Ключевой момент №1: Входная дверь
В последние годы многие застройщики устанавливают уже качественные входные двери в едином стиле и в случае если покупатель захочет ее поменять, то основным условием застройщика является сохранение внешнего вида самой двери, для того чтобы она не выбивалась среди всех.
Обращать внимание стоит на целостность самого дверного полотна, а также на все механизмы открывания и закрывания. Дверь не должна иметь вмятин, царапин, следов краски и строительных смесей
Дверь должна легко открываться и закрываться без помощи представителя от застройщика. Если входная дверь имеет вышеперечисленные недостатки, то мы должны указать это в акте и только после устранения всех недостаток подписывать акт приемки.
В противном случае все эти недостатки мы будем устранять за свой счет, что конечно же отразится на нашем бюджете на ремонт.
Если входные двери установлены самые простые, то основное требование к ней это исправность замков и петель. Искать царапины и вмятины на ней не имеет смысла, так как такие двери подвергаются замене.
Гарантия застройщика
Даже если вы подписали акт приемки, это не означает, что вы отказываетесь от всех претензий в дальнейшем! Если спустя время обнаружатся существенные недочеты, вы можете требовать от застройщика их устранения. Согласно 214-ФЗ гарантия застройщика на переданную вам по договору квартиру составляет не менее 5 лет, а на инженерное оборудование – не менее 3 лет. Конкретный срок должен быть указан в ДДУ.
Статья 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ: 5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. 5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В течение гарантийного срока вы вправе пожаловаться на обнаруженные недостатки. Например, если в доме через год или два выйдет из строя лифт, возникнут проблемы с отоплением, вентиляцией или подачей воды – застройщик должен будет восстановить нормальную работу всех систем. Так же обстоит ситуация с дефектами в несущих конструкциях, стеклопакетах и дверях, установленных застройщиком. Но! Нужно различать недочеты, появившиеся из-за некачественно выполненных застройщиком работ, и дефекты, вызванные естественным износом. За последнее, как и за поломку оборудования из-за неправильной эксплуатации, ответственность может нести управляющая организация, если недочеты в общедомовом имуществе. Если что-то сломалось в квартире по вине жильцов, возложить ответственность на застройщика тоже не получится. Как видите, чтобы застройщик отремонтировал что-то по гарантии, нужно доказать, что недостатки вызваны некачественными строительными работами. Иногда это бывает проблемой, которую можно решить только в судебном порядке.
Как изменилась схема приемки квартир?
Временным порядком предусмотрена
возможность по соглашению сторон изменить срок передачи квартиры. Также
застройщик может уведомить дольщика о готовности передать квартиру не только
письмом (с уведомлением или под расписку), но и электронным документом (с
усиленной электронной подписью) по электронной почте, указанной в договоре
долевого участия.
После получения такого
уведомления дольщику дается семь дней (если в договоре не оговорен другой срок),
чтобы подтвердить желание принять квартиру, например, договориться с
застройщиком о дне приемки. Если этого не сделать, то через месяц (ранее этот
срок составлял два месяца) застройщик сможет подписать односторонний акт, то
есть передать квартиру гражданину без его участия. То есть уклоняться от осмотра
и приемки квартиры нельзя, но также надо проследить, чтобы застройщик не назначил
дату приемки за пределами двух месяцев.
Когда можно не
подписывать акт приема-передачи?
Согласно временному порядку,
дольщик обязан подписать акт, если в квартире нет существенных нарушений, препятствующих
нормальной эксплуатации квартиры. Все остальные недостатки необходимо указать в
передаточном акте (или смотровом листе) – их девелопер должен бесплатно устранить
за два месяца.
