Арендаторам могут разрешить разрывать договоры в одностороннем порядке

Как арендодателю вернуть имущество и деньги?

Арендатор не всегда возвращает имущество сразу. Тогда приходится возвращать его через суд.

Если договор аренды расторгнут во внесудебном порядке, то нужно подавать отдельный иск об истребовании имущества из чужого незаконного пользования.

А если договор расторгается через суд, то имеет смысл заявить сразу два требования: и о расторжении договора, и об истребовании предмета аренды. Тогда не придется ходить в суд дважды и вы сразу получите исполнительный лист, на основании которого судебные приставы смогут организовать принудительный возврат имущества.

Добросовестный же арендатор сразу вернет вам его по акту приема-передачи.

При наличии долга по арендным платежам они взыскиваются в обычном порядке: сначала претензия, при ее отклонении — обращение в суд. Здесь ничего нового нет.

Таковы правила расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя. Еще больше интересных материалов вы найдете в моей группе ВКонтакте. Подписывайтесь!

Возврат помещения: безопасный порядок действий

При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества

Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.

На практике встречаются ситуации, когда арендодатель в нарушение действующих норм отказывается от приемки имущества при прекращении аренды (см. Определение ВС РФ от 17.05.2021 № 305-ЭС21-5117).

Порядок действий на случай, если арендодатель уклоняется от подписания акта, законодательно не определен

С учетом судебной практики арендатору важно обеспечить себя доказательствами того, что он освободил помещение и предпринял все надлежащие меры по его возврату (Решение АС Томской области от 20.09.2018 по делу № А67-6812/2018, Определение ВС РФ от 02.10.2020 № 307-ЭС20-14070).

Действовать лучше так

1. Повторно известить арендодателя о готовности возвратить имущество. Также нужно указать на необходимость явиться для его приемки.

Примерное содержание письма

«Договор аренды № 12-2021/12 от 01 декабря 2021 г. прекратил свое действие. Помещение освобождено и готово к передаче арендодателю.

В целях обеспечения возврата имущества при прекращении договора аренды повторно извещаем вас о необходимости направить уполномоченных представителей для подписания документов о возврате помещения по месту его нахождения в 10 часов 00 минут «28» августа 2022 г. В случае невозможности явки по уважительным причинам в указанное время просим уведомить для переноса на другую дату или время.

В случае неявки будем вынуждены оформить акт возврата помещения в одностороннем порядке».

Письмо можно отправить любыми способами, перечисленными выше, с возможностью достоверно установить, что адресат его получил.

2. Подписать акт возврата помещения со своей стороны, если представитель арендодателя не явился. Также нужно зафиксировать фактическую передачу помещения иными доказательствами, например, это могут быть подписи свидетелей, фото-видео съемка.

Чтобы обеспечить доказательства факта возврата помещения и его технического состояния на момент возврата, можно пригласить нотариуса.

3. Направить арендодателю односторонний акт возврата помещения. С этого момента начисление арендной платы прекращается.

Пример из практики. Арендодатель отказывается принимать помещение

Индивидуальный предприниматель арендовал помещение под размещение мини-кофейни в торгово-развлекательном комплексе. Он обратился к арендодателю с предложением расторгнуть договор и получил отказ.

Юристы проанализировали условия договора и определили основание для прекращения договора в одностороннем порядке. Предприниматель направила соответствующее уведомление арендодателю об отказе от исполнения договора. Однако в день прекращения договора представитель арендодателя не явился.

Предприниматель повторно известил арендодателя письменно и по телефону о необходимости явиться для приемки помещения. С участием двух свидетелей — постоянных покупателей торгового комплекса — оформил и подписал односторонний акт, зафиксировал состояние помещения с помощью фото- и видеосъемки, опечатал помещение бумажной пломбой, ключи передал на пост охраны, а копию акта — арендодателю через приемную торгово-развлекательного комплекса. Договор прекратил действие.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке

Если же достичь компромисса полюбовным образом не получается, пора обращаться в суд. Для этого нужно составить письменное уведомление о желании расторгнуть арендное соглашение в двух экземплярах, один из которых остается у составителя, а другой передается второй стороне заказным письмом.

