Проблемы коттеджного строительства. И почему многие люди не могут позволить себе приобрести коттедж?
Что характерно, несмотря на стагнацию в экономике, цены на подмосковную недвижимость остаются по-прежнему высокими. Аналитики и сами девелоперы связывают это с высокими ценами на земельные участки и дорожающей себестоимостью строительства.
Однако такие высокие цены касаются коттеджей, находящихся вблизи от столицы. Чего не скажешь о коттеджах, находящихся в дальнем Подмосковье — цена у них, конечно невысокая, но и оснащенность коммуникациями находится на низком уровне. И вряд ли, кто захочет проживать в таком коттедже, хоть и по заманчивой цене. Разве что для выходных и летнего отдыха.
По опросам, каждый второй россиянин мечтает о своем доме, в котором можно жить и отдыхать и выращивать свою сельхозпродукцию. Но с ростом цен на все, в особенности на бензин, не все могут себе позволить приобрести загородный коттедж. В особенности это касается людей со средним заработком. И возникает вопрос: насколько реально купить такой дом, который бы включал все комфортные условия и был доступен людям с небольшим заработком?
Могут ли приобрести и содержать коттедж люди со средним уровнем дохода?
На этот вопрос ответить нелегко, если учесть, что мнения девелоперов на этот счет расходятся. В первую очередь о том, какой заработок можно причислить к среднему. Некоторые считают, что к среднему уровню дохода можно отнести 2-3 тысячи долларов в месяц, другие считают, что эта сумма в 3 раза больше и составляет примерно 8-9 тысяч долларов.
Опять же нельзя ориентироваться только по уровню доходов, но нужно учитывать где человек зарабатывает — город это или пригород. К примеру, уровень доходов Подмосковья и, скажем, Тверской области будут различными. По мнению большинства застройщиков позволить себе коттедж могут семьи с доходом от 5 тысяч долларов в месяц.
Одним из основных критериев при выборе загородной недвижимости является расстояние от МКАД до поселка. Сегодня наибольшим спросом пользуются предложения, расположенные на расстоянии 20-30 км от Москвы. Еще один немаловажный критерий – внешняя и внутренняя инфраструктура, которая позволяет чувствовать себя комфортно даже за городом.
Следующий момент — площадь участка и планировка дома. Имея такой доход можно купить двухэтажный дом на участке площадью не менее 10 соток. При этом в коттедже будут: три спальни, санузел на каждом этаже, гостиная, кухня, столовая, рабочий кабинет, подсобные помещения.
Важно, чтобы в поселке были все коммуникации и такой уровень инфраструктуры, чтобы за городом можно было проживать постоянно. Коммуникации должны быть централизованными: газ, электричество, водоснабжение, отопление, канализационно-вентиляционная система
Инфраструктура должна включать элементарные объекты, такие как магазин, кафе, аптека, школа, детский сад, детские и спортивные площадки. При этом поселок должен находиться под охраной.
Последний, и самый важный вопрос, это стоимость такого, так называемого безупречного, дома. Как бы не снижались цены, и не действовали системы скидок, совсем дешевых коттеджей в Подмосковье, к сожалению, не найти. В среднем коттедж, который мы выше описали, будет стоить 8-10 млн. рублей. Сумма немалая и вряд ли человек со средним заработком, сможет его себе позволить.
Подготовительный этап строительства
Само строительство дома очень важно, но и подготовительный этап не менее важен, чем сам процесс его возведения, ведь ошибки, допущенные сейчас, могут отразиться на комфортности здания и планировке участка, а исправить их уже не получится. Избежать многих проблем и ошибок вам поможет опыт наших клиентов и опытных застройщиков
На что обратить внимание при выборе и приобретении земельного участка?
- При покупке земельного участка через агентство многие клиенты столкнулись с такими проблемами:
- В агентстве не всегда есть достоверная информация об инженерных коммуникациях, подведённых к вашему участку. Это лучше уточнять отдельно в управляющих компаниях.
- Чтобы адаптировать фундамент типового проекта под ваш участок, лучше заранее выполнить геологические изыскания. Это даст подробную информацию о глубине залегания грунтовых вод, составе почвы и поможет на этапе возведения дома.
- Пообщавшись с соседями после выбора земельного участка, можно узнать много такого, чего вам не расскажут в агентстве.
