Оформление перепланировки нежилого помещения.
Оформление перепланировки нежилых помещений. Согласованная планировка.
Теперь немного о том, как оформить перепланировку нежилого помещения. Все нежилые помещения с точки зрения согласования делятся на два основных типа: встроенные или пристроенные к жилым домам или находящиеся в отдельных нежилых зданиях.
- Требуется не техпаспорт БТИ, а поэтажный план, экспликация, выписка из технического паспорта на здание (форма 1а) и справка о состоянии здания (форма 5);
- Документы для регистрации перепланировки дополняются уставом организации, приказом о назначении руководителя, справкой о постановке на налоговый учет и банковскими реквизитами.
- Требуется получение экспертного заключения о соответствии проектной документации техническим регламентам, санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам, и акта санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной документации, разработанной организацией, имеющей лицензию федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.
В остальном, оформление перепланировки нежилых помещений в жилых домах совпадает с процедурой оформления перепланировки в квартире. Однако, безусловно, к переустройству нежилых помещений предъявляются свои особенные требования, обусловленные СНиПами, СаНПиНами, пожарными и иными нормами, отличающимися от требований к жилым помещениям.
Что такое перепланировка квартиры
Такие работы нуждаются в обязательном согласовании с жилинспекцией, прочими госструктурами.
В какие органы обращаться?
Прежде всего, необходимо оформить проект, после чего согласовать документ с госслужащими.
Сотрудники жилищной инспекции посоветуют, куда лучше всего обратиться. Наличие у компании действующего допуска СРО считается обязательным условием. Таким образом, клиенты получают гарантию, что их проект получит одобрение.
Алгоритм согласования
По факту получения нанимателем или владельцем жилой недвижимости разрешительного документа на реализацию перепланировки, он обязуется выполнить такие действия соответственно с предварительно утвержденным планом строительных работ.
Он может осуществлять такие работы своими силами, либо же поручить их профессиональным работникам.
Выше указанный документ согласовывается с различными службами, в т.ч. с проектировщиками, которые составляли проект, с сотрудниками жилищной инспекции.
После чего доведется внести все реализованные поправки в кадастровую, техническую документацию на недвижимость. Только после таких манипуляций удастся оформить новое свидетельство о собственности.
Какие документы могут потребоваться?
Для узаконивания плановой перепланировки, владелец обязуется предъявить к проекту такие документы:
| Выписка из ЕГРН (или свидетельство о собственности) | при условии, если перепланировку запланировал арендатор квартиры, он обязуется предъявить в жилинспекцию соглашение соц найма (оригинал) |
| Старый техпаспорт | его необходимо предварительно запросить в БТИ по месту регистрации жилого помещения. В среднем, данный документ готовится в течении трех месяцев, стоимость его оформления может варьироваться в зависимо от конкретного региона |
| К проекту перепланировки прикладывается техническое заключение сотрудника БТИ | в котором он определяет, допустимо ли выполнить работы по предложенному проекту |
| В том случае, если выполняется перепланировка | пребывающей в ипотеке, необходимо получить банковское разрешение |
Все вышеперечисленные документы необходимо передать в жилинспекцию совместно с проектом для дальнейшего согласования, получения разрешительного документа на реализацию перепланировки.
Кроме того нужно составить заявление. Вся документация рассматривается на протяжении тридцати рабочих дней.
После того как все действия, связанные с планировкой, будут реализованы, нужно пригласить работников жилинспекции для официальной фиксации факта выполненной перепланировки. После чего владелец получает на руки готовый акт о завершенных строительных работах.
Разработка проекта
Без такого документа, как проект перепланировки, невозможно получить разрешение на проведение строительства. Разработать проект по силам сотрудникам учреждений, имеющих действующий допуск СРО на выполнение данных работ.
Кроме того, можно поручить оформление проекта архитектору, который занимался планировкой конкретного МКД.
Данная структура разрабатывает проекты для зданий нестандартных серий, что находятся в рамках МКАДа.
В прочих регионах, необходимо обратиться в жилинспекцию для получения консультации.