Образец такого уведомления можно скачать здесь.

Контрагенту (получателю) дается месяц на ответ. По истечении этого срока, у заявителя появляется право на обращение в суд.

Уведомление обязательно должно содержать такие сведения:

• информация о лицах, являющихся сторонами договора аренды;
• основания для прекращения действия договора;
• сроки прекращения сделки;
• дата составления заявления, подпись заявителя.

Как уже говорилось ранее, в некоторых случаях, договор аренды может также включать пункт о денежном штрафе за досрочное расторжение.

П.2 ст. 450, ст.451 ГК РФ гласит, что по требованию любой из сторон договор может быть изменен либо расторгнут по решению суда при следующих обстоятельствах:

• существенное нарушение договора другой стороной;
• существенное изменение изначальных обстоятельств, при которых был заключен договор;
• другие случаи, предусмотренные законом или договором.

Существует два варианта расторжения арендного соглашения через суд.

Вариант первый: расторжение договора происходит по причине нарушения соглашения со стороны арендодателя (п.2 ст.450 ГК РФ, ст.620 ГК РФ).

Для этого следует доказать суду следующее:

арендодатель намеренно чинит препятствия эксплуатации имущества, согласно условиям договора либо назначению имущества;
имущество, которое было передано арендатору, имеет один или несколько дефектов, существенно усложняющих его эксплуатацию

Важное условие: арендодатель не был уведомлен о наличии данных недостатков перед подписанием соглашения и не имел физической возможности выявить при осмотре перед приемом имущества в эксплуатацию;
арендодатель уклоняется от проведения капитального ремонта (является его обязательством) имущества в срок, регламентированный договором, либо в разумные сроки, если они в договоре не указаны;
имущество пришло в негодность в силу обстоятельств, которые арендатор не может контролировать (стихийное бедствие и др.);
арендодатель совершил существенное нарушение договора аренды. Существенным признается нарушение, повлекшее для потерпевшей стороны ущерб, значительно лишающий ее того, что ей причиталось по договору (п.2 ст.450 ГК РФ).

Вариант второй: расторжение договора ввиду серьезного изменения изначальных обстоятельств, при которых заключался договор (ст.451 ГК РФ).

Данная статья приравнивает к существенным такие изменения, при которых договор либо не был бы составлен, или был бы составлен на совершенно иных условиях (имеется в виду, что измененные условия стали начальными). Именно этот факт и предстоит доказать в суде.

Помимо этого, заявитель должен доказать наличие четырех условий, регламентированных п.2 ст. 451 ГК РФ, а именно:

• при заключении договора, стороны не допускали подобного изменения обстоятельств;
• смена обстоятельств была спровоцирована причинами, неподконтрольными и непреодолимыми для истца после их возникновения. При этом истец проявил заботливость и осмотрительность в той степени, которая от него требовалась согласно договору;
• если бы истец выполнял условия договора без изменения, он бы лишился того, на что мог рассчитывать, исходя из изначального соглашения;
• из обычаев делового оборота и существа договора не вытекает риск смены обстоятельств для истца.

Практика показывает, что суды отказывают признавать существенными изменениями кризис либо резкое изменение валютного курса.

Например, решением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в 2001 году было установлено, что рост курса доллара, спровоцировавший увеличение долгового обязательства лица в рублях в четыре раза и более, не расценивается, как существенное изменение обстоятельств.

Также важно учитывать, что преждевременное освобождение помещения арендатором не может выступить основанием для освобождения его от оплаты аренды, если передача помещения по акту арендодателю не была произведена. Тот факт, что фактическая эксплуатация была прекращена, не сыграет никакой роли

Об этом говорится в п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”

Тот факт, что фактическая эксплуатация была прекращена, не сыграет никакой роли. Об этом говорится в п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.

