Торговая недвижимость
В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия. Поэтому для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат:
величина торговых площадей; зона охвата торгового центра; состав арендаторов; специфика продаваемых товаров.
Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и размером торговой зоны. Разработка архитектурно-планировочных решений, а также сдача площадей торгового центра в аренду – брокеридж – проводятся на основании концепции торгового центра. Концепция торгового центра должна отражать:
целевые группы покупателей («портрет покупателя»); тип торгового центра; состав арендаторов («якоря», «мини-якоря», сопутствующие).
Согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров:
микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center); окружной торговый центр (Community Shoping Center); региональный центр (Regional Center); суперрегиональный центр (Super Regional Center).
Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и оказывает бытовые услуги, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей торговой зоны центра.
В микрорайонном торговом центре «якорем» служит супермаркет, к другим значимым арендаторам в этом центре относятся аптека и универсальный магазин. Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров. Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5000 кв.м., но в принципе она может составлять от 3000 до 10000 кв.м.
Окружной торговый центр – промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными.
Типичная торговая площадь окружного торгового центра — примерно 15000 кв.м., но в целом она может составлять от 10000 до 30000 кв.м. Он, как правило, обслуживает население в 10—20 минутах езды от него.
Площадь регионального центра составляет 40000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30000 до 100 000 кв.м. Обычно такой центр включает в себя: молл, крытую торговую галерею с искусственным климатом, модные товары. Число «якорей» от двух — на 50—70% площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9—27 км.
Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80000 кв.м., при этом она может варьироваться от 50000 до более чем 200 000 кв.м. Такой центр аналогичен региональному по размеру, но разнообразнее по ассортименту товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50—70% всех арендопригодных площадей. Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Они не отличаются по своим функциям, различие состоит только в силе привлечения покупателей.
Изучить варианты коммерческой недвижимости для покупки можно на сайте https://cremap.kz .
Коммерческое и некоммерческое помещение: в чем различие
Существуют две основные категории помещений:
- жилые
- нежилые
Закон выделяет также типы целевых назначений для помещений. С назначением жилых помещений вопросы вряд ли возникнут. Ситуация с нежилыми помещениями несколько сложнее. По целевому назначению нежилые помещения могут быть:
- торговые
- производственные
- офисные
- образовательные
- свободного назначения и т.д.
Коммерческие и некоммерческие помещения различаются по типу регистрации. Например, жилое здание может быть как коммерческим, так и некоммерческим, если оно находится в собственности муниципалитета. Законодательством определен порядок перевода помещения из одного статуса в другое. Стоит отметить, что отдельная квартира не может считаться коммерческой недвижимостью, если се здание не является таковым.
Коммерческая недвижимость – вид недвижимости, используемой для получения прибыли. В категории коммерческой недвижимости выделяют следующие подкатегории:
- Помещение свободного назначения (не юридический термин). ПСН – этой аббревиатурой обозначают помещения, которые расположены в здании, изначально не предназначенном для аренды, например, крупные новостройки – их первый этаж часто бывает занят офисами небольших компаний, сферы услуг, магазинами («24 часа»). «Свободное назначение» – это также возможность переделывать внутреннее убранство комнат под свои нужды.
- Торговые помещения. Здесь предполагается обязательное наличие больших площадей для размещения и хранения товара.
- Офисные помещения. Большие площадки для размещения кубиклов, или несколько кабинетов, например, на одном этаже торгового центра с привязанной к ним системой полезных помещений для бизнеса: комнаты переговоров, конференц-залы, ресепшены и т.д.
- К коммерческой недвижимости относят также и промышленные здания (цеха, производственные строения, а также – АПК (административно-производственные комплексы).
- Здания, предназначенные для аренды жилых помещений. Этот тип недвижимости особенно распространен за рубежом. Называют его апартаменты.
Юридические аспекты использования помещений – это отдельная тема, но в любом случае, на арендодателя возлагается очень большая ответственность по соблюдению противопожарной, экологической безопасности, санитарно-эпидемиологических иных норм. Арендодатель обязуется поддерживать помещения в рабочем состоянии и отражает эти свои действия в арендной плате.
Коммерческая недвижимость — что это такое?