Для разработки проекта доведется привести проектировщика в жилое помещение, детально объяснить ему о своих планах, что касается выполнения перепланировки.
Средние цены
Изучив широкий спектр предложений, представленных со стороны различных компаний, чья деятельность направлена на осуществление перепланировок, их согласование и получение соответствующей разрешительной документации можно составить таблицу, содержащую ориентировочные цены на проведение различных видов работ.
| Вид работы | Стоимость перепланировки, руб. | Стоимость объединения нескольких квартир, руб. |
| Предоставление технического заключения | более 6000 | более 6000 |
| Составление проекта | более 9000 | более 20000 |
| Получение разрешения | более 22000 | более 61000 |
| Получение акта о завершенной перепланировке | более 15000 | более 15000 |
| Проведение работы с БТИ по внесению выполненных изменений в техническую документацию | более 7000 | более 9000 |
Вместе с тем, собственник может иметь намерения по выводу квартиры из разряда жилого жилья и предоставлению ему статуса нежилого, что позволяет обустроить отдельных выход. Весь спектр работ, связанных с получением необходимых документов, будет оценен исполнителем не менее чем в 900 тыс. руб.
Со стороны проектных компаний предлагаются услуги создания дизайнерских проектов. Общая стоимость данного вида работ будет зависеть от площади помещения. Средняя цена находится на уровне 750 руб./кв.м.
Особую популярность сегодня получила перепланировка студий, в результате чего создается полноценная спальня и кухонная зона. Выполнение таких работ популярно в студиях с площадью 33, 45 и 50 кв.м.
Можно ли легализовать перепланировку после ремонта?
Исходя из всего вышеизложенного, на данный вопрос можно ответить утвердительно. Но такое узаконение перепланировки возможно лишь в том случае, если она, как уже говорилось, не нарушает огромного количества требований строительных, правовых или санитарно-гигиенических норм. О том, какую перепланировку невозможно оформить мы ещё поговорим ниже. Поэтому гораздо лучше и безопаснее получать соответствующее разрешение до начала или во время ремонта, так как в Москве оформление сделанной перепланировки квартиры сопряжено с большими рисками и штрафами, подробно описанными в пункте 1 данной статьи, а в Московской области, в большинстве случаев, возможно только через суд.
Стоимость услуги
| Название услуги | Минимальная цена (в рублях) |
| Согласование перепланировки, не предусматривающей изменения в несущих конструкциях | 40 000 |
| Согласование перепланировки с изменением несущих стен | 60 000 |
| Согласование перепланировки с демонтажем подоконника | 60 000 |
| Согласование совмещения нескольких квартир, расположенных по горизонтали | 90 000 |
| Согласование совмещения нескольких квартир, расположенных по вертикали | 140 000 |
| Согласование перепланировки в домах, относящихся к категории МНИИТЭП | 60 000 |
| Согласование обустройства камина | 240 000 |
| Оформление соответствующего акта приемки | 20 000 |
| Внесение нужных корректировок в поэтажный план | 15 000 |
| Оформление технического плана уполномоченным кадастровым инженером | 12 000 |
| Переоформление свидетельства о праве собственности | 35 000 |
| Техническое заключение, указывающее на состояние несущих стен в квартире | 15 000 |
| Проект перепланировки | 12 000 |
| Оформление технического заключения | 15 000 |
| Детальный проект перепланировки | 12 000 |
| Техническое заключение на оформленное жилье | 12 000 |
| Проект перепланировки при совмещении двух квартир | 30 000 |
| Проект обустройства напольного покрытия | 8 000 |
| Распределение выбросов вредных веществ от камина | 37 000 |
| Проект обустройства камина | 35 000 |
| Проект обустройства лестницы | 40 000 |
| Проект обустройства дома в перекрытии | 30 000 |
Решение изменить внутренне пространство помещения для повышения его комфортности и оригинальности интерьера в наше время не редкость.
Зачастую первоначальный план по задумке собственника изменяется полностью.
Узнайте на нашем сайте о том, как купить или продать жилье с перепланировкой, а также какая ответственность предусмотрена за выявление незаконной перестройки.
