Варианты реализации бизнеса по строительству коттеджного поселка
Обойтись незначительными расходами не получится, поэтому существует три основных варианта, которыми следует воспользоваться для реализации бизнес-плана коттеджного поселка.
Во-первых, необходимо определиться с арендой или покупкой земельного участка в престижном районе. Затраты при этом будут существенные, однако получится сэкономить на строительстве и развитии инфраструктуры поселка.
Во-вторых, можно приобрести землю на окраине города. При этом удастся сэкономить значительное количество денежных средств, которые желательно вложить в работы по созданию развитой инфраструктуры. Достаточно будет заняться постройкой магазина или детского центра. Следует также задуматься об организации движения дорожного транспорта.
В-третьих, построение домов должно соответствовать минимальным требованиям клиентов.
Прибыль от проекта
Сколько заработает застройщик коттеджного посёлка? Однозначно ответить на такой вопрос не получится, потому что итоговая выгода проекта в каждом отдельном случае существенно отличается. Прибыль складывается из разницы между себестоимостью проекта и выручкой от продажи коттеджей. Минимальная стоимость одноэтажного частного дома с небольшим земельным участком в центральной России — 3 миллиона рублей. На юге — не менее 4 миллионов. Двухэтажные коттеджи с мансардами и балконами покупают за 6-7 миллионов рублей.
Сколько из этих денег будет его прибылью, а сколько придётся вернуть инвесторам, определяется в каждом отдельном случае индивидуально. Найти данные о том, сколько заработал застройщик на том или ином жилом комплексе невозможно — это коммерческая тайна.
Увеличение населения до 1,5 млн. человек
Согласно генеральному плану, к 2035 году в ТиНАО будут жить 1.5 миллиона человек — то есть население вырастет почти в 4 (!) раза с текущих 384 тысяч. Это одна из главных целей властей по развитию Новой Москвы. Но как они собираются ее достичь?
60% будущего населения ТиНАО составят переселенцы с Московской и других областей РФ, а остальные 40% — должны составить жители московских квартир.
Однако невольно возникает вопрос: зачем им сюда переезжать? Удивительно, но согласно опросам ВЦИОМ, 40% москвичей готовы к переезду в Новую Москву, получив более комфортабельные условия проживания.
Поэтому власти задумали здесь построить более 250 новых жилых домов по программе реновации и всю соответствующую инфраструктуру, которая обещает быть по уровню не хуже московской.
Разработка маркетинговой концепции
Основой маркетинговой концепции является анализ первичного и вторичного рынков недвижимости. На данной стадии изучаются предложения по формату недвижимости и ее расположению, по размерам коттеджей и индивидуальных участков.
Маркетинговый анализ позволяет сделать выводы относительно объема целевой аудитории: определить количество клиентов, которые могут приобрести коттеджи в поселках разных классов («эконом», «бизнес» или «элит»). Такая серьезная работа исключает любые ошибки, ибо в дальнейшем они могут привести к неудаче в реализации проекта.
Анализируя ценообразование, специалисты проводят изучение продаж похожих объектов с учетом природных особенностей и месторасположения нового участка, качественных характеристик строительных материалов и других данных. В результате проделанной работы составляется прайс-лист с ценой на каждый дом согласно его объема и с учетом размера прилегающего участка, а также особенностей расположения домовладения на генплане коттеджного поселка.
Резюме
Очевидно, что активное строительство и развитие территорий Новой Москвы продолжится. Власти обещают сделать основной упор на развитие социальной и транспортной инфраструктуры (то чего здесь явно не хватает, в отличие от настроенного жилья).
Местных жителей несомненно порадует то, что обещали «не трогать» дачников и леса, будут прокладываться новые станции метро и электричек.
Однако лично нас несколько смущают цифры в 1,5 млн. человек населения и 1 млн. рабочих мест. Подобного масштаба проектов в нашей стране еще не было, а те, которые анонсировались, так и не были воплощены. Ну что ж, поживем-увидим.