Как составить такое соглашение

Унифицированной формы такого соглашения не существует. Его составляют в свободной форме, в качестве структуры за основу можно взять договор.

Для написания используют официально-деловой стиль речи, исключают различные разговорные и просторечные выражения. В тексте не должно быть двусмысленностей, неточностей. Все должно быть указано четко и ясно. Перед отправкой контрагенту текст должен прочитать и исправить, если нужно, юрист.

Итак, что должно быть обозначено в соглашении:

1. Название и номер документа («Соглашение»).
2. Чему посвящен документ: «О расторжении договора…».
3. Реквизиты расторгаемого контракта.
4. Место и дата составления и подписания соглашения.
5. Наименование сторон, кто выступает от имени организаций, на основании какого документа действует, реквизиты расторгаемого договора.
6. Указание на то, что договор будет расторгнут после подписания этого соглашения.
7. После подписания соглашения все обязательства по договору будут прекращены, арендатор должен передать по акту приема-передачи объект арендодателю в нормальном техническом состоянии.
8. Дата, когда должен быть подписан акт приема-передачи объекта.
9. Количество экземпляров соглашения. Обычно это 2 экземпляра: для обеих сторон. Если соглашение нужно отправлять и в регистрирующий орган, то понадобятся 3 экземпляра.
10. Реквизиты и подписи сторон.

Если договор был зарегистрирован в Росреестре (к примеру, объект недвижимости был арендован на срок больше года), то и соответствующее соглашение нужно зарегистрировать. Сделка утратит свою силу после внесения записи в ЕГРН (если речь идет об объекте недвижимости).

Образец соглашения

Соглашение № 23 О расторжении договора аренды нежилого помещения № 45 от «24» августа 2019 года

г. Ижевск

«21» октября 2020 года

ООО «Альфа», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Саратова Петра Петровича, действующего на основании Устава, и ООО «Гамма», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Степанова Ильи Ильича, действующего на основании Устава, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», подписали настоящее соглашение к договору аренды нежилого помещения № 45 от «24» августа 2019 года (далее — «Договор») о нижеследующем:

1. Расторгнуть Договор с даты подписания данного соглашения.
2. Все обязательства Сторон по Договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного нежилого помещения по адресу г. Ижевск, ул. Липовая, д. 89, общей площадью 80 кв. м Арендодателю по акту приема-передачи.
3. В акте приема-передачи необходимо указать техническое состояние нежилого помещения на момент передачи.
4. Стороны должны подписать Акт в течение 14 календарных дней с момента подписания настоящего соглашения.
5. Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Реквизиты Сторон:

Арендодатель	Арендатор
ООО «Альфа», 426009, г. Ижевск, ул. Колхозная, д. 45, тел. 8 (3412) 55-55-55, ИНН 1831231234, КПП 876345234, ОГРН 6784563636363	ООО «Гамма», 426008, г. Ижевск, ул. Лесная, д. 56, оф. 12, тел. 8 (3412) 44-44-44, ИНН 5612342345, КПП 567345123, ОГРН 5673452341234

Подписи Сторон:

Арендодатель: Саратов / П.П. Саратов Арендатор: Степанов / И.И. Степанов

Расторжение договора аренды. Образец соглашения

Расторжение договора возможно через подписание соглашения участниками обязательства.

Несмотря на то что форма и содержание соглашения не регламентируются нормативными правовыми актами, обращаем ваше внимание на обязательные моменты, которые должны присутствовать в документе:

• дата и место составления соглашения;
• конкретизация сторон сделки (желательно именно в том варианте, в котором они написаны в самом договоре);
• далее указывается информация о том, что стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды, и указывается дата, с которой все обязательства по сделке прекращаются;
• пропишите, что стороны не имеют никаких претензий относительно предмета расторгаемого договора;
• далее целесообразно указать, что все имущество было одной стороной передано, а другой принято по акту приема-передачи;
• реквизиты сторон, печати и подписи.