Наверняка каждый из нас хотя бы раз в своей жизни слышал такой термин, как коммерческая недвижимость. Но, к сожалению, некоторые имеют искаженное понятие относительно данного явления. Наиболее распространенное заблуждение – включение в разряд коммерческой недвижимости квартир, домов, коттеджей и особняков, используемых для дальнейшей перепродажи с целью получения финансовой выгоды. На самом же деле коммерческая недвижимость не имеет никакого отношения к площадям, предназначенным для постоянного проживания людей. Проще говоря, коммерческая недвижимость – это объекты нежилого фонда для открытия гостиниц, кафе, ресторанов, офисных помещений, магазинов и прочих бизнес-проектов.
Условно коммерческая недвижимость может быть разделена на шесть групп, к каждой из которых относятся те или иные объекты. Рассмотрим вкратце все элементы данной структуры:
- Коммерческая недвижимость свободного назначения. Это название вовсе не значит, что здесь может быть все что угодно. К представленной группе необходимо отнести такие объекты, как спортивные комплексы, кафе, бары, рестораны, отели и гостиницы. Проще говоря, имеется в виду сфера обслуживания людей.
- Коммерческая недвижимость под розничную торговлю. Здесь какие-либо пояснения излишни, так как каждый понимает, о чем идет речь – торгово-развлекательные центры, магазины, аптеки, автосалоны и т.д. То есть, все, что связано с розничной продажей чего-либо.
- Коммерческая недвижимость офисной категории. Здесь могут учитываться как специализированные офисные центры с множеством собственников и арендаторов, так и отдельные здания, принадлежащие одной компании.
- Индустриальная коммерческая недвижимость. Производственные площади заводов и предприятий, а также склады относятся именно к данной группе.
- Есть в тематике коммерческой недвижимости одно исключение, имеющее отношение к проживанию людей. Речь идет об апартаментах, многоквартирных домах и съемной недвижимости (например, аренда на сутки).
- Социальная коммерческая недвижимость – в этой категории учитываются медицинские центры, аэропорты, вокзалы и прочие важные для населения объекты.
Главное отличие коммерческой недвижимости от жилой заключается в том, что многие владельцы бизнеса предпочитают брать площади в аренду, а не покупать их. Причин может быть несколько. Это и дороговизна, и постоянные поиски более удачного расположения торговых площадей, и нежелание бизнесмена осуществлять серьезные финансовые траты, обременяя себя имуществом. Все это оказывает влияние на рынок, следовательно, коммерческая недвижимость с точки зрения покупки и аренды имеет свою специфику. Обычному человеку порой очень и очень трудно разобраться в тонкостях подобного вопроса, поэтому достаточно часто встречаются случаи обмана или неисполнения обязательств арендодателей коммерческой недвижимости перед арендаторами. Избежать этого поможет профессиональный подход, который предоставляют опытные риэлторы. Не стоит забывать и о том, что в распоряжении таких людей имеется внушительная база недвижимости, которая значительно облегчит процесс поиска подходящего варианта.
Остались вопросы и нужна бесплатная консультация?
Как оформить бизнес?
Собираясь зарабатывать на коммерческих объектах или рассматривая бизнес идеи, как заработать 300000 рублей, предприниматель должен прежде всего позаботиться о законности своей деятельности. Для проведения операций с помещениями под офисы или магазины есть три варианта:
- Можно купить объект и сдавать его как физическое лицо, уплачивая НДФЛ и налог на имущество. Но юридическим лицам не всегда удобно снимать такую недвижимость;
- Можно приобрести помещение как физическое лицо, а для аренды открыть ИП. Это позволит использовать режимы УСН или ПСН, где ставка намного меньше НДФЛ;
- Можно открыть ИП до покупки объекта и сразу перейти на УСН или ПСН. Порой это единственный вариант, так как площади в ТРЦ вряд ли продадут частным лицам.
Самый выгодный способ, с чего начать бизнес в сфере недвижимости — сразу создать ИП и все операции проводить от его имени. Если предприниматель собирается заниматься арендой и перепродажей, он должен выбрать следующие коды ОКВЭД:
ОКВЭД бизнеса на коммерческой недвижимости
| 68.10 | Покупка и продажа своей недвижимости |
| 68.10.1 | Подготовка к продаже своей недвижимости |
| 68.10.2 | Покупка и продажа своей недвижимости |
| 68.20 | Аренда и управление своей или арендованной недвижимостью |
| 68.20.2 | Аренда и управление своей или арендованной нежилой недвижимостью |
Также необходимо учитывать, что отчислением части прибыли в казну обязательства предпринимателя перед государством не ограничиваются. Кроме того, владелец объекта недвижимости должен ежегодно платить за неё налог, ставка которого составляет 0,5–2% кадастровой стоимости помещения.
