2020
Минстрой РФ утвердил концепцию умных городов
В конце декабря 2020 года Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ утвердило концепцию умных городов. Как отметили в ведомстве, документ способствует формированию единого понятийного пространства через закрепление ключевых терминов, объясняет основные преимущества умного города для жителей, бизнеса и государства, а также помогает определить последовательность этапов цифровизации.
Проект «Умный город» к концу декабря 2020 года реализуется в 209 городах России. Концепция должна стать общим документом, с которым можно сверяться при развитии программ цифровизации и внедрении технологий в различные сферы городского хозяйства. Среди основных принципов концепции выделяется ориентация города на потребности человека, повышение доступности сервисов и услуг и приоритет долгосрочных решений при выборе стратегии.
Минстрой РФ утвердил концепцию умных городов
Документ обращает внимание на необходимость взаимосвязи мероприятий нацпроектов и федеральных программ. Он подготовлен с учетом международного опыта, текущих вызовов и актуальных трендов, говорится в сообщении Минстроя.
По словам замглавы Минстроя России Максима Егорова, органам местного самоуправления необходима помощь с приоритизацией этапов внедрения технологий
Документ как раз решает эти задачи, объясняет архитектуру умных городов и наглядно показывает, какие проблемы жителей и бизнеса могут быть решены.
По словам замглавы Минстроя России Максима Егорова, органам местного самоуправления необходима помощь с приоритизацией этапов внедрения технологий. Документ как раз решает эти задачи, объясняет архитектуру умных городов и наглядно показывает, какие проблемы жителей и бизнеса могут быть решены.
| Каждый из участников ведомственного проекта уже реализует мероприятия в соответствии с принципами проекта «Умный город», все они ориентируются в своих действиях на жителей, стараются внедрять наилучшие доступные технологии, и постоянно повышают качество управления, комфортность сервисов и услуг. В концепции мы закрепили эти принципы, а также направления, по которым развиваются умные города, — отметил Егоров. |
Минстрой представил правила предоставления регионам субсидии на «Умный город»
В конце апреля 2020 года Минстрой РФ представил правила предоставления регионам субсидии на «Умный город». Соответствующий проект постановления правительства РФ — «Об утверждении правил предоставления средств государственной поддержки из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации для поощрения победителей конкурса лучших проектов по преобразованию приоритетных отраслей экономики и социальной сферы на основе внедрения в городское хозяйство отечественных продуктов, сервисов и платформенных решений, созданных на базе цифровых технологий» — опубликован на федеральном портале проектов нормативных правовых актов.
В Минстрое сообщили о необходимости оказания адресной финансовой поддержки лучшим проектам умных городов на конкурсной основе. Победители получат господдержку в целях реализации проектов по преобразованию приоритетных отраслей экономики и социальной сферы на основе внедрения в городское хозяйство отечественных продуктов, сервисов и платформенных решений, созданных на базе цифровых технологий.
В Минстрое отмечают, что внедрение решений умного города требует от региональных и муниципальных органов власти значительных организационных и финансовых затрат при высоком уровне технологических рисков
Предполагается, что деньги будут выделяться на будущие проекты, которые ещё не реализованы, либо будут компенсироваться проекты, которые уже реализованы с 1 января того года, когда проходит конкурс.
Федеральную комиссию, которая будет определять лучшие проекты, предлагается сформировать с участием представителей федеральных органов исполнительной власти, отдельных экспертов по вопросам цифровизации городского хозяйства.
На Минстрой будет возложен контроль целевого использования средств и принятие мер ответственности при выявлении нарушений, вплоть до возврата полученных средств.
Ведомство также сообщило о необходимости создать методологические и организационные основы для формирования экосистемы «Умного города», включая проведение оценки IQ» для городов и внедрение тиражируемых технологий цифровизации городского хозяйства с использованием ресурса «Банк решений умного города».
Преимущества и возможные риски долевого строительства
С началом действия упомянутого закона 214-ФЗ долевое участие в строительстве стало одним из приоритетных способов финансирования нового жилья. Поскольку закон защищает права дольщиков, а стоимость недвижимости при долевом участии ниже, чем для готового жилья, этот инструмент выбирают многие семьи.
