Апартаменты и квартира: в чём разница, плюсы и минусы, юридические тонкости

Недостатки апартаментов

► Нельзя прописаться

Так как апартаменты относятся к нежилому фонду, то, в отличие от квартиры, здесь нельзя прописаться. Как следствие могут возникнуть связанные с этим сложности: голосование на выборах по месту проживания, пользование детским садом, поликлиникой или запись ребенка в школу неподалеку от дома.

Если вы живете в апартаментах, но не являетесь собственником, то такое помещение вы не сможете приватизировать.

► Более высокие тарифы за коммунальные услуги

Жители апартаментов не имеют возможности заключать прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг.

По законодательству, для жилищного фонда – то есть квартир или частных домов – установлены более низкие тарифы за оплату коммунальных услуг. Владельцам апартаментов как объектов нежилого фонда обычно приходится больше платить за коммуналку.

Часто они думают об этом заранее и заботятся об обустройстве энергоэффективных технологий, таких, например, как утепление фасада, установка твердотопливных котлов и счетчиков и тому подобное.

Владельцы апартаментов платят более высокие тарифы за коммуналку / Фото: 24 канал

Владельцы апартаментов могут организовать ОСМД, не могут поменять управляющую компанию или ее руководителя. Дополнительные платежи, такие как налог на землю, где расположен дом и придомовая территория, возложены на каждого владельца апартаментов.

► Особенности инфраструктуры

Проектируя современные жилые комплексы, застройщики обязаны придерживаться нормативных требований к объектам инфраструктуры: предусмотреть паркоместа, благоустройство придомовой территории, школы, садики и тому подобное.

В отношении апартаментов таких норм не существует. Их часто обустраивают в складских или промышленных помещениях, которые располагаются на расстоянии от больниц, магазинов, отделений банков и подобных объектов.

Краткая сравнительная таблица

Вся вышеуказанная информация коротко представлена в таблице. Ознакомьтесь с ней, она даст упрощенное и, наверное, более понятное представление о разнице между квартирами и апартаментами.

Сравнительный параметр	Квартира	Апартаменты
назначение помещения	жилое	нежилое, коммерческое
законодательная защита	жильцов квартир защищают правила, прописанные в «Жилищном кодексе», осуществляется государственный контроль над всеми аспектами проживания	прямые законодательные пункты отсутствуют, в юридической практике нет определенности, недостаточно механизмов защиты собственника
регистрация	не ограниченная сроками, временная и постоянная	временная, с перерегистрацией раз в 5 лет
технические требования	соответствуют законодательству о жилых помещениях, определяются ГОСТ и СНиП	нестрогие
вопросы, касающиеся общего имущества и управления недвижимостью	собственники квартир решают вопросы совместно, вправе влиять на действия управляющей организации	возможно принятие решения без участия владельцев и переход власти к мажоритарному собственнику апартаментов, управляющая организация определяется застройщиком
отношения с соседями	соблюдение правил общественного порядка и закона о тишине	этот пункт никак законодательно не регулируется
имущественный налог	0,1 %	0,5 или 2 %
поддержка от государства	ипотека на льготных условиях по семейной программе после рождения второго и третьего ребенка, использование материнского капитала	нет
налоговые вычеты	+	–
капитальный ремонт	жильцы делают взносы, возможно расходование фондовых средств	за средства владельцев помещений
долговые обязательства	невозможно изъятие квартиры в счет долга, владелец защищен законом	возможен отъем апартаментов в счет погашения задолженности
инфраструктура	возводится по согласованию администрации с застройщиком с учетом социальных требований, работа производится за государственные средства или за счет строительной компании	небольшие инфраструктурные объекты могут быть возведены по желанию и возможностям застройщика, но обычно не предусматриваются
коммунальные платежи	тарификация контролируется государством	тарифы определяются управляющей организацией, применяются непредсказуемые коммерческие ставки

Часть вторая. Европа

До сих пор речь шла о реалиях нашей страны. А как за границей? Например, чем отличаются апартаменты от квартиры в Испании, куда всё чаще в последнее время устремляются взоры и деньги российских инвесторов?