Сделки с недвижимостью
Зоны на территории дачи
Распланировка дачного участка зависит именно от зон, которые будут включены здесь. В каждом индивидуальном случае будет свой список, но можно рассмотреть самый большой пример и перечень зон:
Зоны на территории
Каждая из них должна иметь свою площадь в зависимости от общей площади. Так, при правильном проведении зонирования жилая часть должна составить до 20%. Если планируется построить хозяйственные постройки, то этот процент не должен превышать 15%. В это же время самый большой участок отводится на огород и сад – 75%. Такой подход позволит разнообразить ландшафтный дизайн и наполнить его самыми разнообразными сортами цветов и видами растений.
- Первым размещают дом. Чаще всего для него отводят центральную зону, а вот постройки чаще всего находятся где-то в глубине. Интересно и оригинально их можно замаскировать при помощи декоративных насаждений, которые не боятся тени.
- Место для отдыха должно быть самым удобным и лучшим. При этом характер зоны может быть скомпонованным или разбросанным. Здесь не стоит забывать и о месте для детской площадки.
- Огород должен быть хорошо освещен, поэтому ему отводится солнечная сторона. Тень от построек не должна заслонять территорию.
Развлечения на территории коттеджного поселка
Очередная особенность, которая должна быть включена в бизнес-план коттеджного поселка, подразумевает его расположение на расстоянии от города. Необходимо отметить, что изначально сооружение заведений общественного питания не входит в планы проекта. Поэтому об этом стоит заранее позаботиться. Желательно предусмотреть расположение рядом леса, где можно будет собирать ягоды и грибы, а также речки, которая позволит рыбачить и купаться. Зимой можно кататься с гор, лепить снеговиков и играть в снежки.
Если поселок расположен неподалеку от исторического места, то можно организовать экскурсии. Стоит задуматься о постройке детских площадок и развлекательных центров.
Строительство
Если план предполагает лишь продажу земельных участков в коттеджных поселках, то застройщик не обременяет себя разработкой проектов и получением разрешения на строительство. Общаться с архитектурными органами будут подрядчики или непосредственно покупатели, кто приобретает участки.
Планировка и подключение инженерных систем все-таки потребуют оформления документов с местными «коммунальщиками». Застройщик, конечно же может сэкономить на применении локальных систем очистки, но покупатели вряд ли оценят такую экономию, и земля будет продаваться менее успешно, чем в районах с централизованно проведенными коммуникациями.
Сегодня очень популярны коттеджные застройки, которые выполнены в едином стиле и это нужно учитывать при создании концепции. Покупатели обязательно оценят оригинальные идеи.
Плюсы выбора
Есть несколько положительных аспектов работы над подобным строительством:
- Быстрое возвращение вложенных денег позволяет повторно использовать инвестиции в том же проекте.
- Сравнительно дешевое, по сравнению с квартирами в центральных районах города, жилье делает его привлекательным для среднего класса и удобным для реализации.
- Современные тенденции к естественному образу жизни повысили интерес к постройкам в окружении природы – леса, водоемов.
- Размеры построек дают больше возможности работать с дешевыми местными материалами, что позволяет существенно снизить себестоимость коттеджей.
Что такое генплан и зачем он нужен?
Генплан поселка – это основной документ застройщика загородной недвижимости. Он состоит из множества карт и пояснительной (текстовой) части. На картах отображена перспектива развития территории КП, то как он будет выглядеть через несколько лет.
Разница с обычными картами состоит в том, что на них изображается не определенный объект, а функциональная зона. Она определяет для каких именно функций будет предназначена та или иная территория поселка.
Примеры функциональных зон:
- торговая – рынки, торговые центры, супермаркеты;
- промышленная – различные небольшие мастерские, СТО и другие;
- рекреационная – парки, пляжи, базы отдыха;
- развлекательные – детские игровые центры, аттракционы, кинотеатры;
- жилая – для постройки жилого сектора;
- общественно-деловая – банки, медцентры и коммунально-бытовые объекты, детские сады.