Отказаться от подписания акта
можно только при наличии существенных нарушений требований к качеству жилья,
когда квартира непригодна для проживания, и которые нельзя устранить без
несоразмерных финансовых и временных затрат. В этом случае дольщик может потребовать
устранения недоделок (на это также дается 60 дней) или возврата денег с
процентами. Также гражданин должен предоставить представителям застройщика
доступ в квартиру. Если девелопер отказывается или нарушает сроки, тогда
дольщик может обратиться в суд. Хотя он также может потребовать возмещения
расходов на самостоятельное устранение дефектов или уменьшения суммы договора на
эту сумму. Если это требование компания не выполнит через 10 дней, то остается
только судебное разбирательство.
Важно! При наличии существенных недостатков перед подписанием акта приема-передачи необходимо составить акт осмотра с привлечением
эксперта – специалиста по организации архитектурно-строительного проектирования
или строительства, который числится в соответствующем национальном реестре. При
этом он должен быть сотрудником компании, входящей в саморегулируемую
организацию в сфере проектирования
Эксперта предлагает застройщик, но его
кандидатура согласовывается с дольщиком. Дату осмотра надо назначить за пять
дней с момента возникновения разногласий, но сам осмотр может состояться не
ранее чем через три дня после определения конкретной даты. Дольщик или его
представитель по доверенности, как и представитель застройщика должны
присутствовать при осмотре. Работу эксперта оплачивает дольщик, но если дефекты
найдутся, застройщик должен компенсировать ему эти средства.
По словам адвоката, члена экспертного совета конкурса «Доверие
потребителей» Анны Горбенко, в последние годы изменилась судебная
практика: “Суды постановляют, что дольщик может не принимать квартиру только если
есть серьезные недоделки, которые делают квартиру непригодной для проживания.
Раньше не было определения для таких недостатков. Сейчас суды разъясняют, что
разбитая раковина, разорванные обои или поцарапанная дверь таковыми не
являются, и квартиру надо принять по акту, а уже потом требовать устранения недостатков.
Дольщики больше не могут уклоняться от приемки квартиры из-за любых недоделок.
Так что вышедшее весной 2022 года постановление правительства РФ, по сути, просто закрепляет уже сложившуюся практику”.
При каких недостатках нельзя подписывать акты
Перед подписанием акта приёма, нужно понимать, что недостатки всё равно будут. Невозможно выполнить идеально работу такого масштаба, будь те строители хоть стократно мастерами своего дела. Другой вопрос, насколько эти нарушения серьёзные.
Чтобы отстоять свои прерогативы на получение первосортной работы от застройщика, дольщик должен руководствоваться этими законами, защищающими его права.
- 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве»;
- Закон № 2300-1 « О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 г.;
- Статья 12 ГК РФ.
Символически дефекты допустимо разделить на 2 вида: грубые и незначительные.
Грубые нарушения – это когда квартира не имеет условий для нормального проживания. К примеру, нефункционирующая канализация, отсутствие электричества, оконные откосы выполнены с нарушением размеров, в связи с чем в квартире гуляет ветер.
При выявлении даже одного такого дефекта, не следует визировать документ приёма жилплощади. Все эти недостатки вносятся в чек-лист. Только после исправления этих нарушений застройщиком, допустимо подписание нужных документов с фиксированием даты, и может быть осуществлена приемка квартиры в новостройке по акту.
Незначительные – дефекты, не затрудняющие условия проживания.
К ним относятся:
- небрежно зашпаклеванные стены с небольшими впадинами;
- сломанная ручка на двери в комнату;
- царапины на стёклах.
В этом случае можно подписать акт приёма по усмотрению будущего жильца, если он не хочет затягивать процесс передачи недвижимости. Но всё же рекомендуется внести и незначительные неисправности в акт осмотра.
Работа с актом
В акте нужно отмечать все дефекты и неточности, обнаруженные во время осмотра квартиры и мест общего пользования. Данный акт должен быть подписан в двух экземплярах.
