Что грозит за незаконную перепланировку штрафы и иные меры наказания. Как согласовать переустройство
ЖК РФ Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 29 ЖК РФ
1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника помещения в многоквартирном доме, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения таких помещений в прежнее состояние. Если такие помещения не будут приведены в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такие помещения подлежат продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. Положения частей 2 — 6 настоящей статьи не применяются в отношении помещений, расположенных в аварийном и подлежащем сносу или реконструкции многоквартирном доме.
(часть 7 введена Федеральным законом от 27.12.2019 N 473-ФЗ)
Что нужно сделать до ремонта, чтобы не платить штрафы за перепланировку?
Речь пойдет о перепланировке, но то же касается и переустройства. Прежде всего нужно разработать проект перепланировки квартиры. Готовят его инженеры. Найти таких специалистов в интернете не составит труда: достаточно ввести словосочетание «проект перепланировки» в поисковой строке – предложений будет предостаточно.
Далее перепланировку необходимо согласовать: в Москве – с Жилинспекцией, а в других городах – с местной администрацией (управлением жилищного фонда). Собственникам квартиры нужно будет обратиться в администрацию или любой многофункциональный центр и написать заявление. Бланк предоставят там же. К заявлению следует приложить проект перепланировки помещения.
Если квартира не в собственности, а предоставлена по договору социального найма, то обратиться может наниматель. Он должен будет приложить к заявлению и проекту согласие членов семьи, проживающих совместно с ним. Согласие дается на перепланировку, оговоренную в проекте, и пишется в свободной форме.
Если квартира была приобретена до 1 февраля 1998 г., то к заявлению дополнительно нужно приложить нотариальную копию свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество и технический паспорт. Техпаспорт можно получить в Ростехинвентаризации/БТИ. Имейте в виду – услуга эта платная.
Администрация обязана предоставить ответ на заявление о согласовании перепланировки в течение 45 дней. Если вы обращались в МФЦ, то срок может незначительно увеличиться из-за времени доставки документов. Ответ может быть получен на руки или по почте России на указанный в заявлении адрес. Если вы подавали документы через МФЦ, туда же нужно будет прийти за ответом.
Отказ в согласовании перепланировки может быть обжалован в судебном порядке. Для обжалования рекомендую обратиться к адвокату, который поможет подготовить необходимые документы и разработает стратегию защиты ваших интересов в суде.
Штраф за незаконную перепланировку
Чтобы не попасть под запретительные и штрафные действия со стороны государства, получить разрешение на перепланировку нужно заблаговременно. Проведение разрешительной процедуры вслед за капитальным ремонтом — лотерея, которую нарушители чаще проигрывают. Уменьшить судебные и др. издержки удастся, если результаты ремонтных работ вовремя узаконивать.
Для узаконения надлежит:
- Собрать пакет необходимых документов;
- Написать заявление;
- Оплатить предусмотренную государственную пошлину;
- Подать бумаги в жилищную комиссию;
- Если процедура проведена и удалось получить разрешение, обратиться в БТИ по поводу изготовления актуального техпаспорта.
Не все изменения в структуре жилой площади попадают под запрещенные виды перепланировки. К ним относится следующее:
- Работы, вследствие которых ухудшились условия эксплуатации дома и проживания людей.
- Преобразование жилой недвижимости в нежилую.
- Изменения, в результате которых была нарушена прочность и устойчивость главных конструкций дома.
- Удаление или укорочение вентиляционных каналов.
- Изменения, влекущие за собой повышение нагрузки на несущие конструкции.
- Перемещение отопительного оборудования на территорию балконов или лоджий.
- Установка балкона или лоджии.
Это основные виды работ, которые должны согласовываться с жилищными органами.
Без разрешения собственники имеют право переставлять бытовые приборы, делать ремонт, но только, чтобы это не затрагивало инженерные конструкции. К примеру, можно проводить косметический ремонт, заменять устаревшую сантехнику, переустанавливать оконные системы, двери.
Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:
- Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
- Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
- Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.
При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.
Признание планировки незаконной осуществляется сразу же после проверки жилой площади сотрудником Жилищной инспекции, на основании чего и выносится решение о назначении штрафа.
Какой предусмотрен штраф за незаконную перепланировку для физических и юридических лиц
При незаконной перепланировке собственник несет административную ответственность и наказывается денежным взысканием. Если вследствие работ были нарушены права других жильцов, то последствия могут быть серьезнее – вплоть до уголовной ответственности.
В пределах административной ответственности, когда не причиняется вред иным лицам, штраф за незаконную перепланировку квартиры имеет следующие размеры:
- Физические лица – 2-2,5 тысяч рублей.
- Юридические лица – 40-50 тысяч рублей.
- Должностные лица – 4-5 тысяч рублей.