По утвержденному ГП, по закону, в каждой зоне можно строить только объекты, соответствующие ее назначению. Кроме того, в нем оговаривается сохранность экологии, защита окружающей среды.
Ознакомившись с этим документом, покупатель решит насколько ему подходит будущая инфраструктура, стоит ли останавливать выбор или поискать более приемлемый вариант.
Для каких целей составляется генеральный план?
Все большие и маленькие поселения должны иметь генплан. Его основные задачи:
- предотвратить конфликты в сфере архитектуры и градостроения;
- борьба с несанкционированной застройкой, самостроем;
- гармоничное развитие населенных пунктов;
- предупреждение транспортных пробок, дефицита детсадов, школ и других объектов социального обслуживания.
Все эти проблемы негативно сказываются на жизни людей в населенных пунктах. Генеральный план – решает все проблемы еще до их возникновения, если застройщик придерживается его во всех деталях.
Регистрация
В первую очередь начинающему предпринимателю необходимо пройти обязательную процедуру государственной регистрации предпринимательской деятельности, избрав оптимальный вариант образования юридического лица – общество с ограниченной ответственностью. Работу лучше осуществлять в рамках упрощенной системы налогообложения, подразумевающей необходимость уплаты ежеквартальных налоговых отчислений в виде 6% от дохода или 15% от чистой прибыли на выбор предпринимателя. Также необходимо получить разрешительную документацию на производство строительных работ, использование строительного оборудования и техники.
Генеральное проектирование в Москве и России
Московское архитектурное бюро Глушкова имеет десятилетний опыт генерального проектирования, в том числе коттеджных поселков, мы готовы предложить наивысшее качество проекта по наилучшей цене.
Начальной стадией проектирования коттеджного поселка является разработка его концепции, базирующейся на детальном изучении участка и маркетинговом анализе. Она дает представление о том, как будет выглядеть поселок, описывает качественные и количественные параметры застройки и предоставляет анализ экономической эффективности проекта.
Концепция коттеджного поселка состоит из:
Все вышеперечисленные мероприятия, собранные воедино, повышают конкурентную способность проекта и его привлекательность для инвесторов.
Подготовительные работы
Перед тем как приступить к составлению будущего плана участка, необходимо определиться с самой местностью, характером рельефа, формами земельного участка, присутствием каких-либо построек, а также прочими особенностями местности. К примеру, в сельской местности большое количество ручьев и водоемов, если таковой присутствует на вашем участке, то можно правильно задействовать его.
Участок с ручьем Обратите внимание на несколько особенностей размещения дачи:
- низина – возвышенность;
- наличие или отсутствие источника воды;
- лесистая местность – степь.
Довольно часто приходится подсыпать или снимать грунт, делать отмостки для стен, а также делать организованные водостоки. Только при грамотном размещении построек на участке можно по максимуму задействовать дачный участок и выделить все зоны.
Иногда требуется выравнивание участка
Чтобы все подготовительные работы были выполнены правильно, лучше всего провести оценку пространства и начать именно с земли.
- Рельеф: холмистый, ровный, наличие оврагов или гор. Именно от этого показателя будут зависеть схемы прокладки инженерных коммуникаций.
- Грунт: глинистый, гумусовый, песчаный. Если планируется оборудовать огород, то следует повысить плодородность почвы внесением удобрений. От показателя кислотности будет зависеть набор растений для сада и клумб.
- Форма и размер территории: квадратная, прямоугольная и вытянутая.
- Грунтовые воды: при достаточно высоком уровне следует подумать о дренаже и отводе воды.
- Климатические условия.
- Освещенность.
Рельеф можно эффектно обыграть
С чего начать строительство коттеджного поселка
По мнению многих специалистов в бизнес-план строительства коттеджного поселка обязательно должны быть включены несколько основных пунктов.
В первую очередь, профессиональные специалисты произведут расчет по определению общего объема инвестиций, необходимых для создания коттеджного поселка.