Испания: основная разница – в наличии огороженной придомовой территории

В Испании основных типов недвижимости четыре:

• Студии, получающие последнее время популярность и в России. Это небольшие по площади бюджетные квартиры без перегородок, где единственная комната совмещена с кухней (только ванная имеет отдельные стены). Россияне приобретают «студио» в основном для отпускного отдыха, а в остальное время сдают в аренду туристам. Стоимость колеблется от 20 до 60 тысяч евро; сдавать можно от 150 евро в неделю.
• Атико, или пентхаус, – квартира на верхнем этаже дома, обычно с солярием на крыше и видом на море. Тоже скорее курортный вариант, но гораздо более дорогой – стоит по 200 тысяч евро и больше.
• Квартиры. От наших ничем принципиально не отличаются. Много скромнее и дешевле пентхаусов. Даже в курортных местах можно купить за 50 — 60 тысяч евро.
• Наконец, апартаменты. Главная разница с квартирами – в том, что жилой комплекс имеет свою огороженную территорию с общими для всех жильцов дома зелёной зоной (то есть газонами, лужайками, деревьями), детской и/или спортивной площадкой, парковкой, зоной отдыха и бассейном.

Оплата коммунальных услуг за апартаменты несколько выше, чем за квартиру. Но сумма за содержание коллективной территории не столь уж высока – приблизительно 200 – 700 евро (не в месяц, а в год!). Для сравнения: постоянные ежемесячные расходы на коммуналку варьируются в зависимости от многих факторов где-то от 60 до 120 евро.

Арендовать апартаменты вблизи от морского побережья можно начиная от 250 евро в неделю. Цены на покупку сопоставимы со стоимостью квартиры и тоже зависят от множества качественных характеристик недвижимости. Например, апартаменты прямо у моря могут стоить почти на треть дороже, чем похожие в десятке минут пешего хода от пляжа.

В целом за время кризиса цены на жилую недвижимость в Испании снизились на 25 – 40 процентов. К тому же куда более, чем в России, доступна ипотека. Для покупки, кроме денег, достаточно заграничного паспорта. Сделка оформляется у нотариуса, после чего приобретатель сразу объявляется собственником. А в сентябре 2013 года в стране приняли закон, по которому любой иностранный гражданин, купив недвижимость на сумму не менее чем 500 тысяч евро, имеет право получить вид на жительство.

Впрочем, новый закон лишь несколько упрощает эту процедуру. Однако оформить его по-прежнему можно после приобретения даже недорогой студии или просто арендовав любую недвижимость. Правда, есть ценз на постоянные доходы претендента на получение ВНЖ.

Болгария: ситуация аналогична

Ещё одна европейская «курортная» страна, которую наши соотечественники активно осваивают на предмет покупки жилой собственности. А чем отличаются апартаменты от квартиры в Болгарии?

Болгарские апартаменты представляют собой минимум двухкомнатную квартиру со всеми удобствами, компактной мебелью и встроенной бытовой техникой. Целиком подготовленные к въезду арендатора или владельца апартаменты находятся в жилом гостиничном комплексе (апарт-отеле), обычно построенном поближе к морю, и предлагают услуги:

• специализированной охраны,
• ресепшн,
• паркинга,
• спа-центра и салона красоты,
• тренажёрного зала, фитнес-центра, бассейна,
• детской площадки и зоны отдыха.

Среди предлагаемых к продаже апартаментов можно встретить и скромные студии, и большие помещения с двумя, а то и тремя спальнями, а также квартиры в нескольких уровнях.

Как видим, апартаменты в России и на курортах Европы, что называется, – две большие разницы. И по степени комфорта, и по ценам, и по соотношению стоимости относительно квартир. Москва «переплюнула» и Болгарию, и даже Испанию. Ещё бы по уровню жизни до последней дорасти!..

Правовой статус «апартаментов»

На рынке недвижимости апартаменты обычно продаются в качестве жилых площадей. Чтобы точно определить, что называется жилой площадью, достаточно обратиться к Жилищному Кодексу РФ. В ст. 16 ЖК РФ сказано, что к жилым помещениям относятся:

• квартиры и части квартир;
• дома и части домов;
• комнаты.