Если в процессе работ был нанесен ущерб другим гражданам, то размер денежного взыскания увеличивается. Точная величина зависит от степени причинения вреда.
Суммы штрафа за незаконную перепланировку квартиры могут быть следующими:
- Граждане – до 5 тысяч рублей.
- Организации – до 300 тысяч рублей.
- Должностные лица – до 50 тысяч рублей.
Если вред был причинен третьим лицам умышленно, то наказание может быть более серьезным, чем взыскание денежных средств.
Что относится к нарушению?
Многих интересует, какие перепланировки квартиры можно производить без разрешения? К ним можно отнести следующее:
1. перенос газовой или электрической плиты;
2. установка и удаление встроенного шкафа;
3. установка спутниковой антенны или кондиционера;
4. утепление и застекление балкона или лоджии;
5. установка душевой кабины вместо ванны;
6. заделать проемы в несущей стене;
7. в межкомнатной перегородке сделать проем;
8. снести межкомнатную стену, но только не несущую и в том случае, если на кухне отсутствует газовая плита;
9. установка новой перегородки (не толще 100 мм);
10. объединение ванны с туалетом;
11. укладка паркета и выравнивание полов;
12. объединение ванны с туалетом.
Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано
Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.
В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.
Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.
Судебная практика
Назначение штрафов вызывает массу вопросов у собственников, с которыми они обращаются в суд. Чаще всего речь идет о недопуске инспекторов в жилище для проведения проверки и пропуске срока давности для привлечения к ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ.
Недопуск инспектора в квартиру
Как следует из ст. 26 Конституции РФ, жилище является неприкосновенным, поэтому доступ в квартиру посторонних лиц возможен только с согласия хозяина или по судебному решению. Жилищная инспекция при проведении внеплановых проверок предварительно не запрашивает судебного позволения на вход в жилище, что дает собственникам возможность отказывать в проходе в дом по причине своего нежелания.
Чтобы преодолеть подобное препятствие, инспекция далее обращается в суд за разрешением. Последний, как правило, удовлетворяет данные требования, если ведомство представит достаточные доказательства, касающиеся проведения внеплановой проверки. Пример судебного акта по данному вопросу — решение Вахитовского районного суда Казани от 14.06.2018 по делу № 2-5053/2018.
Рассмотрение дела, в зависимости от загруженности суда, может занять 1–2 месяца. Таким образом, не впуская представителей жилинспекции, собственник не предотвратит проведение проверки, а лишь существенно затянет ее сроки.
Срок давности по нарушению
Срок давности правонарушения — один из ключевых моментов для назначения штрафа за перепланировку квартиры без разрешения. Если он истек, наказание будет незаконным. Давности привлечения к ответственности посвящена ст. 4.5 КоАП РФ, в соответствии с которой назначить наказание за перепланировку квартиры невозможно по истечении 2 месяцев с момента совершения указанного правонарушения.
При этом длящимся правонарушение не является и датой его совершения является день окончания работ по перепланировке. Иными словами, срок для привлечения к ответственности начинает течь на следующий день после принятия собственником квартиры результата работ по акту. Если работы не оформлялись документами, то установить дату помогут иные доказательства, по которым можно установить примерное время завершения перепланировки.
Указанные выше выводы подтверждаются судебной практикой, в частности решением Вологодского областного суда от 12.04.2018 по делу № 7-286/2018. В рамках данного дела жилищной инспекцией была выявлена перепланировка квартиры, а ее хозяйка — привлечена к штрафу в размере 2 тыс. руб. Ссылаясь на пропуск срока давности, гражданка обратилась в суд. Первая инстанция поддержала инспекцию, апелляция же встала на сторону заявительницы. На этом дело было прекращено.
***
Итак, незаконная перепланировка квартиры влечет административную и гражданскую ответственность. Штрафы и предписания, судебные тяжбы с соседями и возмещение ущерба УК (ТСЖ) — всего этого можно избежать, если вовремя согласовать документацию по перепланировке жилья. Заниматься получением разрешения от администрации должен собственник помещения, он же в случае выявления нарушений признается виновной стороной.
***
Еще больше материалов по теме в рубрике «Перепланировка».
Какая ответственность за незаконную перепланировку квартиры предусмотрена в 2021 году
Самовольное переустройство и перепланировка могут повлечь за собой серьезные санкции. Такие действия могут трактоваться как административное правонарушение, а могут привести даже к возбуждению уголовного дела. Это зависит от степени потенциальной опасности, которую ваше переустройство несет для других жильцов многоквартирного дома.