- Если решили покупать участок через агентство, не стоит слепо верить всему сказанному. Лучше всё разузнать самому.
- Кроме этого владельцы домов дали ряд полезных советов по выбору участка для строительства:
- Покупая землю на склоне, учтите, что вам придётся потратить много денег на планировочные работы и сооружение подпорных стенок. Если вы не готовы к таким тратам, купите участок с ровным рельефом.
- Приобретение участка в клубном посёлке выгодно тем, что вам не придётся заниматься уборкой улицы и расчисткой снега на проезжей части в холодное время года.
- Не стоит думать, что земля с начатым строительством облегчит вам жизнь. Вы получите такие проблемы: при выборе проекта вам нужно будет привязываться к существующему фундаменту, если недостроенное сооружение в плохом состоянии, его придётся усиливать, что повлечёт за собой дополнительные расходы.
- Сразу после покупки участка огородите его.
- Перед тем, как начать строительство дома убедитесь, где на участке у вас будет замешиваться бетон, складироваться и вывозиться мусор, производиться сжигание мелких отходов. Это позволит сохранить порядок и защитить землю от продуктов сгорания и бетона.
Защита дольщиков при банкротстве застройщика
Дольщик, вложивший денежные средства в строительство жилья, должен активно контролировать процесс исполнения застройщиком своих обязательств по договору. В противном случае, отпустив ситуацию из-под контроля, можно лишиться своих вложений и остаться без квартиры. Необходимо регулярно общаться с представителями застройщика, с другими дольщиками, чтобы во время узнать о финансовых или других трудностях, если они возникнут. Ведь решить вопрос с квартирой еще до признания застройщика банкротом гораздо проще, чем когда данный процесс уже запущен.
Если все же момент упущен и у застройщика уже началась процедура банкротства, дольщику лучше всего заручиться поддержкой юриста по долевому строительству или самому вникать в тонкости банкротного законодательства в сфере долевого строительства.
«Реестровые дольщики» и возврат средств
Необходимо своевременно подать заявление о внесении соответствующей информации в реестр дольщиков, причем, важно попасть в «правильный» список. Те, кто хотят вернуть оплаченные деньги и получить компенсацию денежными средствами, должны оказаться в реестре кредиторов
В заявительном документе, форма которого, в общем, свободная, должно быть четко написано, что частный инвестор желает разорвать ДДУ. Причем, это крайне важное условие, позволяющее требовать возврата денег дольщика.
Частные инвесторы, которые будут настаивать на получении жилья, вносятся в список дольщиков
Важно понимать, что, когда судебное разбирательство уже стартует, переход из одного реестра в другой является крайне затруднительным процессом, и придется доказывать объективную необходимость такого шага. Поэтому лучше все вопросы для себя решить заранее, посоветовавшись с компетентным юристом.
Если принято решение – претендовать на возмещение убытков, необходимо заявлять о компенсации всех расходов дольщика в период возведения дома. Не помешает также прибавить к итоговой сумме компенсацию вреда не только материального, но и морального. Как известно, чем больше сумма, тем лучше для заявителя – суды нередко принимают решения о меньшей выплате.
Запастись терпением в любом случае придется – конкурсное производство почти никогда не длится меньше чем полгода, а в большинстве случаев затягивается на несколько лет.
Права Фонда защиты дольщиков при банкротстве застройщика
В случае банкротства девелопера Фонд защиты дольщиков вправе предпринимать активные действия по урегулированию ситуации в соответствии с положениями ФЗ №218 от 29.07.2017. Среди них: достройка объекта недвижимости, выплата компенсации дольщикам, принятие решение о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства.
Достройка проблемного дома
Право на финансирование мероприятий по завершению строительства возникает на основании ст. 12 и ст. 13.3 ФЗ №218.
Средства компенсационного фонда направляются на погашение текущих обязательств и задолженностей перед кредиторами, а также на счет лица, ответственного за достройку (п. 15 ). Денежные средства предоставляются без проведения конкурса.
Финансирование кооперативного строительства производится на основании договора передачи права застройки Фонду.