Долевое строительство, если оно ведется в соответствии с 214-ФЗ, имеет ряд преимуществ:
Минимизация рисков двойной продажи одного и того же объекта. Закон требует регистрировать каждый договор в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). В Росреестре не может быть зарегистрировано более одного договора на каждый объект; более того, по факту сдачи объекта и подписания соответствующего акта квартира переходит в собственность дольщика. Жесткие требования к застройщику: закон требует обязательного согласования строительства во всех необходимых инстанциях, поэтому по окончании строительства, если есть технические нарушения, до их устранения дом не будет введен в эксплуатацию. Права сторон договора долевого участия защищены на случай его расторжения. При этом дольщику будут возвращены все внесенные им средства, а если расторжение связано с невыполнением застройщиком своих обязанностей – с него может быть взыскана неустойка
Важно понимать, что договор может быть расторгнут и по вине дольщика, например, если он не внес своевременно соответствующие платежи. Закон дает право дольщику при определенных условиях (несколько раз в год) допускать несвоевременную уплату своих платежей, с уплатой определенных штрафных санкций. Если же застройщик просрочит сдачу объекта, на него будет наложен крупный штраф
Если же застройщик просрочит сдачу объекта, на него будет наложен крупный штраф
Даже если он уведомит заранее дольщиков о переносе срока сдачи объекта, он будет оплачивать неустойку. При расторжении договора по вине застройщика, он оплачивает дольщику (физическому лицу) проценты за пользование деньгами – 1/150 часть ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования (составляющей 7,25% годовых). Согласно закону застройщик не имеет права изменить планировку квартиры и ее стоимость (за исключением чрезвычайных обстоятельств). Стоимость квартиры может измениться в меньшую сторону, если ее площадь окажется меньше, чем указано в договоре.
В целом, закон 214-ФЗ дает много преимуществ дольщикам, защищает их вложения и требует от застройщика строго следовать условиям договора.
При этом не стоит забывать про некоторые минусы долевого строительства:
все перечисленные гарантии действуют только при условии, что заключается договор долевого участия в соответствии с законом. На договора инвестирования, предварительные договора, вексельные и прочие схемы гарантии 214-ФЗ не распространяются; дольщик тоже имеет обязанности, основная из которых – придерживаться графика оплаты и не допускать просрочек на срок более двух месяцев
Также дольщик не может без достаточных оснований отказаться от договора; при банкротстве застройщика возврат внесенных средств возможен, но потребует затрат времени и сил;
нет единой формы типового договора долевого участия, поэтому важно очень внимательно ознакомиться с проектом договора, предлагаемым застройщиком. Для минимизации возможных рисков нужно проверять условия договора долевого участия, удостовериться, что он соответствует всем требованиям закона. Для минимизации возможных рисков нужно проверять условия договора долевого участия, удостовериться, что он соответствует всем требованиям закона
Для минимизации возможных рисков нужно проверять условия договора долевого участия, удостовериться, что он соответствует всем требованиям закона.
Несмотря на серьезные законодательные гарантии, проблема обманутых дольщиков существует и сейчас. Основная причина невыполнения условий договора застройщиками – финансовые проблемы. Сюда относят рост цен на стройматериалы из-за роста курса доллара, сложности с получением банковских кредитов на продолжение стройки, сложности с вводом домов в эксплуатацию. По официальным данным, на 1 квартал 2018 года в реестре обманутых дольщиков числятся до 30 тысяч человек, а по другим данным их число доходит до 40 тысяч; число проблемных объектов превышает 800.
Как проходит процедура при банкротстве застройщика
При банкротстве компании, замена прежнего застройщика на другую финансово устойчивую компанию с хорошей репутацией является одним из возможных способов завершения строительства объекта. В этом случае процедура происходит в рамках 127 ФЗ о банкротстве. Правопреемником прежнего застройщика может быть только юр лицо, отвечающее требованиям 214 ФЗ.
Новая компания, которая решила приобрести имущество, а вместе с ним права и обязательства обанкротившегося застройщика, должна подать заявление в Арбитражный суд, в котором открыто дело о банкротстве застройщика. При удовлетворении требования, приобретатель обязан исполнить обязательства прежнего девелопера перед дольщиками. При этом переход долга на нового застройщика происходит в силу закона, поэтому не требуется уведомлять дольщиков, а также получать на это их согласие. Законодатель также ограничил дольщиков в выставлении требований к новой строительной компании. Инвестор имеет право требовать только передачу жилья, но не может предъявлять к ней какие-либо другие претензии.