При подписании акта важно учитывать следующие моменты:
- не стоит передавать застройщику его экземпляр акта, который был подписан вами, но не подписан представителем застройщика, потому что если в дальнейшем возникнет спор, то будет непросто доказать, что застройщик самостоятельно изменил акт
- следует провести проверку полномочия лица, который подписывает акт со стороны застройщика (руководителя застройщика можно узнать с помощью сайта ФНС, а если договор подписывает другое лицо, то у него должна быть либо доверенность, либо приказ).
В случае если после подписания акта был выявлен какой-либо дефект, собственник квартиры может предъявить застройщику претензии, однако желательно обнаружить все недочеты еще до того, как акт будет подписан
Также важно знать, что квартиру можно на законном основании не принять лишь тогда, когда недостатки являются значимыми (например, протекает потолок), тогда как мелкие неисправности не могут быть основанием для отказа в приеме жилья.
Ответы на часто задаваемые вопросы
Конечно, сложностей в получении квартиры от застройщика немало. В связи с этим возникает ряд вопросов, как быть в тех или иных случаях. Информацию в виде решения поставленных задач читатель почерпнёт в этом разделе.
Основные темы связаны с односторонним актом, государственной субсидией и с перепланировкой жилплощади до получения права на квартиру.
Легитимный выход есть при любом повороте событий. Давайте разберёмся подробней.
Что делать если застройщик оформил односторонний акт
В соответствии со ст.8 п. 6 214-ФЗ односторонний акт может быть составлен исполнителем по истечении двух месяцев со дня прописанного в договоре крайнего срока сдачи жилья.
Это распространяется на тот случай, если участник ДДУ уклоняется от принятия жилплощади без объяснения на то причин и без составления акта осмотра. А также если дольщик продолжает оттягивать подписание акта приёма/передачи после договорной даты при указанных необоснованных недостатках в документе обнаруженных дефектов.
Иных полномочий для составления одностороннего документа передачи имущества у застройщика нет
Оспорить неправомерные действия строительной компании необходимо в судебном порядке.
ОСТОРОЖНО! Принятие жилплощади по этому акту с регистрацией прав на владение имуществом будет означать, что дольщик согласен с поставленными условиями застройщика. Начисление штрафной неустойки и работы по устранению недостатков прекращаются, так как жилье считается по закону принятым.
Как получить квартиру в долевом строительстве по государственной субсидии
Пользователи жилищных гос. проектов, которые направлены на улучшение благоустройства определённой группы лиц, имеют право получить квартиру в новостройке по ДДУ, использовав субсидию.
Для этого обладателю сертификата потребуется подать подлинник договора жилищного госзайма и перечень надлежащих документов для финансовой организации, в которой государство должно ввести особый счёт на участника госпрограммы.
В ДДУ прописывается, что дольщик будет получать квартиру по государственной дотации. Как только договор будет подписан и зарегистрирован УФРС, его подлинник передаётся банку. В назначенный срок деньги будут переведены на счёт дольщика.
Возможно ли совершить перепланировку жилплощади до вступление в право на имущество
Перепланировка может быть согласована с администрацией только после получения права на владение жилой недвижимостью. И к этому моменту дом должен быть сдан в эксплуатацию. Однако существуют некоторые ограничения и запреты на нарушение конструкции здания.
Для получения соответствующего разрешения потребуется основной пакет документов, который необходимо предоставить в исполнительно-распорядительный орган:
- заявление/прошение;
- проект перепланировки;
- выписка из Росреестра о владении недвижимостью;
- согласие от всех жильцов, проживающих в этой квартире;
- техпаспорт из БТИ о произведённых кадастровых обмерах.
Проект может быть одобрен или отклонён в 45-дневный срок после подачи документов. В случае положительного ответа, работники БТИ должны произвести соответствующие замеры, убедиться, что реконструкция выполнена согласно проекту и завизировать отвечающий за это акт.
После этого необходимо пройти ещё ряд процедур, связанных с утверждением администрации сохранения квартиры в перепроектированном виде и с переоформлением технических и кадастровых документов.