Выплата компенсации дольщикам
Выплаты возмещения урегулированы ст. 13 ФЗ №218. Компенсация назначается в случае, если застройщик признан банкротом, в его отношении открыто конкурсное производство, уплачены компенсационные взносы. Выплаты при обращении участников долевого строительства осуществляются до окончания конкурсного производства. Размер компенсации при передаче машино-мест и нежилых помещений соответствует цене договора застройки.
От чего зависит решение Фонда
Правила принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства утверждены Постановлением Правительства №1192 от 12.09.2019. В ходе заседания правление Фонда принимает решение о финансировании либо его нецелесообразности. Условия:
- строительство осуществляется в пределах одного или нескольких разрешений в соответствии с градостроительным планом;
- создается инженерная или социальная инфраструктура, предназначенная под бюджетные, дошкольные, образовательные и медицинские учреждения;
- сведения об объекте застройки размещены в Единой Информационной системе жилищного строительства;
- застройщик предоставил бухгалтерские документы, отчеты по финансово-хозяйственной и административной деятельности;
- застройщик вносил обязательные взносы в компенсационный фонд.
Если застройщик не уплачивал взносы, то положительное решение принимается по ходатайству субъектов с целью защиты интересов участников долевого строительства. Решение может предусматривать целевой заем или поручительство в кредитной организации.
Таким образом, изменения в законодательстве и политика банковских учреждений может привести к массовому уходу застройщиков с рынка. В случае банкротства Фонд защиты прав дольщиков принимает решение о достройке дома, ищет нового девелопера или компенсирует вкладчикам денежные средства. Для подтверждения правового статуса и последующей компенсации дольщики направляют заявление с требованием о включении в “Реестр требований кредиторов”.
Почему в городе не перестанут строить «муравейники»
То, что происходит , неизбежно? К сожалению, неизбежно. Милан пережил этап массового стоительства дешевого многоквартирного жилья в 1950–1960-е, когда сельские жители — особенно с юга Италии — поехали в крупные города. В Париже муниципальные дома и кварталы строились в 1960–1970-е, сейчас это места расселения мигрантов с большими социальными проблемами.
Наша история похожа. Сначала — пятиэтажные Черемушки, а затем советские микрорайоны. Но тогда хотя бы действовали градпланы и СНИПы (строительные нормы и правила — прим. «Бумаги»), и плотность застройки была гораздо меньше. Сейчас на рынке происходит примерно то же самое — только во много этажей и с новыми нормами застройки, которые разрешают жуткие «муравейники».
Жилищная проблема остается острой, и спрос российского населения удовлетворяется малохудожественными способами. В Новой Москве есть Пыхтино, где между окнами соседних многоэтажных домов — 8 м, и таких примеров много.
Представьте, что в полуметре от вашего дома строят шестиполосный мост
paperpaper.ru
В таком доме живут люди в Петербурге: 12 кадров
Будет ли это продолжаться? Да, потому что есть спрос. Две крупнейшие агломерации (скопления поселений — прим. «Бумага») — московская и питерская — остаются крупнейшими центрами притяжения мигрантов из всех регионов страны. Миграционное сальдо (баланс между поступлением и убыванием — прим. «Бумаги») Москвы в отдельные годы — плюс 100 тысяч; Московской области — столько же; Питера — плюс 50–80 тысяч; Ленобласти — плюс 20–30 тысяч. Те, кто живет в Питере, тоже создают семьи и рожают. Всем нужны метры.
В стране не удовлетворен первичный спрос на жилье. При этом покупатели жилья вынуждены экономить. С 2014 по 2017 год доходы населения сократились в реальном выражении на 11 %. Значит, спрос на дешевое жилье только усиливается. Кроме того, многоэтажки с плотной застройкой выгодны для девелоперов — это колоссальная экономия на масштабе. А девелоперское лобби — это самое беспощадное лобби в столичных агломерациях.
Что можно сделать со всем этим безобразием? Первый вариант — перенести многоэтажную застройку в Ленинградскую область. Это уже происходит. Если раньше в Ленинградской области вводилось жилья в два раза меньше, чем в Питере, то теперь Ленинградская область вводит примерно 70–75 % от питерского жилья. То есть процесс пошел. Но у вас столько своих Шушар, вы так расширили границы города, что девелоперам хочется строить дома именно здесь. Сейчас Питер вводит столько же, сколько Москва, — около 3,5 млн кв. м. И вряд ли этот объем уменьшится.