Если в рамках банкротного дела ни одна строительная компания, соответствующая условиям предъявляемым законодательством, не обратилась в Арбитраж с заявлением о правопреемстве, в процедуре по привлечению нового застройщика задействуется административный ресурс. Многие моменты данного процесса регламентируются нормативными актами, издаваемыми местными властями конкретного субъекта Федерации. Например, в Московской области защита пострадавших дольщиков регулируется законом 84/2010-ОЗ.
Органы местного самоуправления оказывают юридическую и иную помощь пострадавшим гражданам, заносят их в специальный реестр обманутых дольщиков, дающий право получать государственную поддержку, подыскивают новую строительную компанию, которая возьмется достраивать проблемный объект, определяют для нового застройщика более лояльные условия, способствующие скорейшему завершению стройки.
Квартирный вопрос
Владимир Путин также потребовал от Генпрокуратуры окончательно разобраться с правами обманутых дольщиков и контролировать ситуацию с долгостроями. При этом он призвал отслеживать правоприменительную практику, чтобы «недобросовестные застройщики, а то и откровенные жулики просто, не отыскали какие-либо юридические лазейки для обмана людей».
В России сейчас насчитывается около 185 тыс. обманутых дольщиков, напомнил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Кабмин уже провел реформу долевого строительства, которая снизила риски и обеспечила гарантии покупателям жилья. Тем не менее полный переход на систему эскроу-счетов произойдет только через год, а сейчас необходимо ликвидировать последствия прошлых лет, заметил он. — И если в Москве и Подмосковье работа ведется эффективно, то деятельность в этом направлении в регионах оставляет желать лучшего. Один из вариантов решения проблемы — докапитализация Фонда защиты прав дольщиков и пристальный контроль за расходованием его средств, — считает он.
Фото: ТАСС/Артем Геодакян На сегодня доля площадей, возводимых с использованием счетов эскроу, выросла до 56%. В перспективе ближайших трех лет этот показатель составит 95%, рассказали «Известиям» в Фонде защиты прав дольщиков. Фонд мониторит новостройки. Так, объекты, формально не включенные в единый реестр проблемных, но обладающие рядом негативных критериев (возбуждены дела о банкротстве застройщика, нарушаются сроки завершения), включаются фондом в отдельный реестр для углубленного анализа и проработки с регионом, отметили в организации. По мнению депутата Госдумы Александра Якубовского, сейчас утверждены все законодательные механизмы для восстановления нарушенных прав дольщиков. — Однако мы сталкиваемся с тем, что в ряде регионов остаются объекты, ответственность за восстановление которых лежит либо на органах исполнительной власти, либо восстановлению прав граждан мешают споры хозяйствующих субъектов, зачастую аффилированных с недобросовестными застройщиками. И здесь обойтись без помощи органов прокуратуры невозможно, — уверен парламентарий.
Генпрокурор Игорь Краснов поручил коллегам проконтролировать завершение строительства долгостроев. Кроме того, он призвал принять личное участие в решении проблем переселения из ветхого и аварийного жилья. — Люди живут в неподобающих условиях: с дырявыми крышами, без тепла, без воды. Поставьте себя на их место. Убежден, что ваше реагирование станет более острым, — заявил он.
Фото: ТАСС/Сергей Мальгавко Кроме этого Игорь Краснов указал на необходимость активизации надзора за исполнением законодательства об охране труда. Он также рассказал о том, что в 2020 году прокуроры выявили свыше 280 тыс. нарушений закона в сфере охраны окружающей среды и природопользования.
Песков предупредил о последствиях на фоне напряженности в Донбассе
Затронул глава ведомства и нарушения при выплате стимулирующих надбавок медикам, а также заработных плат. В целом мерами прокурорского реагирования защищены права 420 тыс. граждан, им возвращено почти 24 млрд рублей долгов. Также Игорь Краснов напомнил о совершенствовании контроля в сфере усыновления детей иностранными гражданами и о планах правительства по разработке мер по предоставлению дополнительной социальной поддержки детям-сиротам.