Юридическое отличие апартаментов от квартиры заключается в том, что с правовой точки зрения они к жилым помещениям не относятся. Жилым помещением признаётся недвижимость, пригодная для постоянного проживания в соответствии со всеми нормами СанПина, то есть, в нём должны быть:

• естественное и искусственное освещение;
• естественная вентиляция;
• дома свыше 5-ти этажей должны быть оснащены лифтами;
• оборудовано место для приготовления пищи и пр.

В них обычно имеются все условия для проживания, однако, к жилым помещениям они всё-таки не относятся. Чтобы разобраться, чем отличаются апартаменты от обычной квартиры, необходимо обратиться к истории появления этого понятия.

Отличительные особенности

Различий между апартаментами и квартирой очень много. Их квалифицируют по категориям.

Юридические моменты

Основное отличие этих двух объектов недвижимости заключается в юридической стороне.

Апартаменты относятся к нежилому фонду. Они могут находится в помещениях торговых центров, офисных зданиях.

Квартиры относятся к жилому фонду на рынке недвижимости. Но эти два понятия объединяются тем, что в них можно проживать на постоянной основе.

Понятие квартира четко прописано в законе. При ее строительстве застройщики должны соблюдать все строительные нормы. Именно по этой причине чаще всего отдается предпочтение строительству апартаментов. К ним предъявляется меньше требований, соответственно, снижается себестоимость. Есть только одно требование, минимальная площадь помещения должна составлять не менее 40 квадратных метров.

Существенное отличие заключается в прописке. В апартаментах нельзя прописаться постоянно. Это связано с тем, что этот вид недвижимого имущества не признан жилым. Регистрацию можно оформить только на временный период, максимально на пять лет. Такая регистрация доставляет владельцу определенные трудности. У собственника такой недвижимости могут возникнуть проблемы с трудоустройством, получением социальных выплат.

Кроме того, оформить даже временную регистрацию можно в апартаментах, которые входят в состав гостиничных комплексов и отелей. Перед тем как купить такое жилье, необходимо уточнить у заказчика статус объекта.

Отличается и правовой аспект владения правом собственности на общее имущество. Хозяева квартир в многоквартирных домах могут пользоваться общим имуществом в долевой собственности наравне со всеми жильцами. К местам общего пользования относятся чердаки, подвалы. Они могут выступать против нежелательного использования этих мест другими лицами.

Владельцы апартаментов не обладают правом долевой собственности в комплексе. Если гражданин захочет сделать совмещенный тамбур, ему потребуется выкупить или взять в аренду необходимую территорию у собственника комплекса.

Если владелец недвижимости становится должником, у него не могут изъять единственное жилое помещение, находящееся в его собственности. Исключением в данном случае является недвижимость, которая была приобретена по ипотеке. Но апартаменты жилыми помещения не признаются, поэтому при возникновении проблем с судебными приставами, гражданин может быть выселен из них.

Ценовая политика

Владельцы апартаментов сталкиваются с большими расходами на коммунальные услуги. Их стоимость рассчитывается по тарифам, установленным для нежилых помещений.

Но они существенно экономят при покупке недвижимости. Апартаменты стоят дешевле, чем квартиры. Именно по этой причине они пользуются большим спросом. Низкая цена связана с тем, что застройщики могут сэкономить при строительстве, так как строительные нормы и санитарные требования к нежилым помещениям ниже, чем к жилым. Разница в стоимости может составлять до 30%.

Налоговые выплаты на апартаменты намного выше, чем на квартиры. Налог на имущество физических лиц на квартиры рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Площадь квартиры перемножается на кадастровую стоимость квадратного метра и на налоговую ставку. Ставка налога на жилые помещения устанавливается в каждом регионе отдельно. Например, в Москве она составляет 0,1%.

Владельцы недвижимости в виде апартаментов тоже должны платить налог на имущество. Но расчет налоговой ставки совсем другой. Кадастровая стоимость таких объектов ниже, а вот налоговая ставка выше. Минимальный размер ставки составляет 0,5%, в некоторых регионах он может достигать 2%.