Полная расшифровка всех статей затрат будет преподнесена в бизнес-плане. В качестве подтверждения в обязательном порядке указываются технические характеристики объекта, его местоположения, площади и т.д.
Ведь, от этих данных зависит себестоимость коттеджного поселка! План содержит не только статьи расходов, связанных со строительством, он представляется как сокращенный финансовый анализ для инвесторов, показывающий период окупаемости инвестиций. Расчет, как правило, производится на 1 квадрат.
В бизнес-план может быть включен сравнительный анализ нескольких направлений строительства, на фоне общей картины могут быть даны рекомендации по применению самого лучшего.
Для удобства восприятия информации инвесторами в плане основные условия приводятся наглядным образом в виде таблиц и диаграмм с пояснениями. План выявляет все недостатки и преимущества бизнес строительства на фоне рынка строительной продукции, недвижимости.
Основная цель создания такого важного документа, как бизнес-план любого коттеджного поселка, является построение экономической модели, которая в полном объеме охарактеризует строительство, как с практической, так и с юридической стороны. Специалисты подберут для каждого шага строительства лучшие пути решения, инструкции, сертификаты
Итоговый документ включает маркетинг, сметы, концепции и управление строительства
Специалисты подберут для каждого шага строительства лучшие пути решения, инструкции, сертификаты. Итоговый документ включает маркетинг, сметы, концепции и управление строительства.
Детальный анализ участка
Анализ участка начинается с изучения исходных данных, полученных от заказчика в виде топосъемки и технического отчета о инженерно-геологических изыскательских работах с описанием следующих данных:
Также, анализируется окружающая застройка, транспортная доступность и существующая инфраструктура. В результате изучения составляется SWOT-анализ, указывающий на сильные и слабые стороны участка, его возможности.
Детальный анализ позволяет определить перспективность и целесообразность размещения коттеджного поселка на предложенном участке и приступить к дальнейшим исследованиям.
Подготовительные этапы
Для работы в строительном бизнесе необходимо не только зарегистрироваться как ООО, но и получить разрешения на выполнение строительных и монтажных работ.
Бизнес-план строительства коттеджного поселка должен быть составлен с особой тщательностью и с акцентом на решение сразу двух целей:
- Иметь полные расчеты, подтверждающие рентабельность планируемых работ, их очередность, пошагово расписанные расходы, возможности финансового покрытия, время начала получения прибыли.
- Заинтересовать потенциальных инвесторов для привлечения необходимых на проект средств на выгодных условиях, что поможет быстро и качественно добиться осуществления планов.
Следующий шаг – оформление документации на право пользоваться землей (аренда или покупка).
1 миллион новых рабочих мест
В ТиНАО планируется построить мощный деловой кластер, куда войдут не только торговые и офисные центры, но и склады и производственные технопарки, призванные сделать район еще одним деловым центром столицы.
Количество рабочих мест в Новой Москве к 2035 году должно достичь цифры в 1 миллион. Сейчас же каждый год приносит новым территориям, в среднем, 10-12 тысяч новых вакансий.
Примеры важнейших офисных и промышленных объектов, открытых в Новой Москве в последнее время:
- Comcity – офисно-торговый в центр, в котором планируется также открыть детский сад и медицинский комплекс;
- «Внуково-логистик» — передовой логистический хаб;
- Агрокластер «Фуд Сити»;
- Бизнес-парк «К-2»;
- Учебный кампус МИСиС и филиал Российской Государственной Библиотеки.
Обзор законодательства
Сложности создания коттеджного посёлка начинаются с того, что единых законодательных требований к застройщикам до сих пор нет. Всё, что должны соблюдать строительные компании, хаотично разбросано по кодексам, федеральным законам и другим нормативно-правовым актам. В первую очередь необходимо ориентироваться на Правила землепользования и застройки. В каждом регионе они свои. Это не один документ, а целый комплекс норм, правил и планов, принятых местным законодательным органом:
- нормативы градостроительного проектирования;
- карты градостроительного зонирования;
- карты зон с особыми условиями;
- схема границ культурного слоя;
- схема расположения памятников истории;
- генеральный план (генплан).
