-х и даже 4-этажные постройки, которые смело можно назвать полноценными особняками.

Рассмотрим более предметно основные особенности каждого типа.

Советские дачи

В советское время дачи горожан стали, прежде всего, местом для садоводства: выращивания картофеля, клубники, других овощей и фруктов или отдыха всей семьей на летних выходных. Так называемые «коллективные сады» рабочих и служащих появились в городах России с середины 1930-х годов.

В 1930-е годы дачи раздавали сотрудникам аппарата ВКП (б). В загородный дом можно было втиснуть несколько семей. В те же годы высокопоставленные чиновники построили себе огромные дачи на 15-20 комнат за счет государства. В феврале 1938 г. Политбюро приняло постановление «О дачных домах ответственных работников».

Постановление Совета Министров СССР «О коллективном и индивидуальном садоводстве и садоводстве рабочих и служащих», принятое в феврале 1949 года, заложило основы широкого развития коллективного и приусадебного садоводства.

В период «хрущевской оттепели» бурно развивалось массовое дачное строительство, так как, несмотря на обширную программу освоения целинных земель, в Советском Союзе сохранялись проблемы с продуктами питания.

В 1950-е гг. горожане получили участки под озеленение и строительство панельных домов летнего типа.

Классический размер дачного участка в так называемом садоводческом объединении в советское время составлял от 600 до 800 м² (от шести до восьми акров), при этом существовали строгие ограничения по размеру и архитектурному оформлению дачных построек. Иногда горожанам давали небольшие участки земли – огороды для посадки картофеля и овощей без права строительства каких-либо построек.

Во времена Хрущева дачник мог получить земельный участок только для садоводства; при Брежневе порядок несколько изменился. Дом площадью до 25 м² можно построить для проживания в жаркое время года. Их обычно строили из дощатого каркаса, облицованного фанерой, в качестве утеплителя использовали опилки или сушеный торф.

Из-за разделения на «простых» людей и «номенклатуру» и земель, которые были предоставлены им в пользование (но не в частную собственность), вокруг крупных городов стали формироваться районы престижных и непрестижных районов. На въезде на Рублево-Успенское шоссе стояли шлагбаум и въездные ворота: был ограничен доступ граждан без специального разрешения на саму территорию, где на дачах жила и отдыхала правящая элита. Правда, после выхода на пенсию чиновнику приходилось сдавать этот загородный дом государству.

Можно ли получить прописку

Действующий закон № 66-ФЗ не предусматривает временную либо постоянную прописку в садовом домике. Однако постановление Конституционного суда изменило текущую ситуацию, сделало возможным прописку через суд.

При необходимости регистрации собственник может действовать одним из двух способов:

• Выполнить перевод нежилого объекта в жилое, обратившись к уполномоченному органу местной администрации. Потребуется проект перепланировки, согласованный с несколькими инстанциями.
• Признать садовый домик жилым, подходящим для проживания, в судебном порядке. После положительного решения возможна регистрация.

Чтобы объект был признан жилым, он должен соответствовать всем нормативам:

• санитарным,
• строительным,
• пожарным.

В случае, если садовый домик является единственным доступным местом для постоянного проживания, повышается вероятность положительного решения суда.

Пакет документов, прилагаемых к иску, для обращения в суд включает:

• Заключение экспертной организации о соответствии объекта СНиПам, выдаваемое на основании правоустанавливающих документов, технического паспорта.
• Заключение СЭС о соответствии объекта санитарным нормам. Если орган не выдает необходимую справку, то можно заменить ее аналогичным экспертным заключением.
• Заключение ОГПН о соблюдении норм пожарной безопасности либо аналогичное заключение сторонней организации.
• Документ, подтверждающий фактическое проживание гражданина в садовом домике, например, справка от председателя СНТ.

После вынесения положительного судебного решения необходимо получить почтовый адрес. Для этого обращаются в местную администрацию.