Соглашение составляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Оформление иска в суд

До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:

• паспорт (копия)
• действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
• акт приемки-передачи арендуемого имущества
• чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
• квитанции о перечислении полной суммы госпошлины

Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.

Как быть, если согласие не было достигнуто?

Договориться мирно не удалось и переговоры зашли в тупик? А случае категорического отказа арендатора или арендодателя от компромиссного решения остаётся только один вариант: расторгать договор через суд.

В какой суд обращаться?

Правила о том, в какой именно суд нужно подавать иск, регулируются процессуальным законодательством России. Существует правило:

1. Если сторонами по договору являются две организации либо граждане со статусом ИП – договор расторгается через обращение в арбитражный суд.
2. Если же одной из сторон по договору является обычный гражданин, не осуществляющий предпринимательскую деятельность, обращаться следует в суд общей юрисдикции.

Если дело согласно ст. 27 АПК РФ подведомственно арбитражному суду, иск подаётся в тот суд, на чьей территории находится или проживает ответчик (ст. 35 АПК). При этом место жительства или нахождения определяется:

• Для ИП – по месту постоянной регистрации.
• Для организаций – по юридическому адресу, указанному в регистрационных документах.

В отношении судов общей юрисдикции действует аналогичное правило: иск подаётся по месту, где зарегистрирован ответчик (ст. 28 ГПК РФ).

Составление иска

Требования к оформлению и содержанию искового заявления изложены:

1. Для арбитражного процесса – в ст. 125 АПК.
2. Для гражданского (в суде общей юрисдикции) – в ст. 131 ГПК.

В обоих случаях иск должен:

• Подаваться в письменной форме.
• Содержать указание на суд, в который обращается истец, стороны процесса (истца и ответчика).
• Содержать указание на то, в чём именно нарушены права лица, обратившегося с иском.
• Включать обстоятельства, на которые ссылается истец.

Если закон требует чтобы до суда ответчику было направлено уведомление (как, например, при судебном расторжении договора аренды), исковое должно содержать сведения о том, был ли этот порядок соблюдён.

Прилагаемые документы и доказательства

Свою позицию в суде истец должен подтвердить доказательствами. Ими будут являться как документы, так и иные источники сведений, имеющих значение для рассмотрения дела.

Применительно к расторжению аренды такими доказательствами могут быть:

1. Копия договора.
2. Копия уведомления о расторжении с отметкой ответчика о том, что он получил свой экземпляр.
3. Копия почтовой квитанции, если уведомление направлялось по почте.
4. Если причиной для расторжения является задолженность по арендным платежам, может прилагаться выписка из банка, касающаяся операций по счёту.
5. Если договор расторгается из-за нарушений при использовании имущества – копия акта с перечнем обнаруженных нарушений.

Перечень документов, используемых в качестве доказательств, является здесь неполным. По закону стороны имеют право использовать любые доказательства, если они получены законным путём и имеют отношение к делу.

Помимо документов могут использоваться и другие виды доказательств (например, показания свидетелей, специалистов и т. д.).

Сроки рассмотрения дела

Иск должен быть рассмотрен судом в следующие сроки:

• в арбитражном суде – не более чем за 3 месяца с момента получения заявления судом (ст. 152 АПК);
• в гражданском суде – не более чем за 2 месяца (ст. 154 ГПК).

В случае особо сложных дел арбитражное рассмотрение может быть продлено, но не более чем до полугода.

Как арендатору расторгнуть досрочно договор без суда

Как показывает практика, арендатор имеет право расторгнуть договор аренды, и сделать это без суда, но в этом случае все зависит от того, насколько правильно был составлен документ. В первую очередь, в нем такая возможность должна быть предусмотрена, при этом это должно быть учтено отдельным пунктом соглашения. Если такой пункт в договоре отсутствует, решить вопрос без вмешательства суда, скорее всего, не получится, или процедура займет немало времени. К слову, это во многом зависит от срока действия договора.