Наконец, все деловые операции следует подтверждать документально. Для бизнеса по сдаче в аренду коммерческой недвижимости придется оформлять договоры:
- При использовании модели субаренды нужно заключить соглашение с владельцем помещения. В нём должна быть предусмотрена возможность передачи площадей в пользование третьим лицам;
- С каждым фактическим пользователем помещений следует подписать отдельный контракт, причём его положения и срок действия не должны противоречить основному договору найма недвижимости.
Особенности нежилых помещений в новостройках
Перед покупкой любой недвижимости вы должны иметь полное представление о ее свойствах. Начнем с особенностей коммерческих площадей:
- Аналитики отмечают достаточно высокий уровень спроса на коммерческие объекты в новостройках, которые выкупаются до начала строительства.
- Инвесторов, вкладывающих деньги в такую недвижимость, можно разделить на две категории:
- Первые предпочитают покупать ее на старте проекта, чтобы получать постоянный доход от аренды уже после ввода в эксплуатацию.
- Вторые рассчитывают быстро получить максимальную прибыль. Для этого они чаще всего берут готовое помещение, сдают его в аренду, а потом продают как готовый бизнес.
Планировки бывают зальными и комнатными. Первые считаются более ликвидными, так как имеют более свободную площадь и выгодные рекламные возможности. Меньше всего ценятся помещения в подвале и на цокольном этаже, так как в них бывает высокая влажность и неприятные запахи
К тому же больше всего покупателей обращает внимание именно на первые этажи. Цена коммерческого помещения гораздо выше жилого, несмотря на его небольшую площадь. Она зависит от местонахождения жилого комплекса, его класса, линии внутри ЖК, пропускной способности, наличия отдельного входа, а также от стадии готовности дома и площади самого нежилого помещения.
Теперь выделим основные плюсы приобретения коммерческой недвижимости:
- Более низкая цена при покупке на этапе строительства – можно сэкономить до 30 % от стоимости объекта при оформлении Договора долевого участия.
- Большая прозрачность сделок купли-продажи, чем во вторичном сегменте.
- Огромный выбор разных проектов.
- Возможность сразу получить посетителей, так как помещение находится в жилом комплексе.
- Низки й уровень риска.
- Рабочий способ вложения в будущем – пассивный источник дохода за счет роста стоимости имущества.
Минусы:
- Строительство жилого комплекса может затянуться на неопределенный срок.
- Купленный объект может оказаться экономически невыгодным, если сразу не продумать все нюансы: траты, доходы, обслуживание и пр.
- Если новостройка удалена от центра города, то потенциальных клиентов может быть намного меньше, чем ожидалось.
- Цена на нежилую недвижимость в конкретном районе может не вырасти.
Сколько нужно вложить в бизнес?
Вследствие разных требований к помещениям обустройство магазинов или заведений общепита будет существенно отличаться по капиталовложениям. Потому есть лишь один правильный ответ, с чего начать бизнес: недвижимость можно покупать или брать в аренду только после составления подробной экономической модели, учитывающей все характерные для конкретной ситуации факторы. Например, в крупном областном центре вроде Екатеринбурга начальные инвестиции для перестроенного под офисы помещения в 600 м² будут выглядеть так:
Вложения в бизнес на недвижимости
| Статья | Покупка, руб. | Субаренда, руб. |
| Регистрация ИП | 800 | 800 |
| Открытие расчетного счета | 2500 | 2500 |
| Оформление документов | 10000 | 10000 |
| Покупка помещения 600 м² | 30000000 | – |
| Ремонтные работы | 1200000 | 1200000 |
| Оснащение | 1319700 | 1319700 |
| Хозяйственные расходы | 15000 | 15000 |
| Итого: | 32548000 | 2548000 |
Помимо стартовых расходов, бизнес план коммерческой недвижимости должен предусматривать выделение ежемесячного бюджета на обслуживание помещений
Здесь важно сразу же определить, кто будет оплачивать коммунальные расходы — арендаторы или сам владелец здания:
Расходы бизнеса на недвижимости
| Статья | Покупка, руб. | Субаренда, руб. |
| Страховые взносы ИП | 3400 | 3400 |
| Банковские услуги | 2000 | 2000 |
| Аренда помещения 600 м² | – | 360000 |
| Электроэнергия | 102000 | 102000 |
| Водоснабжение | 5000 | 5000 |
| Телекоммуникации | 10000 | 10000 |
| Зарплата сотрудников | 155400 | 155400 |
| Услуги охранной фирмы | 10000 | 1000 |
| Текущий ремонт здания | 60000 | 60000 |
| Расходные материалы и моющие средства | 12000 | 12000 |
| Налог на недвижимость | 25000 | – |
| Итого: | 384800 | 710800 |
Виды коммерческой недвижимости
Существует несколько классификаций недвижимости коммерческого типа. Самое главное разделение такое:
- Городская – расположенная в черте города, чаще всего это офисные здания, незначительные промышленные помещения, торговые залы, ларьки и пр.;
- Загородная – недвижимость, которая чаще всего относится к промышленному и производственному значению;
- Российская – расположенная на территории страны;
- Зарубежная – расположена за пределами страны.