Если надел находится в черте населенного пункта, то присвоение адреса не вызывает сложностей. При расположении надела на небольшом удалении, собственник может инициировать его включение в границы населенного пункта. Это решение принимается на уровне местного руководства.

Также возможно получение адреса и без включения надела в границы поселения, но процедура более сложная. Почтовый адрес таких домов будет совпадать с адресом участка, на котором он находится.

Какими свойствами должна обладать дача

Перевести дачу в жилое помещение можно при наличии определенных условий. Они касаются земельного надела и дачного дома. В частности, требования, которые предъявляются к земельному наделу, связаны с тем, к какой категории относится участок. Обязательно, чтобы это были земли, относящиеся к населенным пунктам. В том случае, если нежилое помещение расположено на участке, который отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, то, перед тем как переоформить дачу в жилой дом, потребуется заняться переводом земли из одной категории в другую. Земля в садоводческих товариществах должна располагаться в зоне, где возводятся постройки, имеющие жилое назначение.

Обратите внимание на то, что разрешены только несколько видов использования, к ним относят:

• дачи и садовые домики;
• подсобное хозяйство, которое ведется лично собственником;
• оптимальным вариантом является то, если земля отведена под индивидуальное жилищное строительство.

Учтите, не все участки, которые находятся в садовом или дачном товариществе, а также фермерстве и огородничестве, имеют возможность изменить назначение на индивидуальное строительство. Это может быть связано с тем, что правом собственности, относительно недвижимости, обладают органы муниципалитета.

Постановление, принятое Правительством в 2006 году под номером 47, содержит в себе требования к постройкам жилого назначения. Строение, которое может получить статус жилого, должно обладать такими признаками, как: в помещении обязательно должны быть расположены ванная, туалет, кухня и жилая комната. В каждом субъекте нашей страны устанавливаются минимальные размеры для указанных помещений. К примеру, комната, которая отнесена к жилому назначению, должна быть не меньше 12-ти квадратных метров, а кухня – не менее 6. Потолки должны возвышаться, минимум, на 2,5 метра. Кроме этого, важным моментом является то, что переоформление требует наличия у дачных домов систем коммуникаций – сюда относят водоснабжение, электроэнергию, отопительную систему, также нужно сделать вентиляционную и канализационную системы. Строение должно обладать характеристиками, которые отвечают требованиям пожарной безопасности, также строительным, экологическим, санитарным и прочим нормам.

Имеет немаловажное значение и то, если дача — это единственное место жительства для человека. В том случае, когда гражданину больше негде проживать, а на даче есть возможность прописаться, то следует провести процедуру регистрации права собственности, касаемо дачи, и переоформить ее в жилой дом.

Чем отличаются?

Жизнь в загородном доме имеет массу достоинств, но постройка своего дома, это трудная и очень затратная задача. Многие люди идут на компромисс и возводят дачу для сезонного использования. Чем отличаются такие сооружения и какой вариант предпочтительнее?

Жилой дом – это капитальное строение, предназначенное для круглогодичного проживания и обладающее необходимыми инженерными коммуникациями. Оно закрепляется за гражданином на праве собственности и дает основания для постоянной регистрации в населенном пункте.

Дача – это временное сооружение, не предназначенное для постоянного проживания, которое располагается за пределами населенного пункта. Возводится такое строение зачастую без проекта и не всегда имеет собственные коммуникации. Оно может находиться и на землях населенных пунктов, но чаще всего – на землях сельхоз назначения.

Расположение. Дача находится на землях сельскохозяйственного назначения, а дом – только на землях населенных пунктов.

Статус. Дом имеет статус жилого сооружения, а дача – подсобного, то есть не предназначенного для постоянного проживания.

Регистрация. В доме можно прописать необходимое количество людей, а процесс регистрации на даче существенно затруднен.

Коммуникации. Для регистрации дом должен быть электрифицирован, обладать отопительной системой и канализацией. Для дачи данные инженерные системы не являются обязательными.