Нежилое помещения
Чтобы получить согласие на выполнение работ в нежилом помещении, требуется обратиться в соответствующие органы – Департамент архитектуры, отдел жилищного фонда местной администрации и т. п.
Согласование о перепланировке нежилого помещения во многих “шагах” повторяет проект перепланировки квартиры.
Что необходимо сделать для оформления перепланировок нежилых помещений?
- создать проект будущей перепланировки нежилого помещения;
- получить одобрительное разрешение от соответствующих органов;
- согласовать проведение строительных и ремонтных работ со специальными гос. службами;
- провести приемку выполненных работ;
- написать заявление с внесением изменений в техническую документацию.
Важно помнить, что согласование перепланировки в нежилом помещении уже после проведения соответствующих ремонтных работ может быть не одобрено соответствующими органами. Последствия такого действия могут быть плачевными – судебные тяжбы, штрафные санкции, обязательство вернуть нежилое помещение в первоначальный вид
Как узаконить перепланировку, если она уже сделана
Самовольную перепланировку узаконивают через суд — на это уйдет примерно полгода. Часто о самовольных перепланировках люди узнают после покупки
Поэтому так важно узнать все о квартире еще до заключения сделки. Проверить квартиру перед покупкой можно здесь – https://rosreestr.net/proverit-kvartiru
Этап 1. Вызовите инженера из БТИ.
Инженер должен замерить и зафиксировать все изменения и выдать вам новый техпаспорт, куда он поставит штамп о неузаконенной перепланировке. Если несущие стены не затронуты, то он также выдает техническое заключение об их целостности.
Этап 2. Обратитесь в жилищную инспекцию/отдел архитектуры.
Подайте заявление на согласование перепланировки вместе с документами, которые выдаст вам инженер БТИ после осмотра квартиры. Когда комиссия откажет вам в согласовании, то этот отказ станет основанием для обращения в суд.
Этап 3. Обратитесь в суд.
Напишите исковое заявление в районный суд об узаконивании перепланировки, сошлитесь на ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску приложите документы:
1. Отказ администрации в согласовании.
2. Старый и новый техпаспорт, где отображены все изменения.
3. Планы квартир выше и ниже — запросите их через проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ), подразделения управления инвентаризации и оценки недвижимости.
4. Выписку из ЕГРН.
Суд назначит строительно-техническую экспертизу. К вам придет комиссия,которая оценит жилье на соответствие санитарным, пожарным, строительным нормам и выдаст заключение — допустимо ли сохранить перепланировку. Если нарушений нет, то инспектор подпишет акт о выполненной перепланировке. Если решение будет отрицательным, то укажут причины.
Тогда вам нужно будет подать апелляцию и устранить нарушения: например, если вы меняли полы и не монтировали гидроизоляцию, то нужно будет исправить это. Привлекайте к работе строительную бригаду, которая даст вам акты скрытых работ — без них комиссия не примет перепланировку. Однако если изменения нарушают целостность несущих стен, то придется все возвращать обратно. Такую перепланировку никто не согласует — она опасна обрушением.
Этап 4. Новый техпаспорт.
Если суд вынесет положительное решение и узаконит перепланировку, то вам необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН. Подать заявки можно как в Росреестр и БТИ напрямую, так и через МФЦ в режиме одного окна.
Куда нужно обращаться за разрешением?
Как отмечалось ранее, любая перепланировка начинается с получения разрешения
Не важно, что вы планируете сделать — изменить 3 комнаты в панельном доме, добавить или снести перегородки в кирпичном здании или рассматриваете смежные варианты. Для начала оформите разрешение, то есть получите подтверждение безопасности будущих работ
Во избежание проблем стоит обратиться к опытному юристу или инженеру-строителю, который даст разъяснения по возможности осуществления перепланировки. Здесь имеется ряд вариантов:
- Найти и прийти в одну из частных организаций, которая ведет такую деятельность.
- Обратиться в отдел местной администрации (тот, что занимается строительными вопросами), где можно без труда получить необходимую информацию.