Второе — необходимы альтернативные проекты, чтобы показать, как надо. Когда на рынке одна макулатура, она становится нормой. Когда на рынке выбор разных проектов, можно тыкать и говорить: себестоимость метра всего лишь на 10 % выше, а вид и жилая среда совсем другие.
С какими проблемами может столкнуться покупатель
Несмотря на то, что у женщин отлично развито чувство вкуса и стиля, все же не стоит брать их на первичный осмотр дома: вам будет сложно объяснять, почему вы не хотите брать этот замечательный розовый домик с ламбрекенами.
Для того, чтобы комфортно жить в загородном доме, необходимо учесть следующие пункты:
Фундамент. Именно фундамент дает полное представление о добросовестности и ответственности хозяина дома. Вариант со столбчатым, подойдет только для летней кухни или террасы – как показала практика, свайный фундамент не рационален для регионов с большими перепадами температур.
Фундамент – это основа, платформа загородного дома, база и первостепенный элементИсточник izhevsk.barahla.net
Кропотливое, доскональное изучение и анализ качества стен, крыши, внутренней отделки до покупки позволит избежать проблем в будущем и сохранить средстваИсточник metrpro.ru
Отопление. Как ни странно, но именно отопление влияет на влажность/ сухость помещения, поэтому ваша главная задача – убедиться, что бойлер способен обеспечить теплом всю квадратуру дома. Для этого, затребуйте документацию и почитайте характеристики нагревательного элемента. Правильно подобранная отопительная система создает чувство уюта и комфорта в доме, снижает риски заболеваемости и появления сырости. Обязательно проверьте, что бы горячие трубы проходили в цокольном этаже, так как это дает уверенность в том, что дом будет нагреваться по всему контуру.
Проанализируйте, что бы вы поменяли в потенциальном доме и сколько будет стоить переделка «под себя». Возможно, выгоднее будет приобрести загородный дом чуть дороже, но идеально подходящий по всем параметрам.
Переделать дом под себя – имеет ли смысл? С другой стороны, готовый дом, подходящий по всем параметрам можно искать годамиИсточник poctroyka.ru
№4. Каркасный дом
Мода на строительство каркасных домов пришла к нам из-за рубежа. Их называют также каркасно-щитовыми, канадскими и домами из сэндвич-панелей. Здания собираются по принципу конструктора из готовых типовых заводских элементов, состоящих из деревянного каркаса, обшитого фанерой или досками, между которыми находится утеплитель (обычно используется минеральная вата или пенополистирол).
Каркасные дома повторяют многие достоинства деревянных, но строятся быстро и стоят дешево. По качеству и долговечности показывают себя отлично, если, конечно, были использованы качественные материалы и полностью соблюдена технология.
Плюсы:
- высокие теплоизоляционные качества, так как в панелях используются самые эффективные утеплители;
- высокая скорость возведения, ведь дом собирается из готовых панелей типовых размеров;
- отделку можно начинать сразу после окончания строительства – ждать высыхания раствора или усадки ненужно;
- панели проходят обработку, защищающую их от плесени и вредителей;
- малая масса и низкая нагрузка на фундамент;
относительно низкая стоимость.
Минусы:
пожароопасность, как и у деревянного дома;
каркасным домам свойственно некоторое однообразие, ведь они возводятся из типовых элементов;
высокая трудоемкость финишной отделки, да и с инженерными системами придется повозиться, ведь проводку, например, необходимо укладывать поверх стен – в горючих конструкциях запрещено обустраивать ее внутри;
необходимость строго соблюдать технологию строительства
Это важно для любого дома, но в панельно-каркасном ошибки будет трудно исправить;
не самая высокая прочность, поэтому расчет нагрузок необходимо проводить особенно тщательно;
невысокая звукоизоляция;
вешать предметы можно только на несущий каркас;
пенопласт – хорошая среда для жизнедеятельности грызунов.. Низкая стоимость и высокая скорость строительства сделали каркасные дома очень популярными, так возводят целые коттеджные поселки
Низкая стоимость и высокая скорость строительства сделали каркасные дома очень популярными, так возводят целые коттеджные поселки.