Естественно, каждый вид имеет свои определенные преимущества и особенности. Самыми значительными параметрами актуальности пользуется недвижимость зарубежного типа, так как она способна приносить весьма значительную прибыль. Не стоит забывать, что самостоятельное управление таким имуществом в определенной степени затруднено, особенно если собственник проживает в России. Поэтому, без помощи управляющих компаний в таком деле не обойтись.
Классификация по целевому назначению:
Вид 1: Свободного назначения
Это могут быть разнообразные помещения, которые можно использовать под различные цели. Например, помещение может быть оборудовано в виде развлекательного комплекса, кафетерия, ресторана, салона красоты и пр.
К данной же категории относятся все помещения, которые расположены в жилых строениях на первом этапе. Непременно нужно сказать о том, что данная недвижимость является оптимально ликвидной, так как она может быть использована под различный бизнес.
Вид 2: Для торговли розничного формата
К этой недвижимости относятся все объекты, которые могут иметь определенную привлекательность с позиции развития торговли. Это могут быть бутики, аптеки, киоски, магазины, павильоны и пр. Актуальность объектов остается на весьма высоком уровне, является невероятно привлекательной для инвесторов. Это городской тип, расположение в центральной части города. Самыми актуальными будут те объекты, которые имеют все необходимое оснащение и правильную планировку. Также очень актуальными сегодня стали крупные помещения, созданные для массовой торговли. Суть объектов заключена в том, что различные предприниматели арендуют полезную – торговую площадь. Тем самым организуя серьезные притоки средств для собственника.
Вид 3: Офисные объекты
Развитие бизнеса провоцирует активизацию интереса к недвижимости офисного характера. Именно офис выступает центром управления любого предприятия, компании, организации. Спрос на такие объекты очень значительный. Можно сдавать пустое помещение, которое будет оснащаться арендатором. А можно инвестировать в процесс обустройства определенное количество средств, получив при этом отличное оформление с мебелью, с правильной планировкой и пр. Такие объекты будут очень востребованными, так как арендатору не придется инвестировать средства в обустройство. Собственник же может установить весьма высокие параметры арендной цены.
Вид 4: Недвижимость индустриального типа
Это крупные объекты промышленного назначения – цеха, фабрики, ангары, склады и пр. Данные помещения требуют минимального количества внимания собственника, так как арендатор в дальнейшем будет обустраивать его под собственные нужды. Для получения оптимальной прибыли следует обустроить помещение системами инженерных коммуникаций, сделать его теплым и комфортным. Чаще всего такие объекты располагаются за городом или же на окраине.
Вид 5: Апартаменты
Данный вид объектов также считается коммерческим. Практически во всех городах обустраиваются квартиры, которые сдаются посуточно, почасово, на короткий промежуток времени. Также имеются хостелы, мини-гостиницы и пр. Такой вариант инвестиций очень интересен постоянной и весьма существенной прибылью. Особенно актуальными являются помещения в городах курортной зоны.
Вид 6: Социальная
Это бассейны, разнообразные центры медицинского и оздоровительного формата. Такие помещения являются весьма востребованными и актуальными. Тем не менее, инвестиционная привлекательность их находится на достаточно низком уровне. Чаще всего организаторы бизнеса имеют возможность осуществить приобретение недвижимости для реализации поставленных целей.
Производственная недвижимость
Промышленная недвижимость и производственные мощности — довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за застоя в производстве России он оставался не до конца изученным, недооцененным и невостребованным. Тем не менее с недавних пор производственные мощности возрождают свою значимость. Важными в этом сегменте являются технопарки, а также проблема реконструкции промышленных зон крупных компаний.