Приемка квартиры с черновой отделкой: нюансы
Срок сдачи квартиры указан в договоре долевого участия (ДДУ): обычно застройщики заранее оповещают дольщиков о готовности объекта и согласовывают дату осмотра и приемки.
Подготовка к осмотру
Заказчикам нужно иметь при себе:
- Ручку и записную книжку.
- Фонарик.
- Рулетку.
- Уровень.
- Салфетки.
Если осмотр проходит в присутствии независимого эксперта, то ничего брать не нужно – у него весь инструмент с собой.
Сверка с планом
Замеры квартиры делают специалисты БТИ: фактическую площадь помещения сверяют с данными, указанными в техническом плане, составленном ими. Несущественные изменения допускаются: они обычно прописываются в ДДУ и не требуют никаких действий от заказчика и подрядчика.
Другое дело – существенные изменения. Такими, как правило, считается уменьшение или увеличение более чем на 1 метр. Если площадь уменьшилась существенно, то заказчик вправе не подписывать акт приемки, потребовав у застройщиков компенсации.
Если же строительная компания требует доплаты, то заказчик вправе оспорить это решение по закону. Но в этом случае ему нужно предварительно проконсультироваться с юристами по жилищному праву.
Объемы работ
Объемы выполненных работ должны соответствовать работам, перечисленным в ДДУ. В черновую отделку входят:
- Цементная стяжка пола.
- Коммуникации отопления, водоснабжения.
- Оштукатуренные стены.
- Монтаж канализации.
- Монтаж электрической проводки.
- Установка дверей.
- Установка окон и подоконников.
Список у разных компаний может отличаться, поэтому и нужно проверять каждый пункт последовательно.
Входная дверь
Входная дверь открывается наружу, на ней не должно быть вмятин, перекосов, царапин, других дефектов. Обязательно нужно проверить работоспособность замка, петли, плавность хода дверного полотна.
Полы
Стяжка на полах должна быть ровной, что легко проверить уровнем, без трещин, пустот. Вздутий на цементной поверхности тоже быть не должно. Если вдруг какие-то дефекты обнаружатся (даже незначительные), то их обязательно следует внести в акт.
Замечания, указанные в документе, позволяют потребителям отложить дату приемки, дать подрядчикам время на устранение недоделок.
В туалете и ванной нужно проверить слой гидроизоляции, потому что стяжку кладут на него. Гидроизоляцию видно невооруженным глазом – она выходит из стены. Если ее нет, то это серьезное нарушение.
Стены
Стены во время приемки квартиры в новостройке осматривают визуально и проверяют тактильно. Финишный слой должен быть однородным, ровным, без размытости, пятен и перепадов по толщине.
Потолок
Высоту потолка тоже проверяют лазерной рулеткой – она должна точно соответствовать размерам, указанным в договоре. Отклонения от этого значения недопустимы.
Черновая отделка потолка включает:
- Оштукатуривание поверхности.
- Нанесение слоя шпатлевки.
- Грунтовку.
В дальнейшем никакие подготовительные работы не понадобятся: можно сразу переходить к отделке потолка.
Отопление
Радиаторы должны быть установлены ровно, подключены к отопительной системе. Количество батарей – соответствовать количеству, указанному в ДДУ.
Обязательно проверяют количество и качество креплений: каждый отопительный радиатор крепится на 3-х кронштейнах. Больше – можно, меньше – нельзя.
Для установки радиаторов, кондиционера (если он указан в перечне работ), газовой плиты, счетчиков разработаны четкие стандарты. Все они должны быть соблюдены. Это как раз тот случай, когда присутствие специалиста сократит время осмотра, поможет избежать ошибок.
Если квартира сдается в эксплуатацию в осенне-зимний период, проверяют работоспособность всех радиаторов, терморегуляторов.