Реальная ситуация в Волгограде
Выстраивание частных домов сократилось на 10%. Уже в январе 2021 года на территории Волгограда и области население ввело в эксплуатацию 115 жилых загородных домов, общая площадь которых составляет 15800 квадратных метров, сообщили в Волгоградстате «Городским вестям».
Также статические ведомости гласят о том, что наибольшая доля индивидуального строительства жилья по Волгоградской области производится в Волгограде (17.3% от всего введения жилья, выстроенного население) в Среднеахтубинском районе (13.5%) и Городищенском районе (15.7%).
Громкие закрытия
2020 год не пощадил и сетевой бизнес. Многие компании сократили количество точек по стране, а некоторые и вовсе прекратили работу.
«Юлмарт»
Корпоративный конфликт, возникший на финансовой почве, привёл некогда успешного интернет-ретейлера к банкротству. В 2013 году «Юлмарт» занимал первое место в рейтинге 20 крупнейших онлайн-магазинов России по версии Forbes. Тогда совокупный объём его продаж превышал $1 млрд. Но спустя всего три года у компании начались масштабные финансовые проблемы.
Один из основных акционеров (31,6%) и председатель совета директоров «Юлмарта» Дмитрий Костыгин предложил Михаилу Васинкевичу (38,5%) внести дополнительные $30 млн, чтобы спасти ситуацию. Васинкевич отказал и обратился в Лондонский суд с требованием выкупа своей доли. Тогда же он инициировал назначение антикризисной управляющей компании Alvarez & Marsal, против чего выступил Косыгин. В результате развивающегося конфликта из «Юлмарта» ушёл гендиректор Сергей Федоринов, а сама компания погрязла в судебных разбирательствах. К концу 2019 года нехватка оборотного капитала компании достигала 3 млрд рублей — и 2020 год сеть уже не пережила.
Оптоклуб «Ряды»
«Алые паруса»
В начале декабря торговая сеть премиальных универсамов «Алые паруса» закрыла все свои магазины. Компания, принадлежащая семье основателя «Дон-строя» Максима Блажко, — один из старейших участников российского рынка ретейла. Основанная матерью бизнесмена Ольгой Блажко в 1999 году сеть на пике развития насчитывала 18 магазинов. По состоянию на 2020 год их оставалось восемь, в том числе исторический универмаг «Елисеевский» на Тверской улице, основанный в 1901 году. Теперь на месте большинства магазинов «Алых парусов» откроются «Перекрёстки».
«Республика»
Книжная сеть подала заявление о своём банкротстве в ноябре. Ретейлер объяснил причину неплатёжеспособности коронавирусом. Пока с 29 марта по 1 июня действовали жёсткие ограничения, простаивающие книжные магазины принесли лишь убытки. После снятия ограничений трафик в магазинах восстановился на 60% к уровню 2019 года, однако осенью посещаемость снова начала падать.
Toy.ru
Как бороться с некачественной жилищной застройкой
Продвинутое гражданское сообщество Питера, не забывайте, что люди, которые удовлетворяют первичную потребность в жилье, вас не поймут. Им сейчас нужны дешевые метры. Они не ваши союзники, они союзники девелоперов. Но вы, как настоящие горожане, умеете оценивать последствия на три шага вперед. Вы понимаете, какие трущобы там будут в социальном смысле. Поэтому ваше дело — давить на власть, потому что без давления на власть не получится ничего.
Власть абсолютно устраивают эти 25-этажные свечки, потому что в дорогую питерскую землю их можно воткнуть много. В чем ваш главный аргумент? Ваши налоги. Уважаемые питерцы, вы переплюнули москвичей: если в Москве в ее гигантском бюджете (2,1 трлн руб) 40 % составляет налог на доходы физлиц, которые платят москвичи, то в Питере доля этого налога еще выше — 43 % (хотя бюджет Питера в четыре раза меньше, чем бюджет Москвы). Как у важнейшего плательщика налогов в городской бюджет у вас есть полное моральное право требовать от городской власти цивилизованных градорегулирующих норм, а не того дикого капитализма, который у нас царит на девелоперском рынке.