Граждане, покупающие квартиры, имеют право получать налоговые вычеты и льготы. Этого лишены владельцы апартаментов. Такие вычеты и льготы не распространяются на нежилые помещения.

Технические отличия

Отличаются апартаменты от квартир способом застройки.

При возведении жилых домов должны учитываться все санитарные и строительные нормы. К апартаментам требования намного ниже. Например, нормы по инсоляции не распространяются совсем.

Объекты различны и в плане инфраструктуры и подъездных путей. При строительстве жилого дома в зоне застройки должны быть объекты инфраструктуры, магазины, школы, детские сады. Строительство апартаментов этих требований не касается.

В обязанности застройщиков жилых комплексов входит строительство подъездных дорог и благоустройство территории. Строители комплекса апартаментов не несут ответственности за организацию подъездов.

Апартаменты и квартира: в чем разница и сходство?

Между апартаментами и квартирой есть только одно ключевое сходство: это недвижимость, в которой можно жить. Также и апартаменты, и квартиру, как и любую другую недвижимость в принципе, можно сдавать в аренду. Все остальное — отличия и довольно существенные. Давайте их рассмотрим.

Отличие 1. Жилой и нежилой фонд. Главное отличие между апартаментами и квартирой заключается в том, что апартаменты оформлены как недвижимость нежилого фонда (так же, как магазины, офисы, складские помещения и т.д.), а квартиры — как жилой фонд. Все остальные отличия вытекают из этого.

Отличие 2. Невозможность регистрации. В апартаментах человек не может зарегистрироваться, получить прописку, а в квартире может. Отсюда много различных сложностей, рассмотрим их далее.

Отличие 3. Тарифы на ЖКХ. Тарифы на ЖКХ для апартаментов рассчитываются как для нежилой недвижимости, а там они всегда существенно выше, чем для жилой. Разница в цене иногда бывает в несколько раз. Поэтому если проживать в апартаментах, затраты на коммунальные услуги будут намного выше.

Отличие 4. Сложности из-за отсутствия регистрации. Если у человека нет никакой другой недвижимости кроме апартаментов, и он нигде не зарегистрирован, то у него возникнет множество проблем: он не сможет получить ИНН, открыть счет в банке, устроиться на работу, получить полис ОМС, и т.д.

Даже если у него есть регистрация в квартире или доме по другому адресу, а фактически он проживает в апартаментах, сложностей тоже будет немало: невозможность воспользоваться бесплатной медицинской помощью по месту проживания, устроить ребенка в детский сад, и т.д.

Отличие 5. Разница в инфраструктуре. Когда строится квартал жилой недвижимости, застройщик, как правило, обязуется построить там необходимые социальные объекты (школу, детский сад и т.д.). Для апартаментов такого требования нет, поэтому кварталы из апартаментов могут не быть обеспечены всей необходимой инфраструктурой, в т.ч. даже качественными подъездными дорогами. Также на апартаменты действуют меньшие нормы по плотности застройки.

Отличие 6. Защита дольщиков. При покупке недвижимости на первичном рынке законодательство в той или иной степени защищает покупателей жилой недвижимости (например, от риска банкротства застройщика, замораживания стройки и т.д.), а вот покупатели нежилой недвижимости, к которой относятся и апартаменты, защищены куда слабее, или вообще не защищены, все эти риски они принимают на себя.

Отличие 7. Налогообложение. Покупка и продажа жилой и нежилой недвижимости облагаются налогами и сборами по разным ставкам. Кроме того, ставки налога на недвижимость, который платят владельцы на протяжении всего времени владения, тоже разные. Для апартаментов эти ставки выше, поэтому текущие затраты у их владельцев будут выше и по этому критерию отличия.

Отличие 8. Цена. И, наконец, хоть одно приятное отличие апартаментов от квартир — это их цена. Поскольку требования к постройке нежилых помещений проще, затраты застройщика ниже, то и стоит такая недвижимость существенно дешевле в сравнении с квартирами. К примеру, в одном и том же районе апартаменты и квартира одинаковой площади могут иметь стоимость, отличающуюся в 2 раза: квартира будет дороже, апартаменты дешевле.