В том случае, если между арендодателем и арендатором был заключен бессрочный договор, последний имеет все шансы досрочного его расторжения, а выйти из него он может в любое время. Главное в этом случае, чтобы об этом был уведомлен арендодатель — в случае с объектами недвижимости за 3 месяца, а если речь идет о других объектах, арендодатель должен узнать об этом не ранее, чем за месяц. Подробней о сроках уведомления сказано в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сроки эти могут корректироваться, но это должно быть закреплено в одном из пунктов договора.

Если вы подписываете бессрочный договор аренды, предусматривать в нем возможность досрочного расторжения не имеет смысла.

Стоит отметить также, что, несмотря на прямое указание Гражданского кодекса о невозможности досрочного прекращения договорных обязательств без вмешательства суда, такая возможность допускается. Главное, чтобы при заключении договора эта возможность была предусмотрена в договоре, причем документом может быть предусмотрена, как возможность расторжения договора при наличии оснований, так и без объяснения причин.

Особенности

Особые нюансы, связанные с прекращением действия этого типа договоров, связаны в первую очередь с тем, каким образом производится прекращение контрактных отношений. Расторжение может быть следующим:

• по соглашению сторон;
• односторонним;
• в судебном порядке.

При обоюдном решении участников сделки составляется соглашение о расторжении. После подписания этого документа никаких претензий друг к другу у участников процесса быть не должно. Арендатор должен передать арендуемое имущество арендодателю, о чем должен быть подписан соответствующий передаточный акт.

Если соглашение об аренде было составлено на период свыше года и зарегистрировано в Росреестре, то соглашение о расторжении аналогично должно быть зарегистрировано в этом органе.

Сам контракт может предусматривать различные обстоятельства, при наступлении которых участники получают право на односторонний разрыв договорных отношений.

Для того чтобы расторжение было принято в судебном порядке, нужно представить судье доказательства, что все досудебные мирные пути решения конфликта были исчерпаны, но участники сделки не смогли договориться между собой. Только в этом случае судом будет принято дело к рассмотрению.

При подписании любого контракта, связанного с арендой, важно предусматривать как можно больше возможностей для одностороннего прекращения действия этого документа, чтобы не быть принужденным против воли выполнять свои обязательства

Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?

Одним из самых популярных видов арендных и схожих с ними отношений является наём жилья. По сути, он отличается от аренды лишь тем, что нанимателем может быть исключительно физическое лицо: организации получают доступ к жилью (например, для проживания своих сотрудников) исключительно в порядке аренды. Рассмотрим порядок, в котором будут расторгаться договора аренды и найма применительно к жилью.

Уведомление второй стороны

В отличие от аренды, для найма жилья не предусмотрено правило о том, что наймодатель непременно должен письменно уведомить нанимателя о том, что условия договора нарушаются и требуется исправить нарушения. Такая ситуация не обязательна, но возможна – особенно в случаях, когда это требование стороны зафиксировали в тексте договора.

Однако ст. 687 ГК указывает, что если наниматель желает прекратить отношения, он вправе это сделать – но лишь при условии, что в срок не позднее 3 месяцев до даты предстоящего расторжения предупредит об этом наймодателя. Предупреждение должно быть сделано в письменном виде.

В этом коренное отличие договора найма от аренды. Для аренды недвижимости тоже есть возможность отказаться от дальнейших отношений по сделке в одностороннем порядке, но лишь в случае если договор был заключён на неопределённый срок. Наём же позволяет нанимателю прекратить правоотношения когда угодно, предварительно уведомив наймодателя.

• Скачать бланк уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке
• Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды: как расторгнуть договор

Как долго ждать ответа на уведомление?

Когда расторгнуть отношения желает наниматель, законодательство вообще ничего не говорит о том, что на уведомление должен быть получен ответ. По сути, ч. 1 ст. 687 ГК РФ нужна лишь для того, чтобы у наймодателя было время подстраховаться и подыскать другое лицо, желающее воспользоваться жильём.