К сожалению, гражданское общество в России слабое, у него получается только сверхконцентрация на отдельных проектах. Идет борьба за Исаакий, но бороться с распыленными многочисленными жилищными застройками, конечно, гораздо сложнее. Попробуем сделать диагностику рисков и социальных издержек застройки Петербурга многоэтажками. Половина жителей сделает вид, что всё нормально, и адаптируется к жизни в «муравейниках». Вторая половина, более продвинутая, подкопив денежку, свалит из этого района и найдет более гуманистическую среду для своего ребенка, понимая, что от школы и двора что-то зависит. Все решения проблем индивидуальные, на уровне семей — надежд на государство нет. Как бы сделать так, чтобы хотя бы иногда мы решали их сообща? Пока не получается, это беда всей страны.
Предложение: выберите один проект застройки, самый угрюмый и поганый. Сконсолидируйтесь на нем и назовите «Позор Петербурга». Потренируйтесь на одном проекте, а потом пойдет легче. Предъявляйте требования к дорогам, социалке, этажности, освещенности, внутридомовым пространствам. Получив такой негативный пиар, другие девелоперы уже будут маленько думать.
Власти у нас, конечно, толстокожие, но давление общества на них влияет. В программе реновации в Москве многое было пересмотрено. Вы видели первый вариант и последний? Сработало частично? Сработало.
Еще один важный момент: расходы бюджета города на комфортность городской среды. В Питере очень мало денег тратится на благоустройство: в 2017 году расходы на благоустройство Петербурга — 7 млрд, Москвы — 245 млрд. Почувствуйте разницу.
Быстро в реестр!
ВАЖНО
Можно требовать как денежной компенсации, так и получения квартиры
Какова задача дольщика? Добиться включения в реестр требований кредиторов. Этот реестр включает в себя информацию обо всех требованиях кредиторов, а также о самих кредиторах.
Времени на включение требований отводится немного, так что стоит поспешить. На стадии наблюдения у дольщиков есть 30 дней, на стадии конкурсного производства – два месяца, чтобы направить требования в суд. Срок отсчитывается с момента получения дольщиком уведомления об открытии реестра, которое направляет арбитражный управляющий.
Составляется как общий реестр требований кредиторов, так и отдельная его часть – реестр требований о передаче жилых помещений. Дольщики имеют право войти либо в один, либо в оба этих перечня. Обычно покупатели хотят получить квартиру: даже если придется подождать дольше, чем они рассчитывали, это лучше, чем денежная компенсация, – по уже упомянутым причинам.
Для включения в реестр дольщик должен направить в суд заявление, приложив документы, подтверждающие его отношения с застройщиком (договор долевого участия, переписку с застройщиком об изменении сроков строительства, внесении дополнительных платежей и пр. – если такие письма есть). Если дело находится на стадии наблюдения, копию заявления нужно послать временному управляющему и застройщику.
Переход к новому застройщику: организовано и безболезненно
Если ДДУ заключался по всем новым правилам, и в ситуации банкротства оказался вполне известный и законопослушный застройщик, которого сложно заподозрить в мошенничестве, можно особо не дергаться, заявить о себе и посмотреть, какая именно компания станет достраивать дом. Далее стоит добиться встречи с новым застройщиком, задать ему необходимые уточняющие вопросы и уточнить график сдачи дома. После этого уже все дела придется вести с ним, забыв об обанкротившейся компании.
Итак, банкротство строительной компании, равно как и обвинения девелопера в мошенничестве, являются самым большим кошмаром для дольщика. На самом деле, все уже отрегулировано законодательно, и если не поддаваться панике, а спокойно и последовательно предпринимать решительные шаги, потерь можно избежать. Главная панацея от будущих бед заключается в самом договоре – это обязательно должен быть ДДУ, по всем правилам внесенный в реестр.
Если заключался какой-то другой договор, необходимо незамедлительно обращаться в судебные органы, хотя, нужно заметить, альтернативные документы не обеспечивают покупателю строящегося жилья такой защиты, как ДДУ.
Заключение
Конечно, принятие дольщиком соответствующих решений, а также действия, нужные для перехода к другому застройщику – все это сопровождается определенной нервозностью, требует времени и энергии, но таковы риски долевого строительства, которые, в общем, на данном этапе уже минимизированы.
Тенденция такова, что строительство с привлечением средств граждан совсем скоро должно уйти в прошлое, но, тем не менее, договора еще заключаются. А значит – есть люди, которые уже сейчас терпеливо ожидают свое жилье и проблема банкротства застройщика может оставаться для них актуальной еще достаточно долго.