Из правил застройщик может понять, где ему разрешат построить комплекс, какие требования он должен будет выполнить по озеленению и парковкам и некоторые другие нюансы. Разумеется, этими нормативными актами список обязанностей застройщика не ограничивается. Он обязан выполнять требования:
- Гражданского кодекса;
- Градостроительного кодекса;
- Жилищного кодекса;
- федерального закона 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»;
- федерального закона 35-ФЗ «Об электроэнергетике»;
- федерального закона 69-ФЗ «О газоснабжении».
Добавьте к этому перечню налоговое законодательство, региональные и муниципальные акты о застройке, федеральный закон о долевом строительстве (если предполагается такой вариант привлечения капитала). Чтобы разобраться со всеми требованиями и не нарушить ни один из десятков законов, компания-застройщик создаёт юридический отдел.
Прежде чем начать строительство коттеджного посёлка застройщик собирает разрешения и покупает землю
Документы и разрешения
Главный документ, который должен получить застройщик до начала работы — это разрешение на строительство. Его смысл и назначение раскрыты в 51 статье ГК РФ. Разрешение выдаёт местная администрация. Например, если застройщик планирует возвести жилой комплекс за чертой города, он обращается не в администрацию города, а именно в администрацию района.
Чтобы получить разрешение на строительство, заявитель должен предварительно подготовить комплект документов:
- правоустанавливающие документы на земельный участок (например, свидетельство собственности);
- пояснительная записка;
- проект планировки с обозначением объектов капитального строительства, проездов, проходов;
- проект межевания;
- схема архитектурных решений;
- положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.
Формирование уникального архитектурного облика коттежного поселка
Отобранные проекты из нашего каталога для застройки коттеджного поселка могут быть стилистически изменены по вашему пожеланию для формирования общего архитектурного облика поселка в целом, так и отдельного квартала или улицы.
Ниже мы привели три примера, как взяв за основу один из проектов (левый верхний) мы, легко меняем внешний вид дома, не затрагивая основную конструктивную часть.
Первый вариант
Базовый проект дома для коттеджного поселка. За основу взят проект 130-004-П из каталога готовых проектов.
- Общая площадь дома : 129,8 м2
- Жилая площадь: 80,9 м2
- Габариты застройки: 8,4х13,9 м
Второй вариант
Базовый проект дома для коттеджного поселка. За основу взят проект 150-005-П из каталога готовых проектов.
- Общая площадь дома : 154 м2
- Жилая площадь: 83 м2
- Габариты застройки: 13,6х11,9 м
Третий вариант
Базовый проект дома для коттеджного поселка. За основу взят проект 180-001-П из каталога готовых проектов.
- Общая площадь дома : 178 м2
- Жилая площадь: 82,6 м2
- Габариты застройки: 11,7х17,7 м
Состав типового проекта
(проектная)
- АР – архитектурные решения;
- КР – конструкторские решения.
- ОВ – отопление (стояки вентиляции стандартно входят в раздел АР);
- ВК – водоснабжение и канализация;
- НС – наружные сети.
- ЭС – электрические сети.
- ОВ – вентиляция.
Внесение изменений в проекты домов и индивидуальное проектирование
Любой проект из нашего каталога может быть изменен по вашим пожеланиям или пожеланиям заказчика. Мы вносим любые возможные изменения в наши проекты:
- Изменения цветовых решений фасада и кровли;
- Увеличение, добавление и изменения дверных и оконных проемов;
- Замена материалов фасада, кровли и несущих конструкций;
- Пересчет фундамента под различные геологические условия;
- Добавление цокольного или мансардного этажей;
- Добавление гаража или замена гаража жилым или хозяйственным помещением;
- Перенос стен и перегородок;
- Добавление эркеров, террас, козырьков и навесов;
- …….., и это мы тоже можем.