- Направиться в Жилищную инспекцию. Эта организация контролирует и осуществляет надзор за соблюдением требований Градостроительного кодекса.
Как правило, выполнение перепланировки требует разрешения, поэтому без одобрения местных властей не обойтись. Идите в строительный отдел административного органа с заявлением и пакетом бумаг. После этого отправляйтесь в БТИ, где выдается технический паспорт перепланированной квартиры с основными параметрами измененной недвижимости. В бумаге отображаются все сделанные в процессе работ правки.
Нужно ли согласование
Переоформление квартиры в студию выполняется лишь по проекту. В старом доме понадобится технологическое заключение о возможности перепланировки. При переносе сантехнических помещений и кухни нужны акты на проведение скрытых работ и сопровождение авторского надзора.
Если требуется, наоборот, превратить студию в уютную «однушку» либо «двушку», также создают и согласовывают проект, поскольку предполагается изменение конфигурации помещения, его разделение на стационарные зоны.
После создания проекта нужно обратиться в Жилищную инспекцию либо МФЦ для получения согласования. В течение 45 дней уполномоченные органы рассматривают заявление и выносят решение. Если не возникнет повода для отказа, выдается разрешение.
По завершению ремонтных работ комиссия составляет акт, позволяющий внести изменения в технический паспорт жилья. Затем требуется зарегистрировать право собственности на обновленную недвижимость.
При перепланировке категорически запрещено:
- обустройство дверей в туалет и ванну из комнаты либо кухни;
- снос стен между газифицированной кухней и комнатой без установки раздвижных перегородочных элементов либо проемов с плотно закрывающимися дверьми;
- разрушение несущих стенок;
- перенос вентканалов;
- демонтаж подоконника без установки на его место стеклянных раздвижных фальш-стенок или однодверного стеклопакета в пол.
Нельзя переносить кухонную и санитарную зону без учета требований законодательства РФ и Правительства Москвы (либо региональных органов власти).
Коротко – о самом важном: когда изменения нужно узаконить
Перепланировку однокомнатной квартиры нужно согласовывать с властями, и есть несколько способов это сделать – можно получить разрешение предварительно или же изменения можно узаконить по факту, в том числе и судебном порядке.
Если поклейка обоев, замена стеклопакетов и прочие работы, которые не отражаются на конфигурации жилья, в разрешениях не нуждаются, то, например, перемещение дверного проема, совмещение санузла, превращение коридора в часть жилого пространства студии – все это требует разработки проекта и утверждения его в соответствующих инстанциях.
Для этого придется предпринять следующие шаги:
• запросить в органах инвентаризации технический паспорт квартиры;
• разработать проект или эскиз будущих изменений;
• обратиться с заявлением в местную администрацию и предоставить весь пакет документов;
• дождаться разрешения;
• выполнить работы по утвержденному проекту;
• заказать разработку нового кадастрового плана;
• зарегистрировать перепланировку в Росреестре.
Перепланировка «однушки» в новостройке
Огромным преимуществом большинства новостроек, даже если речь идет о сравнительно недорогих квартирах «эконом-класса», являются увеличенная площадь и продуманное расположение несущих стен, которые в большинстве случаев не являются преградой для перепланировки. Многие «однушки» в новых домах по площади сравнимы с «двушками» прежних серий, застройщики, помимо жилой зоны, кухни и санузлов часто предусматривают еще и просторные гардеробные. Собственник вправе решать, использовать их по назначению или задействовать эти квадратные метры в общем жилом пространстве, компенсировав отсутствие специального помещения для вещей установкой удобных шкафов-купе.
Если квартира приобретается в строящемся доме, детали можно планировать и оговаривать заранее. Когда жилье куплено уже готовым, начать надо с изучения возможностей и преимуществ. Для желающих расширить санузел и кухню ключевой вопрос будет заключаться в необходимости обеспечения должной гидроизоляции. Если гидроизоляция «мокрых зон» выполнена качественно не только на полу, но и в нижней части стен, риск затопить соседей сводится к минимуму.