Теперь вы имеете более четкое представление о том, в чем разница между апартаментами и квартирой. Исходя из вышеперечисленных отличий, я хочу сделать вывод:

Тем не менее, это только мое субъективное мнение, а вы можете делать свои выводы сами. Главное, хорошо понимать, чем отличаются апартаменты от квартиры, что я доступно объяснил вам в этой статье.

В последующих публикациях я буду подробнее рассматривать покупку апартаментов как инвестиционного актива. Оставайтесь с нами и следите за обновлениями. До новых встреч на Финансовом гении!

Оценить:

Что такое апартаменты? В чем их отличие от обычной квартиры?

Внешне и то и другое – городское жилье. То есть помещения, физически предназначенные для проживания в них людей. Физически, но не юридически! Визуально бывает сложно отличить обычный жилой дом с квартирами от здания с апартаментами. На этом их сходство заканчивается, и начинаются отличия.

Апартаменты как вид помещений для проживания характерен только для крупных городов, в которых и без того ведется активное строительство. В таких городах, как правило, застройка территорий довольно плотная (особенно, ближе к центру), и возводить там новые жилые кварталы не всегда представляется возможным. Дефицит земли и градостроительные ограничения не позволяют строить в этих местах многоквартирные жилые дома. А расчистить под жилье, например, бывшую городскую промзону (снос капитальных строений, перенос коммуникаций, изменение статуса земельного участка) – слишком дорогое удовольствие.

Но Девелоперы нашли выход. Они стали строить на этих участках нежилые комплексы, и продавать их как жилые. Либо перепрофилировать существующие административные и промышленные здания, и делать их пригодными для жизни. То есть юридически (по документам) здание относится к коммерческой (нежилой) недвижимости, а фактически помещения в нем предназначены для проживания. И закон такое совмещение допускает.

Популярность апартаментов как вида жилья объясняется их относительно низкой стоимостью. Относительно такого же класса квартир. А почему апартаменты дешевле квартир? Объясняется это просто – их строительство обходится значительно дешевле самому Девелоперу. Почему?

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Потому что нормы строительства жилья НЕ распространяются на коммерческую недвижимость (в т. ч. на апартаменты). Это значит, что можно не соблюдать современные требования к жилью, например, по звукоизоляции, по теплоизоляции, по вентиляции, пожаробезопасности, инсоляции (уровню естественного освещения), по удаленности от магистралей и промышленных объектов, и т.п. Более того, Девелопер НЕ обязан обеспечивать здания с апартаментами сопутствующей жилью социальной инфраструктурой. То есть ему не нужно строить школ, детских садов, поликлиник, можно не заботиться об уличном освещении, о парковочных местах, о детских площадках, озеленении и т.д. Нет нужды менять вид разрешенного использо вание земельного участка – под цели жилищного строительства.

Все это сильно снижает затраты Девелопера на реализацию проекта с апартаментами, а потому дает ему возможность продавать их значительно дешевле квартир.

Несмотря на этот непривычный формат жилья, для многих покупателей определяющим фактором является цена. А технические характеристики (звуко- и теплоизоляция, вентиляция и т.п.) могут их вполне устраивать в состоянии как есть. Объекты «социалки» тоже могут не иметь решающего значения. А отдельные преимущества апартаментов (о них – ниже) могут перевешивать их «нежилой статус».

В Москве, например, доля апартаментов составляет около четверти от общего объема продаж жилья (статистика за 2016 год – здесь). Большое количество помещений такого формата сосредоточено в ММДЦ «Москва-Сити» и в ряде офисно-деловых и гостиничных комплексов по всей столице.

Правда, Москва – это не отражение ситуации по всей России. Москва – это финансовый и административный центр, это сосредоточение капиталов и самой дорогой недвижимости, это тусовка звезд шоу-бизнеса и обитателей журнала Forbes. Поэтому и спрос на недвижимость в Москве специфический. Мы же рассматриваем выбор между квартирой и апартаментами с позиции рядового гражданина, не владеющего заводами, газетами и пароходами.