Ограничения нецелевого бизнеса
Не секрет, что многие застройщики, работающие на территории России, кроме строительства жилья, занимаются и другими видами бизнеса. В частности, они оказывают агентские и транспортные услуги, сдают в аренду помещения, продают товарно-материальные ценности, а иногда и занимаются инвестиционной деятельностью. Из-за этого компании активно банкротятся, а граждане остаются без денег и жилья.
Законодатель решил изменить ситуацию и запретил застройщикам заниматься другими видами бизнеса. Так, компании, которые занимаются возведением многоэтажных домов, не имеют право брать кредиты на цели, не связанные со строительством. Также теперь они не смогут использовать имущество, чтобы исполнить как свои обязательства (не связанные со строительством напрямую), так и обязательства третьих лиц.
Кроме того, застройщики лишатся права выпускать и выдавать облигации и ценные бумаги. Хотя это ограничение не распространяется на эмиссию собственных акций, поскольку многие застройщики имеют организационно-правовую форму акционерных обществ. Но они не смогут покупать акции и другие ценные бумаги третьих лиц.
Согласно новому закону, девелоперы не смогут быть займодателями, выдавать займы и ссуды. Также застройщикам запрещается создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в их капиталах своими средствами или имуществом. Можно сказать даже больше, законодатель строго запретил застройщику в рамках одного разрешения на строительство совершать сделки, не имеющие отношения к строительству самого объекта и привлечению средств дольщиков.
И наконец, в законе отмечено, что если какое-либо лицо заключит соглашение с девелопером, нарушающее вышеуказанные предписания, сделка будет признана недействительной в судебном порядке. Решение будет вынесено на основании того, что в названии строительной компании содержится словосочетание «специализированный застройщик». Как считают законодатели, это однозначно доказывает тот факт, что контрагент строительной компании знал о законодательных ограничениях для партнера.
Как изменилась схема приемки квартир?
Временным порядком предусмотрена
возможность по соглашению сторон изменить срок передачи квартиры. Также
застройщик может уведомить дольщика о готовности передать квартиру не только
письмом (с уведомлением или под расписку), но и электронным документом (с
усиленной электронной подписью) по электронной почте, указанной в договоре
долевого участия.
После получения такого
уведомления дольщику дается семь дней (если в договоре не оговорен другой срок),
чтобы подтвердить желание принять квартиру, например, договориться с
застройщиком о дне приемки. Если этого не сделать, то через месяц (ранее этот
срок составлял два месяца) застройщик сможет подписать односторонний акт, то
есть передать квартиру гражданину без его участия. То есть уклоняться от осмотра
и приемки квартиры нельзя, но также надо проследить, чтобы застройщик не назначил
дату приемки за пределами двух месяцев.
Когда можно не
подписывать акт приема-передачи?
Согласно временному порядку,
дольщик обязан подписать акт, если в квартире нет существенных нарушений, препятствующих
нормальной эксплуатации квартиры. Все остальные недостатки необходимо указать в
передаточном акте (или смотровом листе) – их девелопер должен бесплатно устранить
за два месяца.
Отказаться от подписания акта
можно только при наличии существенных нарушений требований к качеству жилья,
когда квартира непригодна для проживания, и которые нельзя устранить без
несоразмерных финансовых и временных затрат. В этом случае дольщик может потребовать
устранения недоделок (на это также дается 60 дней) или возврата денег с
процентами. Также гражданин должен предоставить представителям застройщика
доступ в квартиру. Если девелопер отказывается или нарушает сроки, тогда
дольщик может обратиться в суд. Хотя он также может потребовать возмещения
расходов на самостоятельное устранение дефектов или уменьшения суммы договора на
эту сумму. Если это требование компания не выполнит через 10 дней, то остается
только судебное разбирательство.
Важно! При наличии существенных недостатков перед подписанием акта приема-передачи необходимо составить акт осмотра с привлечением
эксперта – специалиста по организации архитектурно-строительного проектирования
или строительства, который числится в соответствующем национальном реестре. При
этом он должен быть сотрудником компании, входящей в саморегулируемую
организацию в сфере проектирования
Эксперта предлагает застройщик, но его
кандидатура согласовывается с дольщиком. Дату осмотра надо назначить за пять
дней с момента возникновения разногласий, но сам осмотр может состояться не
ранее чем через три дня после определения конкретной даты. Дольщик или его
представитель по доверенности, как и представитель застройщика должны
присутствовать при осмотре. Работу эксперта оплачивает дольщик, но если дефекты
найдутся, застройщик должен компенсировать ему эти средства.