Водоснабжение
Водопроводы фиксируются на стенах специальными хомутами, установленными через равные отрезки. Стояки крепятся точно по вертикали, на стенах и на полу под ними не должно быть подтеков, следов влаги. Если они есть, то это отражают в акте.
Обязательно проверяют работоспособность кранов, приборов учета, наличие фильтров очистки, пломб. Специалисты советуют включать воду и проверять напор воды.
Вентиляция и электричество
Тягу в вентиляционной системе проверяют обычным листом бумаги: в рабочей вентиляции он прилипает. Если этого не происходит – есть проблемы. Распространенная причина проблем с вентиляционной системой – строительный мусор или другие загрязнения.
Проверяя электричество, обязательно осматривают:
- Комплектность вводного электрощита.
- Целостность прибора учета.
- Начальные показания счетчика.
- Выключатели, розетки.
- Патроны.
Чтобы проверить патроны, нужно захватить с собой обычную электрическую лампу.
Кабели для интернета и телевидения тоже осматривают на предмет их целостности.
Как исправляют недочеты?
Обычно застройщики не идут на прямой конфликт с дольщиками и после определенных переговоров соглашаются устранять выявленные недочеты. Или может последовать предложение заключить договор и исправить дефекты силами подрядчиков, а оплатить такой договор должен застройщик. Обычно в такой ситуации приходится ждать и довольно долго.
По закону строительная компания обязана устранить обнаруженные дольщиком недостатки квартиры «в разумный срок». Но каков этот срок в днях или месяцах – закон не указывает. Следует руководствоваться в каждой конкретной ситуации здравым смыслом, насколько ли и в самом деле недочет существенен, и есть ли смысл ждать так долго.
Статистика в среднем такова: при одновременной сдаче, скажем, в 1,5 сотни квартир ожидать исправления дефектов придется около 2-3 недель. Если же число сдаваемых квартир достигает 5 сотен, то на исправления может уйти от 1 до 2 месяцев. При сдаче тысячи квартир, если на устранение дефектов уйдет около 3 месяцев, то можно говорить о везении.
Пока не стоит подпись дольщика на акте приема-передачи, передача ключей не происходит. Застройщик самостоятельно договаривается с подрядными организациями, передает им ключи и ожидает исправления недочетов. После окончания всех работ назначается дата повторного осмотра квартиры.
Такой же порядок и при подписании акта приемки вместе с дефектным актом, с той разницей, что ключи подрядчики будут получать от дольщика и ему же их возвращать по окончании всего объема намеченных ремонтных работ. Никто не вправе впустить в таком случае строителей в квартиру, кроме самого дольщика.
Этот момент важен, так как застройщик может предложить «для быстроты» отдать ему ключи. Соглашаться не стоит. Все дело в том, что после передачи ключей дольщика, строительная компания более не несет ответственности за ее сохранность. А вдруг строители в процессе устранения одних недочетов причинят квартире иные, например, разобьют окно? Споры будут долгими, но итог будет следующим: разрешать спор придется с подрядчиками, так как застройщик более не отвечает за эту квартиру и все, что в ней происходит, сверх прописанного в дефектном акте.
Резюмируя…
Так в общих чертах выглядит процесс общения дольщиков с застройщиками на последнем этапе их взаимоотношений – при передаче квартиры. Статистика говорит о том, что в 99,9% случаев при приемке выявляются дефекты – это реалии и к этому следует быть готовым. Однако, это вовсе не означает, что соглашаться стоит на уговоры строительной компании и принимать Жилье с изъянами.
Помните: вы заплатили за качественное жилье и закон защищает ваши имущественные права в полной мере. Отказ застройщика идти на компромисс или вовсе общаться с дольщиками, это грубейшее нарушение законодательства, поэтому выигрыш спора в суде – только вопрос времени. Застройщики это тоже знают и понимают. Опасаетесь давления и угроз – отправляйтесь на встречу с адвокатом. Это поможет ответить аргументировано на любые встречные аргументы и отстоять собственные права.
Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу того, как принимать квартиру у застройщика, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно на них ответить.
Пошаговая инструкция: как принять квартиру в новостройке
Шаг 1: перечитать ДДУ и проектную документацию
В договоре долевого участия (ДДУ) прописаны все нюансы сделки. В том числе и то, в каком виде собственник должен получить квартиру.
Иногда с момента покупки проходит 1,5-2 года. Немудрено, что за это время люди забывают, о чем изначально шла речь: каким должен быть материал пола и стен, имеется ли отделка (и какая именно), какая предусмотрена конфигурация окон, кто является производителем дверей и т.п.
После изучения обоих документов собственник будет понимать, как должна выглядеть его квартира, чего в ней не хватает, и сможет ориентироваться во время приемки.
Шаг 2: прийти на осмотр и составить дефектную ведомость
В назначенный день дольщику нужно приехать на объект с паспортом и ДДУ. Там его встретит представитель строительной компании, вместе с которым будет произведен осмотр квартиры и проверка ее основных характеристик.
Если нарушений не обнаружится, то обе стороны подписывают акт приема-передачи в двух экземплярах, а затем направляют его вместе с другими документами в Росреестр для регистрации права собственности.
А вот если недочеты все-таки найдутся, то каждый из них следует задокументировать в дефектной ведомости. Для нее не существует некой универсальной формы: это может быть как отдельный лист осмотра, так и специальный журнал, в который вносят все обнаруженные недочеты.
Учитывать надо все, от видимых дефектов перекрытий и перегородок до качества готовой отделки. Если у вас в ДДУ указан ламинат в кухне, а застройщик положил линолеум, или вместо металлической двери вы обнаружили деревянную, – это серьезный повод для отказа в подписании акта приемки. Туда же относятся стеклопакет с трещинами, подтекающая из заглушки стояка вода, криво висящий радиатор, плохо закрывающиеся окна или дверь на лоджию.
Шаг 3: подписать ведомость и получить ответ
После того как все недочеты будут внесены в дефектную ведомость, ее должны подписать обе стороны в двух экземплярах. Один остается у дольщика (оригинал), другой у застройщика.
На основании сведений, содержащихся в ведомости, застройщик обязан в течение 3-5 дней прислать дольщику письмо, в котором будет подробно расписано, что, как и в какие сроки планируется устранить.
Если в процессе осмотра обнаружились недостатки строительства, которые технически невозможно исправить (к примеру, из-за их конструктивных особенностей), то дольщик вправе рассчитывать некую денежную компенсацию или на «подарок» от застройщика. Но в каждом случае это обсуждается индивидуально.
Шаг 4: контролировать процесс исправления недочетов
Занятие не самое приятное, но зато надежное. Чем больше вы станете напоминать о себе строителям, прорабам и менеджерам, тем выше вероятность того, что дефекты постараются устранить максимально качественно и с первого раза.
Дело в том, что бригады выезжают на доделку типовых «косяков» сразу на несколько объектов. И они заинтересованы в том, чтобы закончить как можно скорее, иногда – в ущерб качеству. Если вы «прославитесь» как зануда, это скорее сыграет вам на руку: люди постараются сделать так, чтобы им не пришлось заниматься дальнейшими переделками и чтобы вы больше не действовали им на нервы.
Шаг 5: проверить качество проделанных работ и подписать акт приемки
После того как все дефекты будут устранены, застройщик приглашает дольщика на повторную приемку. Если качество исполнения его устраивает, то подписывается акт приема-передачи и направляется в Росреестр. Поздравляем, скоро квартира станет по-настоящему вашей!
Если же дольщик считает, что недостаток исправить не удалось, он имеет право отказаться от подписания документов, составить очередную дефектную ведомость и требовать надлежащего исполнения работ по ней.