Однако возможна ситуация, когда стороны условились, что владелец жилья сначала предупреждает жильца о допущенном нарушении и даёт время на то, чтобы исправиться. В этом случае в самом договоре должно быть указано, в какой срок наниматель должен дать ответ либо принять необходимые меры. Если же в договоре такого условия нет, будет действовать правило о «разумном сроке». Им будет считаться время, которое достаточно для того, чтобы дать ответ или же исправить допущенные нарушения.

ВАЖНО: Исчислить «разумный срок» сколь либо точно нельзя. В итоге, если ответ не получен, а нарушенные обязанности не исполнены, решение будет принимать судья и уже он будет определять, какой срок может рассматриваться как разумный.

Подписание соглашения

В некоторых случаях добиться расторжения договора можно, проведя переговоры между сторонами и подписав дополнительное соглашение о прекращении взаимных прав и обязанностей. Хотя это нельзя в полной мере назвать односторонним расторжением, именно этот путь часто оказывается самым быстрым и надёжным для тех, кого больше не устраивают условия по договору.

Стороны могут подписать соглашение:

• О порядке исправления нарушений (например, наниматель, просрочивший оплату по договору, принимает на себя обязательство погасить долг в установленные сторонами сроки).
• О расторжении договора. В этом случае отношения прекращаются с того момента, как соглашение вступает в силу.

В том случае, если наём заключался на срок более года, договор согласно ч. 2 ст. 674 ГК РФ должен быть зарегистрирован в ЕГРН в порядке, предусмотренным ч. 2 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В этом случае соглашение о расторжении будет основанием для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре прекращение для обременения жилой недвижимости.

Акт приёма-передачи

Если достигнуто соглашение о досрочном прекращении договора либо одна из сторон имеет право произвести расторжение во внесудебном порядке, должен быть подписан акт приёма-передачи. Этот документ не относится к числу обязательных по гражданскому законодательству, однако он позволяет избежать споров о том, в каком состоянии наниматель (либо арендатор, если речь идёт о договоре аренды) вернул помещение.

В акте приёма-передачи указываются:

• Наименования сторон (для граждан – полное имя, для организаций – название).
• Объект, передаваемый по акту.
• Состояние объекта на момент осмотра.

СПРАВКА: Если стороны по итогам расторжения договора не имеют друг к другу претензий, крайне желательно отразить этот факт, указав его в тексте акта.

• Скачать бланк акта приема-передачи жилого помещения к договору найма
• Скачать образец акта приема-передачи жилого помещения к договору найма

Расторжение сделки по соглашению сторон

Прекратить сотрудничество участники могут и до истечения оговоренной в контракте даты. Общие условия просты: обоюдное желание и письменное оформление. Соглашение сторон составляется в той же форме, что и основной контракт. Образец можно найти в бесплатных правовых справочниках. Если арендный договор регистрировался в ЕГРН, участникам придется обратиться в Росреестр вновь. Вывод следует из содержания п. 1 ст. 452 ГК РФ.

Поскольку прекращение отношений является обоюдным решением, соблюдать уведомительную процедуру не требуется. Порядок возврата имущества участники устанавливают в ходе переговоров.

Наличие задолженности по арендной плате не препятствует заключению соглашения. Стороны вправе разорвать контракт, а затем предъявить финансовые претензии ().

Как составить уведомление о расторжении договора

Арендаторам, решившим досрочно расторгнуть договор аренды, придется решить еще одни вопрос: как об этом уведомить собственника движимого или недвижимого имущества, сдаваемого в аренду. Это может произойти в случае, если был найден более привлекательный объект, арендатор сменил род деятельности или просто не имеет средств на оплату аренды. Уведомить арендодателя можно, направив в его адрес письмо или уведомление, при этом законом не установлена специальная форма этих документов, не предусмотрено и наличие специального бланка.