С чего начать покупку квартиры? С первого шага ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Как оформить продажу апартаментов?

В свидетельстве или кадастровом паспорте на землю, помимо назначения указывается и вид разрешённого использования земли. Если в свидетельстве прописано, что земля предназначена для строительства офисных зданий, то апартаменты, построенные на участке, расцениваются как нежилое помещение, предназначенное для ведения коммерческой деятельности.

Если в свидетельстве на землю сказано, что разрешённое использование участка – строительство гостиничных комплексов, отелей или домов отдыха, то апартаменты формально приравниваются к жилым помещениям, пригодным для временного проживания.

Сделка купли-продажи осуществляется по тем же правилам, что и купля-продажа жилой квартиры. В этом плане нет отличий.

Для совершения сделки собственник должен предоставить:

• свидетельство государственной регистрации права на апарты;
• правоустанавливающие документы – договор купли-продажи, договор дарения, договор участия в долевом строительстве или иные документы, подтверждающие права настоящего собственника;
• техническая документация (кадастровый паспорт, технический план, документы БТИ);
• паспорт собственника;
• согласие супруга на продажу апартаментов.

Покупку можно оформить в ипотеку. Многие современные строительные компании сотрудничают с банками, и объекты этих застройщиков уже одобрены этими банками. Покупателю останется только провести оценку понравившихся апартаментов в оценочной компании.

После составления договора купли-продажи или подписания кредитного договора в банке, продавцу и покупателю необходимо обратиться в регистрационный центр или в МФЦ. Сотрудники центров принимают подписанные договоры для регистрации права. Только после того, как покупатель получит свидетельство о регистрации, он может считаться собственником.

Совет! Многофункциональные центры – посредники между сторонами сделки и регистрационным центром. Только поэтому время регистрации права через МФЦ будет продолжительнее, чем при обращении напрямую в регистрационный центр. Регистрационный центр регистрирует право на недвижимость за 10 дней, в МФЦ получить свидетельство можно будет через 12-14 дней.

Если вам нужна консультация, вам поможет наш жилищный юрист.

Виде:

Какая разница между апартаментами и квартирой

Основное принципиальное отличие двух видов помещений заключается в том, для чего они предназначены. С юридической точки зрения квартира относится к жилым помещениям, а апартаменты – нет, при этом никто не запрещает создавать условиях для проживания в них.

Существуют также другие различия в этих понятиях:

1. Возможность регистрации. Так, собственник и другие члены его семьи могут прописаться в квартире по определенному адресу. Согласно последним изменениям в законодательстве, допустима временная прописка на 90 дней в апартаментах, но возможности зарегистрироваться на постоянной основе нет.

2. Тарифы на услуги ЖКХ. Поскольку апартаменты являются нежилым фондом, то и тарифы на коммунальные рассчитываются по другой схеме, что делает их значительно выше, чем коммунальные платежи в квартире. В процентном соотношении в среднем это + 27% на электричество, +25% на тепло и +10% на воду.
3. Прилегающая инфраструктура, когда речь идет об апартаментах, не должна отвечать никаким особым требованиям. Потому не следует рассчитывать на наличие школ, садов, магазинов рядом. Также не предполагается создание удобного подъезда к таким объектам недвижимости или наличие соседей, ими могут быть офисные помещения.

4. Налоговый сбор. При покупке и продаже апартаментов он значительно выше, чем налоги на квартиру.

5. Защита покупки на первичном рынке. Законодательство обеспечивает такой вид поддержки для покупателей жилого фонда, но ничего не гарантирует тем, кто вложился в строительство нежилого. Соответственно покупка нежилого помещения в новострое, который еще не сдан, остается на страх и риск покупателя.
6. Площадь. В законодательных актах нет ограничений по площади для квартир, но когда речь идет об апартаментах, то она должна составлять не менее 40 квадратов.
7. Рыночная стоимость. Поскольку затраты на постройку апартаментов ниже, то их цена будет существенно отличаться от цены за квартиру такой же площади.