По словам адвоката, члена экспертного совета конкурса «Доверие
потребителей» Анны Горбенко, в последние годы изменилась судебная
практика: “Суды постановляют, что дольщик может не принимать квартиру только если
есть серьезные недоделки, которые делают квартиру непригодной для проживания.
Раньше не было определения для таких недостатков. Сейчас суды разъясняют, что
разбитая раковина, разорванные обои или поцарапанная дверь таковыми не
являются, и квартиру надо принять по акту, а уже потом требовать устранения недостатков.
Дольщики больше не могут уклоняться от приемки квартиры из-за любых недоделок.
Так что вышедшее весной 2022 года постановление правительства РФ, по сути, просто закрепляет уже сложившуюся практику”.
Отношения с банками
Застройщик сможет со своего расчетного счета оплачивать содержание машино-мест, жилых и нежилых помещений, включая оплату коммунальных услуг, с момента ввода объекта в эксплуатацию, если право собственности на такие объекты еще не зарегистрировано. Также с расчетного счета застройщик сможет платить не только сумму долга по целевому кредиту и проценты, но и другие платежи, связанные с кредитованием. Исключение – неустойка за нарушение условий договора целевого займа.
Застройщик получил право расторгнуть договор банковского счета. В этом случае он обязан открыть банковский счет в другом уполномоченном банке и перевести все деньги на новый расчетный счет. Застройщик не позднее одного рабочего дня со дня открытия нового банковского счета должен уведомить об этом банк, в котором был открыт банковский счет. После получения от застройщика уведомления о переводе денег на новый расчетный счет уполномоченный банк не вправе проводить операции по расчетному счету застройщика. Исключение могут составить операции, распоряжения о проведении которых поступили до дня или в день получения распоряжения об операции по переводу денег на новый расчетный счет.
Еще застройщик вправе размещать временно свободные денежные средства на депозите только в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет.
Также он обязан открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство. Сделать это нужно до 25.02.2019.
Требования к застройщику по 214-ФЗ
Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:
Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика
Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.
Кто занимает руководящие посты в компании
Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:
- имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
- единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
- владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
- были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.
Есть ли проектная декларация
Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.
Сколько денег у застройщика
У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.
Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.
Минстрой не выдаст разрешение, если компания:
- еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
- выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
- заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
- участвует в процедуре банкротства,
- приостановила деятельность по решению суда,
- не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
- не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.
Какой у застройщика опыт
Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.
Строители расскажут о себе все
Помимо вопросов финансовой состоятельности и дисциплины застройщиков авторы закона уделили внимание мерам повышения их информационной открытости. Так, к началу будущего года, всем компаниям, привлекающим средства дольщиков, предписывается создать собственные интернет-сайты, на которых они обязаны будут размещать в открытом доступе широкий спектр информации о себе и о каждом возводимом ими объекте (). В частности, девелоперы должны будут опубликовывать следующие документы и сведения:
В частности, девелоперы должны будут опубликовывать следующие документы и сведения:
- разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, которые были ранее возведены и сданы компанией;
- разрешение на строительство;
- заключение экспертизы проектной документации;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
- проектную декларацию;
- заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации предъявляемым законом требованиям;
- проект договора участия в долевом строительстве;
- фотографии строящихся объектов недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства и т. д. (, ).
Эти и иные сведения и документы застройщики должны будут разместить на своем сайте в пятидневный срок с момента получения заключения контролирующего органа о соответствии компании предъявляемым требованиям. А фотоматериалы подлежат ежемесячному обновлению ().
Перечень информации о застройщиках и о возводимых объектах, которую они обязаны будут сообщать в составе проектной декларации, также будет уточнен. Так, более полными станут общие сведения о строительной компании. В состав декларации, помимо прочего, будут включаться данные об адресе интернет-сайта застройщика, о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа компании-девелопера, а также об индивидуализирующем застройщика коммерческом обозначении и т. д. Застройщики также получат право сообщать в составе документации и иную информацию о себе (, ).