Это означает, что оба варианта являются приемлемыми, хотя большинство юристов уверено, что с юридической точки зрения правильней будет направить арендодателю уведомление. В любом случае, если такая необходимость возникла, делать это надо быстро, не допуская накопления долгов. Уведомление, хотя и не имеет отношения к договору аренды, является таким же полноправным документом, даже невзирая на свободную форму его заполнения. Между тем, заполнять его надо правильно, не допуская двусмысленных трактовок. При написании уведомления в обязательном порядке надо указать:

1. Полное название компании, с указанием банковских реквизитов, юридического адреса и контактных данных.
2. Должность руководителя компании-арендодателя, на имя которого направляется уведомление.
3. Данные договора, который подлежит расторжению — его регистрационный номер и дата заключения.
4. Причины преждевременного выхода арендатора из договорных отношений, причем на этом пункте надо остановиться подробней.
5. Дату расторжения договора аренды.

Скачать уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке (образец)

Уведомление заверяется подписью руководителя компании-арендатора с расшифровкой фамилии и инициалов, в случае наличия печати, она также должна присутствовать в конце документа, перекрывая часть подписи руководителя. Естественно, во избежание недопонимания, документ этот должен быть зарегистрирован, с присвоением ему регистрационного номера. В случае если компания имеет свой фирменный бланк, уведомление лучше отправить, используя его.

Может ли арендатор расторгнуть договор

Прежде чем приходить к обсуждению возможности одностороннего выхода из договора аренды, стоит отметить, что подписание договора аренды — двухсторонняя сделка. Это означает, что закон защищает не только собственника, но и арендатора, который может выйти из договорного процесса, достигнув согласия, или по решению суда. К сожалению, без вмешательства судебных инстанций обойтись получается далеко не всегда, а чтобы избежать возможных неприятностей, все тонкости процесса расторжения договора должны быть прописаны в положениях договора. С точки зрения закона у арендатора есть четыре основания для выхода из договорных отношений в индивидуальном порядке:

1. Собственник жилья не желает передавать объект в использование арендатору, а это может произойти в случае, если оформление соглашение и фактическая передача объекта в пользование съемщика, произошли в разное время. В частности, арендодатель может препятствовать в использовании арендатором имущества, а к таким ситуациям можно отнести смену замков в сдаваемом помещении или отключение коммуникаций, что ставит арендатора в невыносимые условия.
2. В процессе эксплуатации арендованного объекта было выявлено наличие недостатков, затрудняющих эксплуатацию объекта, или делающих ее невозможной. Это может произойти по двум причинам: арендатор не был предупрежден об этих недостатках, или в ходе осмотра объекта он был лишен возможности произвести тщательный осмотр помещения.

В случае если суд докажет, что повреждение имущества было допущено арендатором, все убытки он будет вынужден покрыть за свой счет.

В случае если собственник недвижимости уклоняется от выполнения капитального ремонта, что подразумевает замену имущества (в случае с арендой транспортного средства, к примеру) или реконструкцию объекта недвижимости. Это не касается, между тем, случаев, когда капитальный ремонт, согласно договоренности, должен выполнять сам арендатор. В этом случае повода для преждевременного расторжения договора нет.
Согласно положениям закона, досрочно прекратить договорные отношения арендатор может в том случае, если объект недвижимости или автотранспортное средство были выведены из строя

При этом важно учитывать тот факт, что арендатор никак не мог этому помешать и, тем более, стал виновником случившегося. Это может случиться, к примеру, во время стихийного бедствия или ремонта соседних помещений.

Несмотря на то, что действия арендатора в случае наступления одного из последствий предусмотрены законом, юридическая практика показывает, что далеко не часто сторонам–подписантам договора аренды удается договориться. Как правило, расторжение договора по инициативе арендатора происходит через суд. Между тем, правильно составленный документ, а помочь в этом могут профессиональные юристы, поможет избежать судебных тяжб.