Как можно перепланировать жилое помещение
Самым популярным вопросом у собственников квартир в кирпичных домах является то, как именно можно перепланировать жилое помещение. Для тех, кто не хочет тратить много времени на разработку проекта, открыты каталоги и специальные разделы на строительных сайтах – там можно выбрать один из типовых проектов.
Наши специалисты советуют хозяевам квартир заказывать индивидуальный проект перепланировки жилого помещения: так жилье станет максимально удобным. Основным критерием при разработке проекта является количество комнат в квартире. Специалисты проверенных строительных компаний готовы предложить несколько вариантов:
- однокомнатная квартира: наиболее распространенным вариантом перепланировки считается объединение санузла и ванной комнаты, затем расширение площади ванной за счет присоединения части площади коридора. Сделать большую студию из обычной однушки сложно, потому что инспекторы Мосжилинспекции не согласуют проект, где не будет жилой комнаты (гостиная, объединенная с кухней, жилой считаться не может), но можно вместо стены-перегородки установить современную и легкую раздвижную дверь, которая преобразит помещение.
- двухкомнатная квартира: чаще всего владельцы такого жилья в кирпичном доме предпочитают увеличивать количество комнат за счет сокращения площади двух имеющихся комнат. Благодаря сокращению площади коридора удастся увеличить площадь объединенных санузла и ванной. При выборе подобного проекта необходимо следить, чтобы были соблюдены нормы минимальной площади жилых помещений ( 14 м2 для однокомнатной квартиры и 16 м2 для двух и более комнатных квртир).
- трехкомнатная квартира: в таком случае собственники либо могут увеличить количество комнат за счет сокращения их площади, либо же превратить помещение в просторную двухкомнатную квартиру. Актуальным и в данной ситуации является увеличение площади совмещенного санузла, а также объединение кухни с одной из жилой комнат и установка раздвижной стены-перегородки. Увеличить полезную площадь квартиры можно легко с помощью присоединения части коридора.
Несмотря на то, что кирпичные дома отличаются грамотной и удобной планировкой, каждый хозяин хочет оптимизировать жилье под свои требования – главное при проведении строительных работ не выходить за границы норм и правил, которые были установлены СНиПами и СП.
Перепланировка, реконструкция или переустройство – что согласовывать?
Существует достаточно спорное утверждение о том, что любые вносимые изменения в квартире, которые производятся в рамках проводимого ремонта, должны согласовываться. Это не совсем верно. Да, действительно, большая часть работ действительно должна быть согласована, но далеко не все. Существует три варианта ремонта:
Переустройство. Легализация не требуется. Это простая замена отдельных элементов квартиры.
Пример: Поменять батареи отопления, ванную, бойлер, окна и так далее – это переустройство. Отдельное разрешение на проведение таких работ не требуется.
- Перепланировка. Требуется согласование. Под переустройством понимают, например, объединение двух комнат в одну, объединение комнаты и балкона и так далее. Общая площадь жилья от этого не меняется, что и является одним из основных элементов, отличающих перепланировку от реконструкции.
- Реконструкция. Требуется согласование. Реконструкция, в отличие от перепланировки, больше актуальна относительно частных домов и других отдельно расположенных строений. В рамках реконструкции площадь помещений может изменяться.
Пример: Квартира располагается на первом этаже. Если объединить две комнаты в одну, это будет перепланировка. А если достроить дополнительную комнату в качестве пристройки – то это уже станет реконструкцией.
Практически любой капитальный ремонт так или иначе включает в себя как элементы переустройства, так и перепланировки с реконструкцией. Таким образом, согласовывать такие работы все равно нужно, несмотря на то, что часть задач относится к переустройству. Более того, с точки зрения законодательства, особой разницы для собственника жилья, между перепланировкой и реконструкцией нет – в обоих случаях придется согласовывать все действия заранее и штрафы с наказанием тоже действуют одинаковые.
Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения?
Продажа квартиры с перепланировкой без разрешения возможна. Законодательство не накладывает запрет на сделки с такой недвижимостью. Однако контролирующие органы в некоторых случаях могут признать сделку недействительной.