К объектам имущества коммерческого характера можно отнести промышленные здания (склады, строения, где производится управление мощностями) и даже земельные участки, которые используются или планируются быть использованными для промышленного строительства и формирования складов.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в коммерческих целях могут использоваться любые здания, помещения, площадки и земельные участки, не предназначенные для жилых помещений.
Проводя постоянный анализ области коммерческой недвижимости, можно определить потребности рынка, что позволит увеличить его капитализацию. Выбор высокодоходной коммерческой недвижимости — очень сложная задача. С ней может успешно справиться только профессиональный брокер или консалтинговый агент. Но стоит учитывать то, что цена на их услуги по-прежнему очень высокая.
Можно ли изменить назначение дома?
Согласно п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а их использование в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в статус «нежилое» с соблюдением определённой процедуры. Однако здесь есть свои исключения.
Стоит сказать, что п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ всё же разрешается использовать жилое помещение в предпринимательской деятельности, при условии, что это не нарушает права других жильцов, а также соответствует всем необходимым требованиям.
Так, адвокат на основании п. 6, 7 ст. 21 Федерального закона № 63-ФЗ «Об Адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» может использовать для оказания своих услуг жилое помещение, которое находится в его собственности, либо в собственности членов его семьи.
Однако это единичный случай. Арбитражная практика в основном запрещает использование жилого помещения не по прямому назначению. Таким образом, законом практически полностью исключаются случаи, когда жилое здание может иметь нежилое назначение.
Вложение в коммерческую недвижимость: алгоритм действий
Поиск ликвидного помещения
Для более выгодной инвестиции в коммерческую недвижимость в России, покупку площадей можно совершать на этапах строительства. Так можно значительно сэкономить на стоимости. Но тут есть некоторые подводные камни: нет гарантии, что строительство завершится, также оно может банально затянуться и стать долгостроем. А эти факторы значительно скажутся на сроке окупаемости недвижимости, минимизирую привлекательность покупки.
Для целевой покупки в спальных районах (где есть потребители тех или иных услуг) зачастую приобретают первые и вторые этажи жилых зданий и целью перевести их в коммерческие объекты. Такие инвестиции в коммерческую недвижимость достаточно трудоемкие, хоть и перспективны.
С чем же может столкнуться инвестор:
- Оборудование отдельного входа.
- Согласие более 70 % собственников квартир, что заставит созывать общедомовое собрание или обходить квартиры лично.
- Специфические коммуникации: вытяжки, вентиляция, электрический кабель.
В каждом из способов есть свои плюсы и минусы, поэтому инвестор должен внимательно подходить к каждому из них
Анализ состояние и размещение объекта
Выбор правильного места — половина успешных инвестиций. Микрорайон, в котором планируется покупка, должен соответствовать назначению объекта. Глупо вкладывать средства в производственные площади в спальном квартале или офисные помещения в районе дач.
Важно найти общий язык с компанией, занимающейся коммунальным обслуживанием объекта, предварительно изучив отзывы о ней. Не стоит пренебрегать проверкой технического состояния, качеством стен, коммуникаций, подвала и крыши, опрос владельцев соседствующих объектов
Не стоит пренебрегать проверкой технического состояния, качеством стен, коммуникаций, подвала и крыши, опрос владельцев соседствующих объектов.
Наличие удобных подъездов, бесплатных парковочных мест — поднимет стоимость помещения.
Отсутствие «неудобных» соседей. Если в близком доступе к объекту есть свалки, шумные или загрязняющие производства, трасса и прочее — все это скажется как на стоимости недвижимости, так и на поисках арендатора.
Не стоит забывать о внутреннем устройстве здания. Минимум углов, закутков, несущих колонн, подпорок и прочих усложняющий устройство элементов. Наилучшая планировка — квадрат или не особо вытянутый прямоугольник. Так арендатор сможет устроить помещение на свой вкус.
Планировка помещения также влияет на цену недвижимости, одна из наилучших планировок, это квадрат или не особо вытянутый прямоугольник.
Юридическое сопровождение
Покупка и последующая сдача в аренду — сложные процессы, требующие правовой подготовки. Проверка документации специалистом позволит избежать неприятностей в виде внезапных обременений и арестов в дальнейшем. Также следует перед инвестированием заранее установить собственников земли, на которой построена недвижимость, потому как в будущем с ними могут быть определенные разногласия.