Одновременно, более полно будут раскрываться сведения о проекте строительства. К примеру, в дополнение к имеющейся, застройщики обязаны будут включать в проектную декларацию следующую информацию о:
- видах возводимых объектов капитального строительства;
- планируемых элементах благоустройства территории;
- планируемом подключении к инженерным сетям и размере платы за такое подключение, а также о планируемом подключении к сетям связи;
- примерном графике реализации проекта строительства, а также об этапах и сроках его реализации;
- возводимых объектах социальной инфраструктуры и т. д. (, , , , ).
Напомним, за опубликование неполной или недостоверной проектной декларации, либо иной информации застройщиком, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа на должностных лиц в размере от 5 тыс. до 15 тыс. руб, а на юридических лиц – от 200 тыс. до 400 тыс. руб. ().
***
Эксперты, отмечая очевидные позитивные моменты поправок, полагают, что дальнейшее усложнение процессов подготовки и организации строительства, а главное – обременение застройщиков существенными дополнительными расходами, негативно скажутся на конечной стоимости жилья. “Рынок обязательно отреагирует на изменения законодательства, и результат мы увидим в самое ближайшее время. К сожалению, мы не ожидаем повышения доступности цен на первичном рынке для клиентов. С другой стороны, положительный эффект может заключаться в повышении благонадежности застройщиков, улучшении качества построенных объектов и соблюдения сроков строительства”, – оценивает последствия изменений законодательства Сергей Каверин.
В то же время нельзя не согласиться с тем, что Закон № 304-ФЗ все же стал своеобразным результатом диалога власти и бизнеса. Очевидно, что законодатель, вводя не только ограничительные меры и повышая ответственность застройщиков, но и предлагая альтернативные варианты увеличения надежности инвестиционных проектов, прежде всего в жилищном строительстве, стремился найти баланс между снижением рисков в долевом строительстве и конечной стоимостью жилья. И даже если прогнозам экспертов о некотором удорожании первичного квадратного метра суждено сбыться, это станет необходимой платой за повышение добросовестности застройщиков и снижение социальной напряженности в сфере долевого строительства.
Новая гарантия для дольщиков — это эскроу-счет
Новой гарантией для дольщика является эскроу-счет. Он открывается в банке для временного размещения средств. Теперь дольщики при заключении договора будут вносить свои деньги на этот счет. Раньше деньги перенаправлялись на счет застройщика.
Стоит отметить: эскроу-счет открывается только после получения государственной регистрации договора.
В новую редакцию фз 214 будут включены сведения о специальном счете, который станет обязательным для участия в строительстве.
Строители получают эти средства только после завершения работ. После того как будет подписан акт приёма квартиры, рабочие получают деньги за строительство.
Акт приема работ застройщик должен предоставить в банк, после чего он имеет право снять деньги со счета. На рассмотрение у банка есть 10 дней. После того как деньги будут сняты со счета, он закрывается.
ДДУ фз, на что обратить внимание в этом случае? Эскроу-счет не является препятствием для заключения договора переуступки прав. Если такой договор заключается, то новый участник строительства просто принимает права и обязанности
Ещё одним нововведением является компенсационный фонд. Это так называемое государственное страхование для дольщиков. Это изменение также вступит в законную силу с лета этого года.
Компенсационный фонд создаётся для того, чтобы дольщики направляли туда свои взносы. Они будут обязательными. Эти средства будут покрывать убытки в том случае, если строители не смогут справиться со своими обязанностями.
Функции компенсационного фонда:
- Контроль за выплатами от застройщиков.
- Выполнение функции арбитражного управляющего, если строительная компания будет признана банкротом.
- Выплата компенсации дольщикам, если застройщика признают банкротом.
- Предоставление кредитных средств? если появятся застройщики, которые доведут строительство до конца.
Специалисты считают, что создание компенсационного фонда является эффективным способом. Если сравнивать его со страхованием ответственности застройщика, то первый вариант является выгодным. Так как нет случая, когда страховщик платил по недостроенным объектам.