В этом случае нужно честно сообщать покупателям, какая проблема имеется, и не пытаться скрыть наличие переделок в квартире от будущего владельца. Куда проще, снизив цену на жилье на 15-20%, найти желающего взять такую недвижимость вместе с ответственностью и лично заниматься узакониванием перепланировки.
Важно, чтобы будущий собственник осознанно брал на себя груз временных, моральных и материальных трат
Перепланировка в панельном доме. Все особенности.
Итак, рассмотрим отдельные нюансы, которые присущи ремонту именно в крупнопанельных зданиях.
3.1. Ремонт квартир в панельном доме с затрагиванием несущих конструкций.
Согласованная перепланировка квартиры в панельном доме.
Для начала необходимо определить какие же стены в Вашей квартире являются несущими. Для этих целей мы специально создали отдельную статью, а также базу типовых домов с указанием несущих стен на планировках квартир каждой серии.
Очень рекомендуем Вам её прочесть, а здесь приведём лишь основные тезисы. Если панельный дом ввели в эксплуатацию до 2007-ого года, то проём в капитальной стене выполнить и согласовать возможно. При этом его допустимая ширина колеблется в габаритах 900-1100 мм., а длина оставляемого простенка (от наружной стены или существующего проёма) должна быть не менее 1000 мм. Если панельный дом сдали в эксплуатацию после 2007 года, а также его автором является институт МНИИТЭП или Моспроект (более 90% всех панельных домов в Москве), то затрагивать капитальные стены нельзя, так как это нарушит защиту здания от прогрессирующего разрушения. В этом случае проём можно выполнять только в специально предназначенном для этого участке несущей панели, выполненного в виде углубления, если таковой имеется.
Проём обязательно должен быть усилен рамой в соответствии со специально разработанным проектом перепланировки и согласован.
3.2. Перепланировка панельной квартиры с присоединением балкона.
Здесь озвучим лишь основные тезисы.
Во-первых, в любых панельных домах запрещено убирать дверной порог при выходе на балкон- это не разрешает делать автор проекта дома.
Во-вторых, ликвидировать подоконный участок наружной стены можно только в домах до 2007-ого постройки. Производить это в домах после 2007-ого года возведения запрещено аналогично проёмам (см. пункт 1 статьи).
Комментарий к видео:Изменение пункта: техзаключение от проектировщика дома при перепланировке несущих конструкций теперь необходимо выполнять в соответствии с п. 1.4.8. Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы №508 (а не пункту 1.4.7, как это было раньше до ввода ППМ №1335).
3.3. Ремонт в панельном доме по типовому проекту.
С 1 декабря 2011 года согласование перепланировки квартиры в панельном доме в соответствии с Постановлением Правительства №508 можно выполнять по типовому проекту. Подробно все аспекты использования такого проекта мы рассмотрели здесь. Чтобы воспользоваться типовым проектом, во-первых, Ваша квартира должна быть представлена в специальном каталоге типовых проектов (с абсолютно такой же планировкой), а, во-вторых, Ваша новая планировка квартиры абсолютно полностью должна совпадать с планировкой, представленной в этом каталоге. На практике очень редко пожелание собственника по изменению своей планировки полностью совпадает с той, что указана в каталоге, так что типовыми проектами удается воспользоваться достаточно редко. К тому же в каталоге представлены далеко не все серии и не все типы квартир.
3.4. Перепланировка квартиры в панельном доме с штроблением стен.
Очень часто собственники хотят провести внутри несущих стен электропроводку и трубы водоснабжения, канализации. Устройство для этого штраб запрещено пунктом 10.11 Прил. №1 к Постановлению Правительства Москвы 508. Такое затрагивание несущей панели может привести к повреждению её рабочей арматуры. Если это кто-то заметит (пожалуется управляющая или соседи), то помимо штрафа, необходимо будет не просто заделывать штрабу в стене, а выполнять её усиление для восстановления несущей способности по специальному проекту от автора проекта дома, который может стоить баснословных денег (до 1000 000 рублей). Поэтому штрабы в несущих панелях лучше не делать.