Штраф за самовольную перепланировку квартиры
Владелец жилья, в котором провели такое переустройство, может быть оштрафован сразу по нескольким статьям Кодекса административных правонарушений. Для физических лиц предусмотрены следующие суммы штрафных санкций:
- за незаконную перепланировку – 2000 – 2500 руб.;
- при самовольном переоборудовании – 1000 -1500 руб.;
- при нарушении правил пожарной безопасности – 1500 руб.;
- за самоуправство – 300 руб.
Для юридических лиц размер штрафа за незаконную перепланировку существенно выше: от 350 тыс. руб. до 1 млн. руб. С должностных лиц таких компаний могут взыскать от 20 до 50 тыс. руб. в виде финансовой санкции.
Предписание об устранении последствий незаконной перепланировки жилых помещений
Административный штраф – это меньшее наказание, которое может понести владелец жилья за неузаконенную перепланировку. Гораздо более серьезные последствия может вызвать предписание об устранении изменений в конфигурации квартиры.
На практике это означает, что хозяин недвижимости должен за свой счет провести ремонтные работы, в результате которых жилое помещение придет к своей первоначальной конфигурации. На устранение последствий незаконной перепланировки отводится строго лимитированное количество времени. Если владелец квартиры решает игнорировать данное предписание, Жилищная инспекция вправе обратиться в суд. Согласно действующему законодательству судебный орган предпишет осуществить следующие действия:
- Конфисковать квартиру у хозяев.
- Продать ее на открытых торгах.
- Изъять из полученной в результате продажи суммы расходы на судебные издержки, на оплату работ по возврату жилью конфигурации согласно техническому паспорту.
- Остаток средств выдать бывшим владельцам.
Полученная на руки сумма будет значительно меньше рыночной стоимости квартиры.
Уголовная ответственность
Самовольные перепланировки жилых помещений уже привели к нескольким громким трагедиям:
- 2008 год, Казань. Произошло обрушение трех этажей многоквартирного дома.
- 2010 год, Красноярск. При изменении планировки административного здания произошло обрушение, погибло 3 человека.
- 2011 год, Ярославль. Вследствие неправильной перепланировки квартиры без разрешения обрушилась секция МКД, погибла женщина.
Это далеко не все случаи обрушения различных зданий в результате неправильно проведенных работ по переустройству. Если вы не потрудились согласовать с Жилищной инспекцией будущие изменения в плане квартиры, а вследствие этого имущество, здоровье и жизни других жильцов оказались под угрозой или уже пострадали – рискуете получить реальный тюремный срок.
В 2021 году ответственность за перепланировку без разрешения может быть существенно ужесточена. Уже одобрен во втором чтении целый ряд поправок к Жилищному кодексу РФ, задача которого – повысить степень контроля за переустройством квартир в МКД. По некоторым оценкам в Москве до 30% квартир уже перепланированы. Разрешения получили далеко не все владельцы недвижимости.
Законодатели хотят обязать суды рассматривать обращения органов жилищного надзора в ускоренном порядке. Такие иски могут быть поданы против владельцев квартир, не допускающих инспекторов к осмотру проведенной перепланировки. Судебный орган будет обязан вынести решение в течение 10-ти рабочих дней.
Дополнительные риски проведения несогласованной перепланировки
Не потрудившись получить разрешение на проведение работ по переустройству, граждане создают себе массу проблем. Конфигурация и характеристики квартиры отражаются в Техническом и Кадастровом паспорте. Перепланировав жилое помещение, собственники делают имеющиеся на руках документы недействительными. Хозяева затруднят себе действия по отношению к данной недвижимости:
- будет невозможно обменять, передать в дар или продать данную жилплощадь;
- жилье невозможно будет официально сдать в аренду;
- возникнут затруднения при оформлении прав наследования на квартиру;
- вы не сможете передать жилплощадь в банк в виде залога при получении кредита.
Виды работ
Строительные работы могут иметь различный уровень сложности, требовать от исполнителя профессиональных знаний и навыков. В связи с этим, а также с потенциальной опасностью, которую могут нести неправильно выполненные ремонтные работы, выделяют 3 типа сложности:
- Первый тип не требует согласования и уведомления государственных органов.
- Второй тип требует уведомления компетентных органов о произведенных работах.
- Третий тип требует специального согласования и уведомления о произведенных работах.
Не требуют согласования такие работы, как косметический ремонт. Эти работы не касаются структурного изменения конструкций, а также изменений в коммуникациях, газоснабжении, электроснабжении, водоснабжении.
Уведомить компетентные органы необходимо в случае проведения работ, которые были связаны с изменением ненесущих конструкций, и более масштабных изменений, но не связанных с увеличением площади помещений.
Обязательного уведомления и согласования с компетентными органами требуют следующие виды работ:
- Установка перегородок в домах, где есть деревянные перекрытия.
- Изменение местоположения санузлов.
- Установка и перенос в другое место сантехники и любого другого оборудования, для которого необходима дополнительная прокладка коммуникаций.