Внести изменения в типовой проект дома
Если заказчик не нашел подходящего ему проекта, мы готовы предложить индивидуальное проектирование и учесть все пожелания клиента. Подробнее как заказать индивидуальный проект вы сможете прочитать в разделе «Индивидуальный проект дома»
Мы одинаково качественно и оперативно работаем с заказчиками которые находятся в любой точке страны и мира.
Внесение изменений в проекты домов и индивидуальное проектирование
Любой проект из нашего каталога может быть изменен по вашим пожеланиям или пожеланиям заказчика. Мы вносим любые возможные изменения в наши проекты:
- Изменения цветовых решений фасада и кровли;
- Увеличение, добавление и изменения дверных и оконных проемов;
- Замена материалов фасада, кровли и несущих конструкций;
- Пересчет фундамента под различные геологические условия;
- Добавление цокольного или мансардного этажей;
- Добавление гаража или замена гаража жилым или хозяйственным помещением;
- Перенос стен и перегородок;
- Добавление эркеров, террас, козырьков и навесов;
- …….., и это мы тоже можем.
Внести изменения в типовой проект дома
Если заказчик не нашел подходящего ему проекта, мы готовы предложить индивидуальное проектирование и учесть все пожелания клиента. Подробнее как заказать индивидуальный проект вы сможете прочитать в разделе «Индивидуальный проект дома»
Мы одинаково качественно и оперативно работаем с заказчиками которые находятся в любой точке страны и мира.
Юридическая сторона вопроса
Если владельцем территории является государство, то в этом случае землю придется брать в аренду. У физических лиц лучше всего сразу купить.
Свободных участков в Московской области под жилое строительство (ИЖС) очень мало, и стоят они довольно дорого (это касается и аренды). В связи с этим, застройщики покупают землю с разным целевым назначением. Это может быть территория заброшенного завода в пригороде или земли сельскохозяйственного назначения в сельской местности.
После чего, через областное Правительство, за дополнительную плату, изменяют целевое назначение участка. Цена такой процедуры будет составлять разницу между кадастровой стоимостью земли в новой категории и ее ценой до перевода. Далее, вся площадь нарезается для продажи, проводится межевание каждого участка и его регистрация в Росреестре.
Иногда застройщики на этой стадии бросают процедуру оформления. Но так как юридическая грамотность населения в последние годы значительно выросла, подобную недвижимость продать будет достаточно сложно.
Развитие социальной инфраструктуры
По утверждению городских властей, округ ТиНАО превратится, по сути, в самостоятельный город: со своей инфраструктурой и комфортной, доступной средой. Именно поэтому здесь уже построены 34 детских сада, 13 школ и 10 поликлиник.
Строительство социальных объектов продолжится — к 2021 году поликлиник будет уже 19, а детских садов и школ — 71 и 33 соответственно. К этому же году в Новой Москве планируют также открыть 2 новые больницы.
Суммарное количество социальных объектов, которые создадут к 2035 году в районах Новой Москвы, впечатляет. Здесь будут работать:
- 354 детских сада;
- 183 школы;
- 136 учреждений здравоохранения (больницы, поликлиники и 1 роддом).
Также будет сделано достаточное количество подстанций скорой помощи, на которых будут нести дежурство 86 спецавтомобилей.
Заключение
Мы рассмотрели, какие этапы проходит строительство коттеджного посёлка, какие проблемы решает застройщик и выгодно ли в целом это направление работы. Такой бизнес доступен только крупным компаниям, способным добиваться многомиллионных инвестиций и одновременно решать комплекс юридических, экономических, инженерных, строительных и маркетинговых задач.
Читайте далее:
Сколько стоит построить теннисный корт
Бизнес-план строительства аквапарка
3D печать домов: особенности строительства
Бизнес-план овощехранилища и технологии его строительства
Строительство мусороперерабатывающего завода с нуля