Итак, мы поговорили о 214 Федеральным Законе. Закон имеет большую популярность среди участников долевой собственности. О серьёзности этого закона можно судить по комментариям, которые были к нему разработаны. Сделали это для полного понимания закона, прокомментировали каждую статью. Этот закон регулирует отношения участников долевого строительства. В действующей редакции федерального закона были внесены изменения по неустойке.
Если застройщик докажет, что сроки нарушены не по его вине, то от выплаты неустойки он освобождается. В противном случае неустойка будет выплачиваться.
Много было поправок внесено в документ. В этой статье мы разобрали самые актуальные. Также поговорили о новых изменениях в ФЗ 214, последняя редакция которого вступила в законную силу.
О чем в постановлении ничего не сказано
Из текста непонятно, как быть дольщикам, которые предъявили претензии застройщику о качестве квартиры до того, как постановление вступило в силу.
Если дольщик уже передал претензию застройщику и просит возместить недостатки деньгами, скорее всего, надо руководствоваться старыми правилами. Закон не должен иметь обратной силы в этом случае.
Иная ситуация, если дольщик осмотрел квартиру и потребовал у застройщика устранить недостатки за 45 дней, как положено было раньше. Если при повторном осмотре дольщик обнаружит, что застройщик недостатки не устранил, скорее всего, придется нанимать эксперта и ждать еще 60 дней.
Будет ли применяться закон о защите прав потребителей к делам в суде, которые уже начаты, — тоже неясно. Теоретически должны действовать старые правила, поскольку закон обратной силы не имеет. Но постановление правительства — не совсем закон. Есть много вопросов к тому, насколько законно ограничивать применение федерального закона постановлениями правительства, поскольку у этих документов разная юридическая сила.
Похожая ситуация была при «ковидных» постановлениях — например, когда ввели мораторий на неустойки по ДДУ. Тогда ВС РФ проверял, насколько законны действия правительства, и отказал истцам. Он сослался на то, что закон разрешает правительству изменять правила начисления штрафов, неустоек и пени. Оспорить это в вышестоящей инстанции не удалось.
В новом же постановлении не только изменяется порядок действий, который связан со штрафами и неустойками, но и фактически меняется правоприменительная практика. И теперь споры между дольщиком и застройщиком не будут относиться к закону о защите прав потребителя. Кроме этого, постановление также меняет положения закона о долевом участии в строительстве, которые не связаны со штрафными санкциями.
Возможно, бдительные граждане подадут административный иск в ВС РФ и оспорят это постановление, но пока выводы делать рано. Скорее всего, сложившаяся ситуация сигнализирует о том, что Верховный суд легитимизирует любые решения правительства.
Выводы и прогнозы
Закон внесет на строительный рынок положительные изменения: прозрачность застройщиков повысится, они станут более устойчивыми, уменьшится число откровенно мошеннических компаний, а пострадавшие дольщики смогут получить назад свои деньги через специальный фонд.
С другой стороны, из-за жестких требований закон сократит количество строительных компаний и уменьшит конкуренцию на рынке. Также может увеличиться стоимость ДДУ и сократиться общий объем строительства жилья.
В связи с этим у государства есть единственный путь – ему придется развивать альтернативные виды строительства с помощью проектного финансирования и инвестиционных фондов.
Выводы
- Строительной отрасли тяжело, восстанавливаться она будет мучительно и долго. Правительство РФ делает все, чтобы поддержать девелоперов, простите, за счет ресурсов дольщиков.
- Размер неустойки фиксируется: двойная ставка рефинансирования.
- Даже если новый закон со всеми этими предложениями НЕ примут, Постановление Правительства № 442, 479 точно продлят, как это обычно, бывает, на неопределенный срок.
- Срок 60 дней для устранения недостатков застройщик имеет право продлить по соглашению сторон.Короче, все для людей, вы поняли.
- Экспертов на приемку можно будет приглашать только по согласованию с застройщиком и только из определенного реестра экспертов (реестра пока нет, место уточняется).
- Приборы, которыми эксперт делает визуально-инструментальный контроль (= приемку), должны быть поверены теми организациями, которым доверяет застройщик.
- Акт осмотра регламентирован законодательно.
- До подписания Акта приемки ключи от квартиры находятся у застройщика. А что сейчас как-то иначе было??