- Выполнение арок в несущих стенах.
- Установка электрических плит вместо газовых.
- Любое увеличение нагрузки на перекрытия.
- Дополнительная установка газового оборудования, требующая прокладки коммуникаций.
Нельзя узаконить
Для любой перепланировки, если она выполнена с соблюдением всех правил и технических норм, предусматривается возможность последующего ее узаконивания. Но законодательством установлены определенные виды работ, которые нельзя узаконить ни при каких обстоятельствах. На данные работы никогда не будет выдано разрешение:
- установка, подключение батарей и радиаторов от центрального отопления на лоджиях;
- совмещение жилой квартиры с балконом или лоджией;
- проведение теплых полов от центрального отопления;
- разрушение несущих конструкций помещения;
- совмещение жилой площади с помещением, выделенным для установки газового оборудования;
- создание ненормативных перегрузок для перекрытий и нарушение целостности здания;
- ухудшение внешнего и внутреннего вида жилого дома;
- засорение и перекрытие естественной вентиляции помещения.
Узаконить такие виды работы нельзя, поэтому при их наличии собственнику придется восстанавливать все в первоначальный вид
Это важно знать при совершении регистрационных сделок с имуществом
Что будет, если не заплатить
Какой размер штрафа за перепланировку необходимо будет уплатить конкретному собственнику? Только тот, который будет указан во врученной ему квитанции и копии протокола об административном нарушении.
Оплата производится по реквизитам организации, которая выписала эти документы. После оплаты собственник направляет корешок квитанции в организацию лично или по почте, в другом случае передает его через судебных приставов.
Несвоевременная оплата или отказ влечет за собой судебное разбирательство, в результате чего разрешается:
- на имущество должника накладывать арест, в том числе и на авто;
- устанавливать ограничение на выезд заграницу;
- замораживать счета должника;
- принудительно изымать сумму долга из зарплаты.
Обычно для уплаты штрафа дается 2 месяца.
Узаконивание перепланировки
Порядок, как узаконить перепланировку в квартире, достаточно простой, по потребует сбора документов и временным затрат.
Куда обращаться
Обращаться требуется в Жилищную инспекцию и БТИ. В БТИ создают новый проект жилого помещения, в котором отражаются все проведенные изменения. Сотрудник организации сам приходит к собственнику и составляет документ.
После получения проекта можно идти в жилищный орган, который и будет выносить решение. Если учреждение одобрит перепланировку, владельцу недвижимости выдадут новый кадастровый паспорт. С ним уже потребуется обратиться в отделение Росреестра для внесения изменений.
Если Жилищная инспекция откажет в узаконивании, собственник имеет право подать исковое заявление в суд, чтобы решение государственного органа оспорили. При этом принимать участие следует во всех заседаниях.
Положительное решение госорганов будет вынесено в том случае, если новая планировка жилой площади не нарушает положения законодательства, а именно:
- не ухудшает условия проживания иных жильцов;
- не влечет изменения условий эксплуатации дома;
- сохраняет общий доступ к инженерным системам;
- не нарушает пригодность помещения к проживанию;
- не приводит к ухудшению прочности и устойчивости несущих конструкций.
В других случаях решение жилой инспекции или судебного органа будет отрицательным.
Какие документы понадобятся
Для того, чтобы сделать изменения в квартире законными, не требуется собирать большое количество документов. Понадобится только следующее:
- Бумаги, устанавливающие право собственника на недвижимый объект.
- Технический паспорт, взятый в БТИ.
- Технический план.
Для узаконивания изменений планировки в судебном порядке потребуется больше бумаг. Пакет документации включает в себя следующее:
- Отрицательное решение жилищного органа.
- Технический паспорт недвижимого объекта.
- Бумаги, устанавливающие право владельца на квартиру.
- Квитанция, подтверждающая внесение государственной пошлины.
- Новый проект помещения.
Также можно предоставлять дополнительные документы, которые будут полезны для подтверждения требований собственника.
Сроки рассмотрения дела
Принимается решение в течение 1,5 месяца. После чего не позднее 3 дней госорган оповещает об итогах заявителю. Суд принимает решение непосредственно в зале заседания.
Расходы
При узаконивании перепланировка жилого или нежилого помещения владельцу придется понести некоторые расходы. В первую очередь они заключаются в погашении штрафной санкции. Помимо него траты могут быть следующими:
- Получение нового технического паспорта – от 500 рублей.
- Заказ нового кадастрового документа – от 1000 рублей.
- Получение разрешения от различных инстанций – от 500 рублей.
- Получение нового свидетельства о праве собственности – 1000 рублей.
- Подача искового заявления в суд – 1000 рублей.
Если граждан пожелает воспользоваться услугами юриста, то потребуется потратиться и на них.
